Как купить квартиру на вторичном рынке в Екатеринбурге

Возможно ли приобрести жилье на «вторичке» и в новостройке с учетом средней зарплаты, рассказали эксперты

В 2025 году, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средние цены на вторичном рынке выросли на 9% до 136 тыс. рублей за «квадрат», на первичном – на 12% до 179 тыс. Кроме того, с 1 февраля изменились условия выдачи семейной ипотеки – теперь действует принцип один льготный кредит на семью. Насколько возможно купить однокомнатную квартиру в Екатеринбурге с учетом средней зарплаты по региону и какие стратегии используют уральцы для приобретения жилья, рассказали эксперты.

Темпы индексации средних зарплат, судя по данным Свердловскстата, опережают динамику роста цен на жилые «квадраты». По состоянию на январь-октябрь 2025 года, среднемесячная зарплата на Среднем Урале составила 87,3 тыс. рублей, что на 15,2% превышает уровень аналогичного периода 2024 года. При этом сотрудники средних и крупных компаний могли рассчитывать на заработную плату в 95,7 тыс. рублей. Безусловно, доходы представителей отраслей экономики разнятся. Так, в сфере ИТ специалисты зарабатывают 144,3 тыс. рублей, строительства – 95 тыс., в гостиничном бизнесе – 45,7 тыс. Таким образом, судя по официальной статистике, темпы индексации зарплат в 2025 году опережали рост цен на рынке недвижимости. Рассмотрим, как складывается ситуация в реализации новостроек.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на декабрь 2025 года, в Свердловской области было продано 1,88 млн квадратных метров жилья или 31% от общей площади возводимых домов, годом ранее – 36%. Однако в 2024 году объемы строительства были ниже. Нераспроданная площадь в 2024 году составила 2,5 млн «квадратов» (50% от всего строящегося жилья), а год спустя – 2,9 млн или 49%. Цена за «квадрат» в декабре 2025 года составляла 144,8 тыс. рублей, а годом ранее – 135,5 тыс.

Средневзвешенная ставка в январе 2026 года, как сообщается на ресурсе ЕИСЖС, составила 21,2% (на вторичном и первичном рынках), на кредиты с господдержкой – 6%. Для сравнения, пять лет назад, в феврале 2021 года, назад ставки по ипотеке на «вторичку» опускались до 8%, на новостройки – до 7,8%.

Соответственно, несмотря на высокие ставки по ипотеке и рост цен, наблюдается увеличение спроса на новые квартиры. В то же время на рынке присутствует и вторичное жилье. Причем эти квартиры могут находиться в одном комплексе с новым жильем.

«К примеру, есть построенный, но еще не сданный дом и точно такой же, с другой секции одного жилого комплекса, но уже сданный. Качество квартир и уровень цен одинаковые, при этом в сданном доме может быть даже ниже. Но квартиру в первом доме еще можно купить у застройщика по льготной ипотеке, а во втором – у продавца-физического лица – уже нет», – рассказала журналу «Эксперт-Урал» Вице-президент Российский гильдии риэлторов (РГР), председатель Комитета РГР, Управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Зырянова.

Насколько возможно в таком случае приобрести жилье в Екатеринбурге или в понравившемся старом доме. Рассмотрим на примере самого ходового товара на жилищном рынке – однокомнатных квартир.

В современных жилых комплексах дома вводят постепенно, поэтому условия покупки могут быть разные. Фото из архива  «Эксперт-Урал»

Как купить квартиру

Разбег цен на однокомнатные квартиры в Екатеринбурге весьма существенный. Как пояснил журналу «Эксперт-Урал» руководитель агентства недвижимости «ЛИНК» Максим Кондрашин, по состоянию на начало января 2026 года, в хрущевках, брежневках и полнометражных домах, на окраинах города или в удручающем санитарно-техническом состоянии можно было найти жилье по цене от 3 млн рублей. По максимальной стоимости, вплоть до 20 млн рублей и выше, квартиры продавались в элитных жилых комплексах.

«Если мы ориентируемся на “среднюю температуру по больнице”, то однокомнатную квартиру можно купить в переделах 4 -5 млн рублей. На первичном рынке цены на однокомнатные квартиры стартуют от 5 млн рублей, и в пределах 6-7 млн можно уже выбирать вполне приличные варианты. Безусловно, новостройки пользуются повышенным спросом, так как имеют неоспоримое конкурентное преимущество в виде льготной ипотеки. Кроме этого, застройщики научились заворачивать свои проекты в “красивые обертки” в виде благоустроенных дворов, стильных современных подъездов или, как сейчас модно говорить, Лобби, всевозможных детских игровых, колясочных, смотровых площадок, лапомоек для собак, лифтов, спускающихся прямо в паркинг и других “примочек”, чем не могут похвастаться дома на вторичном рынке», – рассказал Максим Кондрашин.

Руководитель «ЛИНКа» уверен: с учетом средней зарплаты по региону купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно. Однако на доступность жилья продолжают влиять высокие ставки по ипотеке, отметил партнер аналитической платформы bnMAP.pro, руководитель аналитической службы УПН Михаил Хорьков.

Новостройки пользуются большим спросом из-за льготных ипотечных программ. Фото из архива  «Эксперт-Урал»

По словам Михаила Хорькова, «однушку» в хрущевке еще в прошлом году можно было приобрести за 3,5 млн рублей, а в январе 2026 года – уже за 3,7 млн. В целом цены на квартиры на вторичном рынке заметно не изменились. Кроме того, на рынок поступает все больше компактных квартир во вчерашних новостройках.

«На рынке новостроек в 2025 году основными покупателями квартиры были те, кому доступна “семейная ипотека” так при ставке 6% и кредите в 6 млн. рублей на 30 лет, ежемесячный платеж составит около 36 тыс. рублей. Вполне доступный вариант, но нужен ребенок до семи лет. Для широкой аудитории без маленьких детей ставки по ипотеке остаются заградительными и именно они влияют на доступность», –  сообщил Хорьков журналу «Эксперт-Урал».

В подтверждение слов собеседника – расчеты ипотечного калькулятора «Домклик», сделанные 3 февраля 2026 года. Чтобы купить квартиру на «вторичке» стоимостью в 5 млн рублей по ставке 22% на 30 лет, необходимо иметь 1,2 млн в качестве первого взноса. Банк в этом случае одобрит кредит при доходе в 92,4 тыс. рублей, что превышает размер средней зарплаты на 5,2 тыс., а ежемесячный платеж составит 72,7 тыс. Для приобретения «однушки» за 3,7 млн рублей хватит дохода в размере 70,56 тыс. рублей, а платить каждый месяц придется по 55,2 тыс. Размер первого взноса при этом составит 743,7 тыс. рублей. То есть в этом случае средняя зарплата по региону покроет расходы для покупки однокомнатной квартиры.

В случае с семейной ипотекой при покупке квартиры в новостройке за 5 млн рублей желательно иметь первый взнос в размере 30% от стоимости жилья или 1,5 млн. При ставке в 6% на 30 лет ежемесячный платеж составит 23,2 тыс. рублей, а для такой сделки достаточно дохода в 39,5 тыс. Разница ощутима, что и сказывается на поведении покупателей на рынке.

На первичном рынке доля продаж жилья с ипотекой в конце 2025 года, как пояснил Михаил Хорьков, выросла на 75%. Остальные сделки – это разные варианты рассрочки и покупки с полной оплатой. Эксперт отметил, что устойчивость вторичного рынка держится на обменных цепочках: живые деньги одного покупателя запускают целую серию последовательных изменений жилищных условий.

Существуют и другие факторы, к примеру помощь родных будущего новосела. Ирина Зырянова уверена, что спрос на жилье во многом определяют платежеспособность покупателей и доступность для них различных форм финансирования покупки.

«Популярность новостроек или вторичного жилья определяется не потребностями покупателей, а степенью доступности льготных ипотечных программ. В то время как на вторичном рынке рыночная ставка по ипотеке около 20%, и финансирование покупки осуществляется за счет собственных средств покупателя, в том числе полученных от продажи имеющегося жилья. Покупатели и продавцы определенно адаптировались к новой рыночной ситуации», – считает вице-президент РГР.

Ирина Зырянова подчеркнула, что о возможности приобретения квартиры правильнее судить с учетом всех доходов конкретного покупателя. Поэтому свердловчане, желающие решить жилищный вопрос, используют различные стратегии, и обе касаются снижения ставок по ипотеке. Если в случае с новостройками можно надеяться на получение льготного кредита, то на вторичном рынке большую роль играют накопления или помощь родных.

«Уральцы покупают квартиры, только имея достаточно большой первоначальный взнос, чтобы ставка по ипотеке, а это более 19%, не критично влияла на уровень жизни», – рассказал Максим Кондрашин.

Для снижения ставки по кредиту до 19%, а ниже не получится, судя по расчетам ипотечного калькулятора «Домклика», при покупке «однушки» за условные 5 млн рублей необходимо иметь первый взнос в размере 2,5 млн. Тогда ежемесячный платеж составит 39,7 тыс. рублей, необходимый доход для одобрения кредита – 54,8 тыс.

Купить квартиру на вторичном рынке возможно, но какой ценой! Фото из архива  «Эксперт-Урал»

А что будет после 1 февраля?

Несмотря на ужесточение условий семейной ипотеки, спрос на жилье сохранится. Многое в 2026 году будет зависеть от политики Центробанка, уверены эксперты. Изменение условий кредита Хорьков и Кондрашин оценили как «незначительные» и «некритичные». Все могло быть и хуже.

«Решения по дифференцированным ставкам в зависимости от числа детей пока нет. А эта трансформация программы может быть более чувствительной. Ожидания этих изменений привели к повышенному спросу в конце 2025, начале 2026 года», – сообщил Михаил Хорьков.

Максим Кондрашин, в свою очередь, надеется, что Центробанк продолжит снижать ключевую ставку, ипотека на вторичное жилье станет доступнее для всех слоев населения, а льготные программы кредитования расширят и распространят на такие социально значимые сферы такие, как медицина, наука и образование.

Если в 2026 году Банк России продолжит снижать ключевую ставку, на рынке новостроек уже в первом полугодии появится больше вариантов по финансированию сделки за счет субсидирования застройщиками. А ближе к концу 2026 года увеличатся возможности приобретения жилья и на вторичном рынке, уверен Хорьков.

Фото: Наталья Кузнецова