Начали с денег

В середине августа, когда мы готовили этот номер журнала, поселиться в гостинице Ханты-Мансийска оказалось непросто: поток деловых туристов серьезно уплотнился из-за конференции «Инвестиции. Строительная индустрия. Жилищное строительство в ХМАО». В ее рамках прошли архитектурно-строительная выставка «Арх-Югра — 2007», а также первый съезд Союза строителей Югры. Руководителем этой некоммерческой организации, к слову, избран губернатор Александр Филипенко. 

Интерес к мероприятиям оказался высоким. В конференции приняли участие федеральные, региональные и муниципальные чиновники, руководители строительных компаний и финансовых организаций как Югры, так и других регионов России. Что удивило, так это большое количество инорегиональных представителей власти, курирующих строительный комплекс. Обычно подобные мероприятия регионального уровня они посещают неохотно (если только не сами их организовывают), а сюда — полетели: в ХМАО можно познакомиться с опытом развития жилищного строительства, не имеющим аналогов в России.

С низкого старта

С точки зрения прогресса жилищного рынка ХМАО — регион уникальный. Во время интенсивного наращивания нефтедобычи его население увеличилось в разы: с 271 тыс. человек в 1970 году до 1,478 миллиона в 2007-м. Естественно, такой прирост требовал небывалых темпов строительства.

В рекордные сроки здесь поднимались целые города — Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск и другие.

Сегодня следствием этого массового, но не всегда качественного строительства стал большой объем ветхого жилья. Доля ветхого и аварийного фонда в округе превышает среднероссийский показатель почти вдвое: данные на начало года — 6,3% (1,7 млн метров). В среднем обеспеченность жильем остается одной из самых низких в России: 18 кв. метров на одного жителя округа против 19,7 в среднем по РФ. При этом только 52% обывателей Югры оценивают состояние своих домов как хорошее или удовлетворительное. Остальные считают, что необходимы капитальный ремонт, реконструкция или снос.

Но положение выправляется, причем достаточно быстро: оптимизм внушают рекордные темпы строительства жилья. С 2000 года объемы ввода в ХМАО значительно превышают общероссийские: среднегодовой уровень с 2000 по 2006 год составил 0,4 кв. метра на человека в год против 0,247, а в 2006-м этот показатель превысил психологически важную отметку в 0,5 кв. метра на человека.

В регионе устойчиво растет доля частных инвестиций в финансировании жилищного строительства: только в прошлом году она увеличилась до 7,5 млрд рублей против 3,4 в 2005-м. Общий объем вложений в строительство жилья составил в 2006-м, по данным органов местного самоуправления, 14,3 млрд рублей, что на 40% больше аналогичного показателя предыдущего года.

Согласно планам администрации округа, которые озвучил на конференции Александр Филипенко, за период с 2006 по 2015 год в округе будет введено 12 млн метров жилья, из них 8 миллионов — без участия средств бюджета. Дома, признанные аварийными, на 1 января 2007 года будут ликвидированы. К 2010-му планируется выйти на уровень обеспеченности жильем в 21 кв. метр на жителя, к 2011-му — довести объемы строительства до 1 кв. метра на жителя в год. 

После старта национальных проектов в 2005-м была принята программа «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа — Югры до 2015 года». Начало реализации — 1 января 2006 года. Объем средств — 93,5 млрд рублей, из них 44 млрд рублей предназначено для подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование». Она предусматривает субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту (которая и так не может превышать в регионе 10,75% годовых). А 1 января 2008 года участники ипотечной программы будут освобождены от уплаты НДФЛ на субсидии, выделяемые в целях улучшения жилищных условий.

В прошлом году благодаря мерам господдержки жилищных кредитов выдано на 15 млрд рублей, в том числе ипотечных — на 12 млрд рублей. Югра заняла первое место в России по объему ипотечных кредитов на душу населения и четвертое место по абсолютным показателям в денежном выражении. Как отметил на конференции Александр Филипенко, эта подпрограмма позволила на каждый бюджетный рубль привлечь три внебюджетных.

Таким образом, окружные власти стимулируют расширение платежеспособного спроса на жилищном рынке. Но главное — они при этом не забывают стимулировать предложение.

Были бы деньги…

Уникальный опыт развития жилищного строительства — реализация инвестиционной программы Ханты-Мансийского НПФ, третьего в России по пенсионным резервам. Часть своих средств он вкладывает в ЗПИФы недвижимости (в настоящее время вложено 4,5 млрд рублей, в ближайшее время планируется довести сумму до 7 миллиардов). В свою очередь ЗПИФы инвестируют средства в проекты, реализацией которых занимается стопроцентная дочка Ханты-Мансийского НПФ ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (ЮИСП).

Как рассказал генеральный директор ЮИСП Андрей Шишкин, первоначальная задача, поставленная акционером, была участие и победа в земельных аукционах. Задача выполнена на 100%: из 25 аукционов, в которых участвовало ЮИСП, 25 выиграны. Запасшись участками, компания активно занялась привлечением средств банков на условиях проектного финансирования. Так, все на той же конференции Андрей Шишкин и председатель Западно-Сибирского банка Сбербанка России Игорь Артамонов подписали крупнейшее инвестиционное соглашение, согласно которому Сбербанк инвестирует в проекты компании 8 млрд рублей. Стороны не исключают возможности увеличения объемов финансирования при появлении у ЮИСП новых проектов. Помимо Сбербанка с ЮИСП сотрудничают Внешторгбанк и банк «Уралсиб».

По словам финансового директора ЮИСП Дмитрия Иноземцева, к середине 2008 года объем финансирования проектов компании со стороны банков составит 16 млрд рублей, со стороны ПИФов — 8 млрд рублей. И спектр источников будет расширяться: на сентябрь намечено размещение облигационного займа на 3 млрд рублей.

Масштабы деятельности ЮИСП впечатляют. Как рассказал Андрей Шишкин, компания реализует проекты жилищного строительства в семи городах ХМАО (Сургуте, Югорске, Нягани, Урае, Нижневартовске, Нефтеюганске, Лангепасе) общим объемом 16 тыс. квартир или 1,5 млн метров жилья. Как рассказал Дмитрий Иноземцев, общая стоимость только подтвержденных контрактами проектов составляет 44 — 47 млрд рублей. При этом участие в земельных аукционах и проработка новых проектов продолжаются.

…А кирпичи нарастут

Главное узкое место строительного кластера ХМАО — обеспеченность собственными стройматериалами. По оценке заместителя председателя правительства округа по вопросам инвестиций и инноваций Кирилла Морозова, лишь 20 — 25% материалов, используемых в строительстве, производится на месте, остальное завозится. В округе отсутствуют производства важнейших стройматериалов: цемента, гравия, стекла, железобетонных труб. Строительным песком Югра обеспечивает себя лишь на 30%. Щебень полностью завозится из других регионов. Велика доля других привозных стройматериалов, в том числе теплоизоляционных материалов, санитарно-технических изделий, древесностружечной плиты. 

Это не может не внушать опасений. Во-первых, привозные материалы за счет транспортной составляющей удорожают себестоимость строительства. Во-вторых, в соседних областях, обладающих избыточными мощностями стройиндустрии (в первую очередь в Свердловской), растет внутреннее потребление, поэтому вывозится из них все меньше. Это может спровоцировать дефицит стройматериалов и снижение темпов строительства в регионах-реципиентах, в том числе ХМАО. Нехватка некоторых видов стройматериалов в пиковый летний сезон последние пару лет уже ощущалась.

Эту проблему власти ХМАО осознают. По словам Кирилла Морозова, при разработке концепции развития стройкомплекса прогнозы по объемам строительства накладывали на матрицу различных видов домостроения (кирпичного, монолитного, деревянного и т.д.), затем по СНИПам высчитывали, какого материала и сколько потребуется. Так определили потенциальный дефицит и рассчитали необходимые мощности собственных производств. Результаты легли в основу 15 инвестиционных проектов в области стройиндустрии, подготовленных правительством ХМАО, на общую сумму 8,9 млрд рублей. Крупнейшие: цементный завод мощностью 600 тыс. тонн в год (стоимость 3,2 млрд рублей, предполагаемые сроки реализации 2008 — 2014 годы); заводы листового флоат-стекла мощностью 11,8 млн кв. метров (2,17 млрд рублей, 2008 — 2010 годы), труб из композитных материалов мощностью 120 — 150 тыс. метров (0,85 млрд рублей, 2008 — 2009 годы), базальтового волокна и продукции из него мощностью 270 тыс. куб. метров (0,65 млрд рублей, 2008 — 2009 годы).

Как считает заместитель председателя правительства ХМАО по вопросам строительного комплекса Алексей Сафиуллин, задачи полностью обеспечивать себя строительными материалами в округе не стоит. Размещение любого производства оценивается с точки зрения экономической целесообразности. Кирилл Морозов оценил желаемый уровень самообеспеченности стройматериалами в 60 — 70%. Остальное можно ввозить.

Достигнуть этого уровня вполне реально. Главный фактор развития — платежеспособный спрос, поддерживаемый ипотекой и бюджетными субсидиями, — сохранится и в будущем. Снижения темпов объемов строительства ожидать не приходится, а значит, спрос на стройматериалы гарантирован (компании, реализующие проекты с помощью привозных стройматериалов, очевидно, при прочих равных предпочтут произведенные на месте). Следовательно, инвестиционный бум в ханты-мансийской стройиндустрии реален.

Дополнительные материалы:

Приходи на стройку

Кирилл Морозов

— Кирилл Львович, судя по росту интереса инвесторов к рынку жилья в Югре, инвестиционный климат в этой отрасли серьезно улучшился. За счет чего?

— Интерес действительно растет. Для этого был принят огромный комплекс мер. Полтора года назад мы изменили саму систему жилищного строительства. До этого давали деньги муниципалитетам, те выбирали подрядчика, строили и распределяли жилье. Сегодня субсидии даем не муниципалитету, а гражданам, и таким образом создаем главное условие инвестиционной привлекательности — широкий платежеспособный спрос.

— В регион выходят внешние инвесторы и застройщики?

— Да. Мы подписали соглашение со Сбербанком, который инвестирует в жилищное строительство 8 млрд рублей. Многие инвесторы приходят не напрямую, а посредством ПИФов. Так, один из ПИФов, созданный пенсионным фондом, уже на 25% состоит из частных инвестиций. Приходят строительные компании. Например, Балтийская строительная компания уже приобрела на аукционе землю на территории Ханты-Мансийска, будет строить свыше 200 тыс. кв. метров жилья. Сейчас ведутся переговоры о строительстве жилья с «Главстроем», дочерней компанией московского «Главмосстроя». Есть много других примеров.

— На чьи средства готовятся участки под застройку в плане оборудования их инженерной инфраструктурой?

— Инвесторы расходов на внеплощадочные (магистральные) коммуникации не несут. В программе  улучшения в округе жилищных условий есть отдельная статья, которая предусматривает формирование инженерной инфраструктуры. Есть еще один источник — программа «Сотрудничество». В прошлом году около 2 млрд рублей было выделено на формирование инженерных сетей. В этом году сумма не меньше. Сколько нужно вообще вкладывать в инфраструктуру? Примерно 15% от стоимости проектов. Если нам нужно строить по 1 млн метров в год, то совокупная стоимость этих проектов — около 30 млрд рублей (30 тыс. средняя себестоимость метра). Итого на магистральные коммуникации необходимо выделять 4,5 млрд рублей. 

Интервью взял Юрий Немытых