КОТ независимого города

Строительство

Академический — пример героического и отчасти авантюрного освоения «чистого поля». Став первым в России реализованным проектом комплексного освоения территории, он изменил отношение к этому типу застройки у всей страны

В начале сентября строящийся в Екатеринбурге район Академический стал победителем национального конкурса FIABCI Prix d'Excellence в номинации «Устойчивое развитие. Энергоэффективность». Соискателями премии были 65 проектов, однако уральский поразил жюри размерами — занимает 1,3 тыс. га, предполагает строительство 9 млн кв. метров жилья, 4,2 млн кв. метров коммерческой недвижимости, рассчитан на 325 тыс. жителей. Две недели назад Академический вновь оказался в повестке — группа энтузиастов решила установить на территории района самолет Як-40, который еще два года назад своим ходом прибыл в аэропорт Кольцово.

Масштабность и нетривиальность — два первых слова, которые приходят в голову при попытке описать этот мегапроект. Но обольщаться не стоит. Два следующих слова — муравейник и пробки.

Французский шарм

Вкратце история Академического, которому в 2015-м стукнуло десять лет, такова. Идея застройки пустыря на юго-западной окраине Екатеринбурга принадлежала экс-губернатору Свердловской области Эдуарду Росселю. Проект был предложен нескольким крупным бизнесменам, но решился только один — Виктор Вексельберг. Его компания «Ренова» консолидировала крупные земельные участки и в 2005 году принялась за планировку территории. В масштабах страны Вексельберг не был одинок. На фоне дикого роста цен на недвижимость крупнейшие застройщики по всей России заявили несколько десятков проектов комплексного освоения территории (КОТ, 22 отобраны федеральными властями для поддержки). Некоторые должны были стать новыми городами-спутниками областных центров с населением до 200 тыс. человек. Инвесторов слабо интересовало, где они будут брать людей для заселения таких городов. Главное — «встать» на волну.

«Ренова» объявила международный тендер на создание мастер-плана будущего района, его выиграло одно из крупнейших архитектурных бюро Европы — французская компания Valode&Pistre. Выбор был логичен: российские градостроители по прогрессивности градостроительных идей в середине 2000-х явно уступали иностранцам. Еще бы: в стране за 20 лет не стартовало ни одного мегапроекта. 

Французы не подвели и спроектировали новый район по последнему писку планировочной моды (в 2005-м разговоры о комфортной среде для многих были откровением). Они учли главные вызовы жизни в современном городе: резкий рост автомобилизации, давление на экологию, недостаток качественного общения, проблему разъ­единения частного и общего пространства, монофункциональности и т.д. Академический должен был стать экогородом коротких связей (речь о приоритете для пешеходов), наполненным разнообразной архитектурой и функциями.

Мастер-план Valode&Pistre предполагал сохранение двух больших лесных массивов, между которыми должен был расположиться будущий район. Вырубка деревьев допускалась только для прокладки дорог. Центр Академического отдавался под лесопарк площадью 50 га. Кроме того, иностранцы хотели создать «зеленые» и «голубые» реки. Первые — за счет организации искусственных лесополос шириной 50 — 150 метров, пронизывающих район насквозь, вторые — за счет вытаскивания из-под земли вод речки Патрушихи и создания системы искусственных каналов. 
 
Автомобили в Академическом должны были стать средством передвижения четвертого сорта. Первые три — это общественный транспорт (с центром район должна была связывать линия скоростного трамвая, внутри района предполагалось проложить пути для обычного трамвая), велосипед и собственные ноги. Торговая и социальная инфраструктура, остановки — все должно было находиться в пяти-семи минутах ходьбы от любого дома.

Ссадить всех жителей с автомобилей архитекторы, конечно, не рассчитывали, потому создали систему двухуровневых паркингов — подземные для жителей, наземные — для гостей. 

Мастерская генплана Екатеринбурга решила замкнуть район сам на себя

Принципиальным подходом была квартальная застройка — с четкой сеткой улиц и полуприватными, камерными дворами, полностью освобожденными от машин (полуприватными, поскольку квартал по форме повторял букву «п»). От классических спальников Академический должен был отличаться многофункциональностью — здесь должны были быть созданы рабочие места, досуговые, торговые учреждения.

Еще один момент — недопустимость сегрегации. В новом районе должно было быть перемешано жилье эконом-, бизнес- и элитного класса. Французы сказали «нет» заборам, дифференциации фасадов (классность дома определялась высотой потолков, отделкой внутренних пространств, инфраструктурой). 

В то же время авторы мастер-плана и инвесторы стремились избежать монотонности. Кварталы не предполагалось делать однотипными. Разнообразия планировалось достигать за счет привлечения разных архитекторов и застройщиков, чередования леса, улицы и реки, варьирования этажности.

Российский быт

Первый камень Академического был заложен 12 октября 2007-го. А потом мир и Россию накрыл кризис. Но проект устоял: в 2008-м Счетная палата РФ констатировала: в стране из всех ранее заявленных КОТ реализовывается только екатеринбургский.

Эту живучесть президент «Реновы-СтройГруп» (дочка «Реновы», сейчас носит имя ГК «КОРТРОС») Вениамин Голубицкий объяснял так: «Стартовали раньше других, хорошая проработка проекта, финансовая сила “Реновы”».

От себя добавим: свою роль сыграла близость компании к областным властям (ключевые посты в «Ренове-СтройГруп» занимали экс-чиновники свердловского правительства). Это привело к быстрым согласованиям и беспроблемному выделению лимитов на подключение к энергоресурсам.

Благодаря превосходству над другими КОТ Академический стал модельным проектом по отработке государственно-частного партнерства: район получил мощную поддержку в области создания инженерной и дорожной инфраструктуры, был включен в программу обеспечения жильем военнослужащих.

Сегодня в Академическом сдано около 1,3 млн кв. метров жилья (население — примерно 40 тыс. человек). Район преображается, но города-сада пока не выходит. Причин несколько. Первая и самая очевидная — отсутствие рабочих мест (в сфере услуг они есть, но этого явно недостаточно). Потому Академический как типичный спальник — каждое буднее утро вымирает, а вечером вновь наполняется жизнью. В мэрии Екатеринбурга уверяют — проблему вылечит время.

— В пределах района планируется создать около 83 тыс. рабочих мест, — рассказывает замглавы «Мастерской генплана» Ольга Иванова. — Там формируется серьезная инфраструктура: медкластер с Институтами травматологии и ортопедии, охраны материнства и младенчества, мед­академией. На 30 га разместится аграрный университет. Также появится рынок сельхозпродукции, а на территории 39 га — индустриальный парк.

Вторая причина (тесно связанная с первой) — транспортная. Из Академического на данный момент есть только два выезда, которые утром и вечером запруживают автомобили, общественный транспорт вынужден с ними конкурировать. На скоростной трамвай денег не хватило, его проект с окончательными расчетами должен появиться только в 2016-м.

Академический породил цепную реакцию

К транспортной проблеме подцепляются и недостатки парковочной политики. Подземные стоянки — решение насколько красивое, настолько же дорогое. Люди, приобретающие жилье эконом-класса, платить 330 тыс. рублей за машиноместо оказались не готовы. В итоге межквартальные проезды забиты автомобилями. Вероятно, более верным было бы расположение парковок по периметру застройки (как, например, в другом проекте КОТ «Солнечный»).

Не вышло (и вряд ли выйдет) ритмическое чередование улицы, леса и реки. Французы явно переоценили потенциал Патрушихи: вынуть ее наружу и тем более организовать искусственные каналы вряд ли получится.

Камерность и короткие связи тоже под вопросом — российские СНиПы не позволили достичь плотности застройки, предлагаемой французами. Местных планировщиков постигла незавидная участь — они вынуждены были приспосабливать иностранные идеи к отечественным нормам. Сделать они это смогли, только трансформировав район и выделив дополнительные земли под социальные объекты и жилые дома. В итоге «полезла» вверх этажность.

В апреле «Мастерская генплана» представила на градсовете проект второй очереди Академического (рассчитана на
4,5 млн кв. метров жилья). Екатеринбургские архитекторы предложили кардинально пересмотреть подходы Жана Пистра и заменить продольно-перпендикулярное расположение улиц веерным (радиальным), замкнув район сам на себя.

Нетривиально. Но, как заметил главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев, кольцевая схема — одна из наиболее жестких из всех возможных градостроительных схем, «и ее механистичное применение может привести к транспортной напряженности и пешеходной некомфортности». В итоге проект был отправлен на доработку.

Несмотря на недостатки Академический стал примером героического и, пожалуй, авантюрного освоения «чистого поля». «Ренова» была первопроходцем на ниве реализации проектов КОТ в России. Мало кто при отсутствии опыта и с непонятными перспективами решился бы на такое. В мире, заметим, освоение огромных пространств частной компанией — явление исключительно редкое. Градостроительством за рубежом практически всегда занимается государство. Освоение новых территорий и планирование новых поселений — вопрос, который должен решаться в интересах общества, а не частных структур и их прибыли. В Европе, например, госкомпании или госкорпорации сами вырабатывают стратегию развития территории, делают мастер-план будущего поселения, подводят коммуникации и только для освоения отдельных участков приглашают частных девелоперов. В России власти из этого процесса самоустранились.

Кроме того, нам видится принципиально важным, что Академический породил цепную реакцию. Он меняет территорию не только внутри оговоренного участка, но и за его пределами: «рента» мегапроекта повысила капитализацию соседних участков и сделала их перспективными для застройки.