Дом: новый сценарий

Жилая недвижимость

Рынок жилья не рассчитывает на количественный рост и потому начал мыслить качественными категориями. Главные интриги его будущего развития связаны с трансформацией моделей финансирования стройки

Территории Урала начали публиковать статистику по рынку жилья по итогам первого квартала 2016-го. И вот он — провал, которого так долго ждали и о котором говорили весь прошлый год. Челябинская область сдала 228 тыс. кв. метров, это всего 47% аналогичного показателя 2015-го. Индивидуальная стройка улетела вниз на 72,5%. Пермский край угодил практически в столь же глубокую яму: ввод жилья в целом сократился на 45%, сегмент ИЖС — на 66%. 

Оренбургская область ввела 191 тыс. кв. метров, что на 21% меньше, чем в январе — марте 2015-го. На 7%, до 495 тыс. кв. метров, снизился объем сдачи в Башкирии. На фоне соседей падение мизерное, однако республика всегда была оплотом стабильности. Она даже в 2009-м удержалась на уровне 2008-го.

Приведенные цифры можно дополнить данными Рейтингового агентства строительного комплекса, обнародованными в середине марта: по итогам 2015 года в стране обанкротилось 2,7 тыс. компаний, работающих в стройсекторе. Это в пять раз больше, чем в 2014-м. В начале 2016-го тренд не изменился: результат января — 167 неплатежеспособных фирм, что превышает аналогичный показатель 2015-го на 81%.

Катастрофа? Вовсе нет, уверены участники круглого стола «Рынок жилья в эпоху кризиса», организованного журналом «Эксперт-Урал» и аналитическим центром «Эксперт». Это просто новые правила игры.  

No pain, no gain

Глобально их семь. Первое — не испытывать иллюзий о том, что завтра все пойдет в рост. В 2015-м спрос на рынке жилья упал на 30 — 50% (в зависимости от застройщика и города). В 2016-м большинство аналитиков существенного прорыва не ожидают. Их прогнозы в основном сводятся к тому, что число сделок останется примерно на прошлогоднем уровне. 

Здесь стоит предостеречь горячие головы от неверной интерпретации свежих ипотечных данных. По подсчетам ЦБ, в России в январе — феврале 2016-го было выдано кредитов на сумму 204,2 млрд руб­лей. Это на 36,5% больше, чем за два месяца 2015-го. Для Урала ситуация и того лучше — плюс 45% (сумма займов составила 34,9 млрд рублей). Но обольщаться не надо. В начале прошлого года спрос на жилье находился на минимальном уровне: все желавшие купить квартиру сделали это в декабре 2014-го на волне ажиотажа, вызванной резкой девальвацией рубля. Ипотека с господдержкой тогда еще не заработала. А в январе — феврале 2016-го она пользовалась невероятной популярностью (по программе выдано 56% всех кредитов): не последнюю роль в этом сыграли слухи о ее возможном сворачивании.

Второе правило — на рынке почти не осталось спекулянтов.

— Инвестиционный покупатель с рынка исчез, людей, которые хотят что-то купить за полтора миллиона, а через четыре месяца продать за два практически нет, — констатирует директор компании «IBC-Недвижимость» (Челябинск) Станислав Ахмедзянов. — Потому, например, спрос на квартиры-студии размером 18 — 26 кв. метров заметно снизился. Потребности смещаются в сторону нормальных однокомнатных квартир площадью 40 — 42 кв. метра или студий со спальней. При этом мы видим, что люди пытаются купить недвижимость по предельной для себя цене, они берут ипотеку, занимают у всех знакомых и потом обставляют квартиры надувными кроватями и диванами.

Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров подтверждает: спрос сегодня формируют те, кто хочет улучшить жилищные условия, а не заработать.

Третье правило — ключевыми конкурентными преимуществами проекта постепенно становятся качество исполнения объектов и продуманность среды. Любопытно, но в мае 2008 года журнал «Эксперт-Урал» провел конференцию с пророческим заголовком «Инвестиции в строительство: жизнь в уральских мегаполисах в 2015 году». Тогда мы говорили, казалось бы, о невиданных вещах: очеловечивании пространства, городской мобильности, территориальном брендинге, кварталах, закрытых дворах, парках на крышах, квартирографии, концепции компактности, роли культуры, фасадах и даже замахивались на тему устойчивого развития. И попали в прогнозе в яблочко: в 2015-м дискуссия о важности проектирования комфортных и функциональных жилых и общественных пространств достигла критической точки. Большинство девелоперов осознали, что качественные характеристики важнее количественных, а среда приоритетнее метров (см. «Проект “Город”»). Они стали закладывать в проекты поистине прогрессивные идеи: чего стоит помывочная комната для собачьих лап на первых этажах, вскрытие когда-то загнанной в трубу реки Мельковка в центре Екатеринбурга, консьерж-сервис и ландшафтное оформление дворов, наконец, библиотека в холле и коммьюнити-менеджмент под лозунгом «у нас здороваются».

Таким образом, мы становимся свидетелями образования снежного кома: потребители с каждым днем хотят все больше сервиса и комфорта, продавцы стараются предвосхитить их ожидания и гонятся за вау-эффектом, это в свою очередь вновь повышает планку покупателя и т.д.

Правило четвертое — демпинг остается в прошлом. Мы не случайно использовали глагол, указывающий на незавершенность действия. Однородной ситуацию в городах Урала назвать сложно. В Екатеринбурге критическая масса девелоперов понимает, что соревнование ценой ни к чему хорошему не приведет. В номинале, как замечает директор по развитию Атомстройкомплекса Виктор Ананьев, цена квадратного метра в новостройках в 2015 году в столице Среднего Урала выросла.

В Челябинске массовое осознание порочности демпинга еще не пришло (вероятно, главная причина этого — более сильное сжатие спроса). По подсчетам Станислава Ахмедзянова, стоимость недвижимости в городе в номинале снизилась на 4%. Некоторые застройщики отдают подрядчикам квартиры по 23 — 25 тыс. рублей при себестоимости в 32 — 33 тысячи. Эти объекты выходят на рынок и рушат его.   

Правило пятое — держать баланс. Ни дефицит, ни профицит недвижимости не приводят к позитивным последствиям. Да, превосходство спроса над предложением рынок покупателя превращает в рынок продавца, но в то же время возможность получения сверхприбылей манит непрофильных инвесторов. В перспективе это грозит снижением общего качества объектов, банкротствами, демпингом, обманутыми дольщиками (в крайнем случае — авариями). 

Правило шестое (тесно связанное с предыдущим) — непрофессионалы должны уйти. Об этом говорят практически все ведущие застройщики, когда рассуждают о позитивных эффектах кризиса (подробнее см. «Режим покоя»). Хотя идеальную картинку, когда в стройке участвуют только профильные организации, нарисовать вряд ли удастся. Простой пример — проект Radius в самом центре Екатеринбурга (предполагает появление 13-этажного комплекса апартаментов). Его инициатором стал бывший владелец автоматических АЗС Ergo Александр Трунтаев.

Правило седьмое (и, пожалуй, самое конфликтное) — главной моделью развития города на среднесрочную перспективу станет трансформация застроенных территорий. Этого требует потребитель, предпочитающий селиться рядом с центром. Этого требует экономика: освоение старых пространств — понятный, ликвидный и относительно простой проект, появление новых — сложный с неявными перспективами и существенными рисками. Этого требует «партия»: за счет развития застроенных территорий местная власть решает массу социальных проблем. В конце концов, этого требует город: его среда должна быть плотной и отвечать современному функционалу. В мировой практике хорошо известны два негативных исхода проведения безграмотной пространственной политики — превращение города в «губку» (ткань подвержена эрозии, ни новые, ни существующие районы не становятся успешными) или «бублик» (новые районы застройки развиваются, центральная часть приходит в упадок).   
 
Сложность реализации этого правила заключается в двух аспектах. Во-первых, жители уплотнительную застройку сегодня воспринимают исключительно как точечную, как покушение на пространство, десятилетиями им принадлежащее (пусть даже оно представляет собой пустырь, поросший сорняками). Во-вторых, девелоперы и местная власть до сих пор не выработали комплексной программы ревитализации пространств и модельных механизмов выстраивания отношений между застройщиком и собственниками находящегося на трансформируемой территории жилья. Доходит до смешного: например, во дворе одной из новостроек Екатеринбурга стоит половина деревянного дома с небольшим участком. Девелопер за несколько лет так и не сумел договорился с ее владельцем о переезде.   

Отель «Калифорния»

В русле рассуждений о необходимости конструирования среды, о внимании к качеству и поиске новых маркетинговых ходов, на наш взгляд, чрезвычайно важно вернуть в повестку вопрос об апартаментах. В последний год разговоры о них как-то поутихли, что дало нерадивым девелоперам возможность без особой огласки возводить непригодные для жилья муравейники. Пока эта тема остается наиболее актуальной для Екатеринбурга, но не факт, что она не перекинется на соседние крупные города.

— Наиболее правильный подход к проблеме — регулирование, а не запреты, — уверен Виктор Ананьев. — Апартаменты — сложный, но нужный для мегаполиса формат, стимулирующий внутрирегиональную миграцию и выводящий из тени рынок среднесрочной аренды. Случаи его безграмотного воплощения — следствие отсутствия нормативной базы. На мой взгляд, одним из ключевых элементов проектной документации по апарт-отелям должна стать согласованная с местными властями концепция управления объектом, описывающая уровень предоставляемого сервиса. С одной стороны, она будет рычагом воздействия на девелопера, с другой — гарантией для потребителя. 

Станислав Ахмедзянов подробно описывает результат, к которому может привести неурегулированность рынка. В Челябинске один из первых апарт-комплексов распродали как коммерческий объект, а затем помещения перевели в жилую категорию. В итоге получился отель с номерами-квартирами. Откровенный правовой ляп. «Сегодня здесь анонсировано четыре апартаментных комплекса, но ни один из них не строится, — замечает Станислав Ахмедзянов.

— Их инициаторы ушли в другой сегмент — надстройки этажей и продажи мансардных квартир». 

— Апартаменты сегодня строят и статусные, и нестатусные застройщики. Это вводит потребителя в заблуждение: доверие к крупному и надежному девелоперу у покупателей трансформируется в доверие к формату в целом, — добавляет начальник департамента маркетинга и продаж Областного центра недвижимости Наталья Бочкарёва. — Потому законодательное регулирование в сегменте апартаментов безусловно необходимо, причем в части не только возведения объектов, но и их кадастрового учета и технической инвентаризации. Потому что на практике у нас возникает масса вопросов, касающихся статуса непосредственно жилых помещений, эксплуатации мест общего пользования.

Любопытно, что о регулировании сегмента апартаментов говорят еще с середины 2014-го. По инициативе Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и Атомстройкомплекса даже была разработана их классификация. Но дальше воз не двинулся. «Чтобы классификация стала нормативным документом, нужна политическая воля. Но с ней сегодня туго, — констатирует уполномоченный представитель РГУД в Свердловской области Андрей Бриль. — Екатеринбург, например, пошел по очень простому пути, заявив, что апартаменты надо строить как жилье. Ликвидировали формат — ликвидировали проблему. Но это неконструктивный подход».

Хотя генеральный директор компании «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев позицию екатеринбургских властей разделяет: «Я не очень понимаю, как сегодня отделить какую-нибудь “Ромашку-Лимитед”, строящую очередной муравейник, и Атомстройкомплекс, делающий объект высокого уровня. На данном этапе “ликвидационная” политика администрации выглядит логичной, потому что от апартаментов пока больше вреда. Но я не отрицаю необходимости регулирования этого рынка в дальнейшем. И когда нормы будут приняты, формат можно возродить».  

На наш взгляд, необходимо приложить максимум усилий, чтобы возрождение это произошло как можно раньше. Оно будет иметь два важных позитивных последствия. Первое — потребители перестанут смешивать апартаменты и квартиры, и мы, наконец, выберемся из болота риторики о квазижилье. Второе — города получат толчок для развития арендного рынка (сегодня он больше напоминает базар).

— Апартаменты — это единственный на текущий момент реальный подход к созданию арендного жилья, — согласен Андрей Бриль. — Именно в таком контексте их и надо рассматривать. Ясно, что это топовый сегмент, но в нынешних условиях никаких других секторов на этом рынке и быть не может. Массовое арендное жилье инвесторам совершенно неинтересно, поскольку срок его окупаемости заоблачный. Любой, кто возьмется за реализацию подобного проекта, — самоубийца.

Заметим, к слову, что по федеральной программе, к 2020 году в стране 9,4% вводимых объектов должны сдаваться в наем. Правда, участникам строительного рынка этот показатель пока кажется чистым прожектерством. Начальник отдела продаж ГК «Стройтэк» Сергей Покровский указывает: менталитет не тот, россияне — оседлый народ, который мало мигрирует и мечтает о недвижимости в собственности.

— Для того чтобы арендное жилье строилось, нужно выполнение нескольких принципиальных условий, — замечает Андрей Бриль. — Первое и самое главное — длинное кредитование (на 10 — 15 лет). Пока такого финансового продукта ни у одной банковской структуры нет, и в ближайшей обозримой перспективе появиться не должно. Второе условие — разумная процентная ставка (хотя она вторична по отношению к длине кредита). Третье — субсидирование арендных платежей для определенных категорий людей.

Виктор Ананьев добавляет, что доли в 9,4% достичь можно, но финансировать арендные стройки должно государство. «Для частного застройщика доходный дом площадью 10 тыс. кв. метров — это 500 млн рублей, надолго выдернутых из оборота. Вряд ли какая-то компания может себе это позволить. В то же время государство, задавшись целью повысить трудовую мобильность и обеспечить молодых специалистов жильем, могло бы напечатать целевые деньги и через процедуру конкурса профинансировать соответствующие стройки. Крупным застройщикам такие тендеры были бы интересны. В таком виде арендное жилье — весьма неплохая идея».

Maney on my mind

Еще один вопрос, который муссировался в СМИ весь 2015-й и первые месяцы 2016-го
— модели финансирования строительства жилья. Одна из интриг в этой области разрешилась в самом конце февраля, когда премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о продлении госпрограммы субсидирования ставки по ипотеке.

— Согласно постановлению, максимальная стоимость кредита, как и раньше, установлена на уровне 12% годовых, но размер субсидий для банков снизился на 1 п.п. (ранее к ключевой ставке добавлялось 3,5 п.п., теперь — 2,5 п.п. — Ред.), — констатирует управляющий директор по ипотеке уральского филиала ВТБ 24 Лина Хуснутдинова. — Думаю, что из-за этого в среднем ставка по кредитам вырастет на 0,5 — 0,7 п.п. У нас ее минимальная величина составляет 11,7%. Если говорить о прогнозах на 2016 год, мы видим два сценария: базовый предполагает прирост выдачи ипотеки на 8%, стрессовый — на 2,7%. В Свердловской области мы планируем увеличить объемы на 15% (благодаря стабилизации экономической ситуации во втором полугодии). У нас по коридорам даже ходит шутка о переименовании банка в «Ипотечный», поскольку все остальные кредитные продукты никакой положительной динамики не показывают.

Руководитель ипотечного центра филиала Промсвязьбанка в Екатеринбурге Светлана Галимьянова замечает, что в марте, после объявления о продлении программы, был зафиксирован спад спроса на ипотеку с господдержкой. Доминировать стало кредитование объектов на вторичном рынке: «Объяснить это явление не так уж сложно, — комментирует Светлана Галимьянова. — Продавцы готового жилья в отличие от застройщиков могут достаточно сильно опускаться по цене, потому покупатели имеют шанс приобрести объект на очень выгодных условиях». 

И здесь было бы к месту порассуждать о том, что неплохо запустить льготную ипотеку во вторичном сегменте. Но любые разговоры на эту тему не имеют никакого смысла: судя по всему, госпрограммы по готовому жилью не будет. И это вторая разрешившаяся интрига.

Вместе с тем в воздухе витают еще как минимум два будоражащих рынок вопроса, касающихся финансирования стройки. Главный — что делать 1 января 2017-го, когда закончится второй этап программы госсубсидирования. Директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин уверен, что наступил момент внедрения новых инструментов финансирования жилой стройки, которые позволят вовлечь в процесс широкие массы. Одним из них Чумерин считает стройсберкассы (ССК). Об этом механизме говорят с конца 2000-х, пилотные проекты по его реализации запущены в Башкирии и Татарстане. Суть проста — ССК заключает с гражданином договор накопления сбережений. Процентная ставка по вкладу устанавливается, как правило, на уровне 2 — 3% годовых. При этом государство на внесенную сумму начисляет премию (по образцу пенсионных накоплений). Когда на счете накапливается 50% от стоимости жилья, ССК выдает оставшуюся половину из собственных средств в виде кредита под 5 — 6% годовых. «Без подобных механизмов нам не выжить, — уверен Юрий Чумерин. — Ну, продлили мы ипотеку, и что? Спрос на нее падает».

В теории накопительная схема выглядит красиво. На практике же, замечает Андрей Бриль, непонятно, откуда у людей возьмутся деньги, которые они будут класть на счет, при условии, что реальные доходы граждан продолжают падать. Кроме того, вопросы вызывает надежность ССК. Как бы к обманутым дольщикам не добавить армию обманутых вкладчиков.

Участники рынка поговаривают, что госсубсидирование ипотеки в 2017-м можно заменить на льготное проектное финансирование. Однако пока движений в эту сторону не просматривается. Стройка по-прежнему остается для банков слишком рискованным сектором. 

Есть и еще один вариант — продление госпрограммы на третий этап. И он выглядит не таким уж фантасмагоричным. Девелоперы уверены: если прежние источники заработка банков так и не откроются, у властей не будет иного выхода.

Необходимость тащить вверх банки породила и другую мощную интригу. Она связана с введением эскроу-счетов, трансформирующими долевку, финансовые потоки от которой пока проходят мимо кредитных институтов. Хотя на госуровне декларируется совсем иная цель — максимально защитить покупателя от недобросовестных застройщиков.

Содержание эскроу-механизма следующее: средства дольщиков замораживаются на спецсчете в банке до момента ввода объекта в эксплуатацию, взамен застройщик получает проектный кредит. Вроде бы все гармонично, но девелоперы (а вместе с ними Минстрой и банки) заявляют, что внедрение данной схемы приведет к удорожанию недвижимости на 20 — 30%.

Поправки в 214-ФЗ ожидают второго чтения. Пока неизвестно, останется ли в итоговом тексте эскроу-схема, и будет ли она безальтернативной. Но девелоперы надеются на благоразумие законотворцев.

 — У меня есть полная уверенность в том, что все разговоры по поводу отмены долевки — это не более чем информационный шум, — подытоживает заместитель генерального директора «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков. — Если вы проследите, как в прошлом году развивалась эта тема, то увидите, что все громкие заявления почти сразу же дезавуировались. Если говорить о банковских спецдепозитах, уже всем понятно — они убьют бизнес. Долевка — абсолютно понятный продукт, хорошо защищающий покупателя. Он прекрасно работает и дает финансирование всем, кто умеет грамотно позиционировать свой продукт на стадии строительства.

Дополнительные материалы: