Аналитический центр «Эксперт-Урал» составил список проектов комплексного освоения территории, реализуемых в регионе
АЦ «Эксперт-Урал» проанализировал все проекты комплексного освоения территории (КОТ), реализуемые или готовящиеся к реализации на Урале (подробнее см. таблицу Проекты КОТ на Урале).
Некоторые выводы. Первый - КОТов оказалось неожиданно много, более сорока. На двадцати площадках стройка уже идет (в сумме - более 6,5 тыс. га), здесь появится около 24 млн кв. метров жилья. Еще 23 участка находятся на стадии подготовки (5,5 тыс. га, 15 млн кв. метров жилья). В среднем в крупных городах 35 - 45% квартир и домов строится в рамках проектов комплексного освоения.
Лидер по числу КОТов - Екатеринбургская агломерация, где реализуется семь проектов на 19,5 млн кв. метров жилья (в том числе два самых крупных - «Академический» и «Истокский»). Следом идет Уфа (пять проектов на 2,5 млн квадратов, крупнейший - освоение района Глумилино). Если рассматривать планы девелоперов и властей, диспозиция несколько меняется в столице Среднего Урала заявлено семь проектов на 3,7 млн кв. метров, Башкирии - шесть почти на 6 млн.
Но квадратные метры - не главный показатель. Обратим внимание на расчетное число жителей. При грубом подсчете в пределах Екатеринбургской агломерации за следующие 11 лет построят квартир и домов в КОТах на 500 тыс. человек, в границах Уфимской - на 200 тысяч. С учетом других площадок показатель можно с легкостью увеличить в полтора раза. Очевидно, города надеются на бэби-бум или мощный приток мигрантов.
Второй вывод - уральские территории четко делятся на две группы. Одна тяготеет к высотной комплексной застройке - это Свердловская, Челябинская, Тюменская области и Пермский край, Другая реализует достаточно много проектов с малоэтажным и индивидуальным жильем - это Башкирия, Оренбургская область. В принципе такое разделение выглядит логичным. Загородная жизнь - примета аграрных регионов. Башкортостан в последние годы выдает до четверти всех валовых уральских сельскохозяйственных продаж. Оренбуржье вместе с преимущественно промышленной Челябинской областью - на втором месте: по 15%.
Третий вывод - на фоне остальных регионов наиболее «огосударствленным» выглядит стройсектор Башкирии и Челябинской области. В первой под контролем МУПов и ГУПов реализуется большинство проектов КОТ, во второй - все (Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки учреждена региональным правительством, Гринфлайт считается близкой к бывшему губернатору Михаилу Юревичу). Самый конкурентный рынок, пожалуй, в Екатеринбурге (здесь комплексным освоением занимается КОРТРОС, Атомстройкомплекс, Forum Group, Синара, УГМК, ЛСР, Экодолье, ЮИТ, Уралобквь) и Перми (Девелопмент-Юг, «Камская долина», ПИК и «Порт Пермь»).
ГУПам и близким к власти структурам не надо преодолевать административный барьер. Но предпочтительней выглядит рыночная модель: коммерческие структуры ориентированы на конечного потребителя и оптимизацию издержек.
И, наконец, последний вывод - для многих проектов характерен слабый маркетинг. Зачастую описание района или поселка сводится к банальному «у нас, как в Европе» без какой-либо конкретики. Это в полной мере подтверждает нашу мысль о зацикленности девелоперов на жилье (и потому в таблице мало информации о нежилой недвижимости). Есть и несколько исключений - район «Яркий» в Уфе, «Академический» в Екатеринбурге или поселок «Экодолье» в Екатеринбурге.
Наше понимание КОТов
Парадоксально, но описание проекта КОТ от 2007 года (площадка от 100 га, на которой будет возведено не менее 1 млн кв. метров жилья не более чем за десять лет) стало последним официальным высказыванием власти относительно этого явления. Эти воззрения, очевидно, устарели, но новых вводных нет. Это позволяет девелоперам называть комплексным освоением территории четыре рядом стоящих 25-этажных дома со встроенными коммерческими площадями.Некоторые уральские застройщики склоняются к тому, чтобы считать КОТом площадку от 10 га, на которой возводится не менее 100 тыс. кв. метров жилья.
На наш взгляд, это совершенно некорректный подход. Во-первых, он опирается исключительно на числовые ничем не обоснованные показатели. Во-вторых, «крутится» вокруг жилья. Все остальное вторично (в том числе и социальная составляющая, потому детские сады и школы в проектах КОТ зачастую появляются через два-три года после заселения первых объектов).
В принципе такой подход понять можно: покупатель сегодня в первую очередь обращает внимание на стоимость жилья (этим, как нам кажется, объясняется бум малогабаритных квартир и апартаментов). А инфраструктура ее может значительно увеличить.
Изложим свое видение. На наш взгляд, принцип, на который нужно опираться при реализации проекта КОТ, - «качество - количество». В Европе, где рынок насыщен объектами и сроки окупаемости выше, инфраструктуре, планировочным решениям, среде уделяется куда больше внимания. Площадь или парк - точно такой же девелоперский проект, как торговый центр или жилой дом. Комплексное освоение территории фактически предполагает создание «города в городе», устойчивого поселения, насыщенного множеством функций и одновременно взаимосвязанного с окружающим пространством.
Требования к содержанию среды рождают форму. На наш взгляд, 100 тыс. кв. метров высотной застройки вряд ли хватит для формирования самодостаточного района со своей (не побоимся этого слова) идентичностью. В то же время для коттеджного поселка этого объема вполне хватит.