На круги своя

Иллюстрация - Сергей Лаушкин

Сегодняшний уровень развития финансовых инструментов не позволяет найти адекватную замену долевке (в какойто мере ее нельзя найти вовсе: ни один другой инструмент не позволяет привлекать в строительство бесплатные деньги). Но даже ценой удорожания недвижимости такой объем денежных средств, какой приносило рынку долевое участие, альтернативные инструменты вряд ли смогут восполнить в ближайшее время.

Из всех финансовых механизмов, связанных со строительством, лучше всего развивается ипотека. И это тревожный симптом, поскольку направлена она в основном на стимулирование потребительского спроса. Само по себе развитие платежеспособного спроса на недвижимость — явление положительное. Но в условиях, когда механизм создания адекватного спросу предложения подорван, а альтернатив не дано, ситуация грозит обернуться сокращением темпов строительства и эскалацией цен.

Ипотека: почти счастливый потребитель

За последний год в развитии ипотеки произошли серьезные подвижки. До вступления в силу в начале этого года пакета федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в схеме ипотечного кредитования участвовали банкикредиторы, агентство ипотечножилищного кредитования (АИЖК) и правительство РФ. АИЖК размещало облигации под государственные гарантии и на вырученные деньги выкупало у банков ипотечные ценные бумаги — закладные на квартиры, приобретенные в ипотеку. Если гарантии правительством не выдавались, то срок получения ресурсов от размещения облигационных займов отодвигался. Поэтому когда случались сбои в выкупе закладных, банки синхронно сокращали выдачу кредитов.

После принятия пакета законов, в частности закона „Об ипотечных ценных бумагах“, и внесения поправок в ряд других схема усложнилась. Теперь банки могут самостоятельно выводить на рынок ценных бумаг ипотечные сертификаты, обеспеченные краткосрочными и среднесрочными (в течение пяти лет) платежами по закладным. Закладные с более длинным сроком погашения банки могут передавать АИЖК, которое в свою очередь будет выпускать ипотечные ценные бумаги под государственные гарантии. Основное преимущество — приток длинных денег и снятие с банков части рисков (они перекладываются на покупателя ценных бумаг).

Изменение схемы привело к появлению на ипотечном рынке новых игроков — инвесторов. Рассказывает заместитель председателя правления Меткомбанка Александр Щур: „Новые инвесторы — крупные банки, их дочерние компании, ипотечные паевые инвестиционные фонды — заинтересованы в выкупе стандартизированного продукта. У банковкредиторов появилось больше возможностей, чем раньше“.

Но резко объемы кредитования не увеличатся. Вопервых, для этого нужен хорошо развитый рынок ценных бумаг, которого пока нет. Вовторых, организация и структурирование сделки по новой схеме — довольно сложная задача, влекущая повышенные транзакционные издержки, что оправдано лишь при больших объемах сделок. А для увеличения объемов необходимо включить в процесс выдачи ипотечных кредитов большее количество банков. В настоящее время в Екатеринбурге по федеральной ипотечной программе работают только СКБбанк, Меткомбанк, Уралфинпромбанк и Губернский банк. Интерес проявляют многие, но им необходимо время для адаптации к новой системе (в среднем, по оценкам самих банкиров, от года до полутора). „Банк должен подготовить сотрудников, отработать внутренние бизнеспроцессы, создать необходимую нормативную базу и информационное обеспечение“, — объясняет Александр Щур.

У крупных банков (Внешторгбанк, Сбербанк) достаточно средств, чтобы выдавать кредиты самостоятельно, без участия в федеральной ипотечной программе, не оглядываясь на правила и требования АИЖК. Правда, срок кредитования у них меньше (максимум 20 лет) и процентные ставки выше (минимум 15%). Хотя и это декларации: реально большая часть кредитов выдана на меньший срок и под больший процент.

Изменения федеральной программы ипотечного кредитования не ограничились схемой: минимальная процентная ставка снижена до 14%, максимальные сроки кредитования увеличены до 30 лет. Федеральное АИЖК на достигнутом останавливаться не намерено и обещает к концу следующего года снизить ставку до 12%, а к 2010му и вовсе до 8%. Но и сегодня ипотека вполне доступна по процентной ставке. Заместитель председателя правления СКБбанка Юрий Моисеенко: „Если соотносить существующую процентную ставку с темпами роста цен на жилье, то ипотечный кредит на годтри, а то и больше имеет отрицательную стоимость: жилье дорожает процентов на 30 — 35% в год, и предпосылок к снижению цен в ближайшее время не просматривается“.

Факторы, ограничивающие массовое развитие ипотеки, другого рода. Вопервых, „серые“ доходы. Допустим, в ипотеку приобретается двухкомнатная квартира стоимостью 1,2 млн рублей (60 кв. метров по 20 тыс. рублей за метр). 400 тыс. рублей — первоначальный взнос заемщика, 800 тысяч — кредит банка. При сроке кредитования в 20 лет ежемесячный платеж составит около 10 тыс. рублей. Чтобы банк выдал кредит, сумма „белых“ доходов семьи должна составлять не менее 30 тыс. рублей. Таким уровнем доходов, да еще и подтвержденным документально, может похвастаться очень незначительная часть населения.

Теоретически „серые“ доходы могут быть учтены, если кредит берется у банка не по федеральной программе. В этом случае необходима справка о заработной плате с места работы, подписанная работодателем, иногда требуются поручители. Обычно сотрудник банка обращается к руководству компании, в которой работает потенциальный заемщик, и в устной беседе выясняет размер его реальной зарплаты и карьерные перспективы. В зависимости от результатов собеседования специальная кредитная комиссия банка решает вопрос о выдаче кредита (в 2004 году подобная схема появилась в СанктПетербурге в „Дельтакредите“ и Райффайзенбанке; сейчас такую разрабатывает екатеринбургский Меткомбанк). Однако, вопервых, риск схемы велик (а значит, и процентная ставка высока), вовторых, на массовом рынке она вряд ли применима: у банка элементарно не хватит сотрудников, чтобы опрашивать работодателей всякого потенциального заемщика.

Но и это не главное. При всей положительной динамике ипотеки (за год объем кредитов в Свердловской области вырос вдвое) она работает в основном на вторичном рынке жилья. „Чтобы ипотечная схема шла на пользу собственно строительству, необходимо, чтобы банки выдавали кредиты под залог прав требования на квартиру при долевом участии“, — утверждает заместитель генерального директора ЗАО „Наш дом“ Андрей Озорнин. Примерно год назад у Внешторгбанка, Сбербанка, Меткомбанка и СКБбанка появились схемы ипотечного кредитования под долевку. Схемы похожи: банк выдает кредит (только если строительство ведет компания, которой банк доверяет), но под высокую процентную ставку: она покрывает риски банка на этапе строительства. После его завершения меняется предмет залога (вместо прав требования — квартира), и ставка снижается до обычной ипотечной. Однако после принятия ФЗ 214 строители прекратили подписывать договоры о долевом участии. Это еще одно негативное следствие пресловутого закона: слабые ручейки ипотечных средств потекли было к первичному рынку жилья, но после 1 апреля повернули вспять — в спекулятивную вторичку.

Кредиты: растут, но медленно

У потребителей возможностей кредитования прибавилось, у застройщиков — наоборот. Если строить недвижимость целиком на банковские кредиты, то, по мнению многих строителей, она станет золотой. Далеко не всякий объект покроет проценты, а если и покроет, то только ценой удорожания недвижимости для потребителя. А совмещать, к примеру, кредиты и средства дольщиков теперь нереально: по тому же 214му закону при кредитовании строительства жилых домов банки несут солидарную ответственность со строителями перед дольщиками. Такого „счастья“ банкам не нужно. Застройщикам приходится выбирать: средства дольщиков или кредит.

Но даже если застройщики будут готовы работать на одних кредитах, получится это не у многих. Кредит смогут взять только проверенные банками и хорошо зарекомендовавшие себя на рынке компании. Главное — подтверждение дохода заемщика. Подавляющее большинство строительных компаний по меркам банков недостаточно прозрачно.

По оценке АЦ „Эксперт-Урал“, только десятую часть строительных компаний можно считать открытыми. Александр Щур уверен: ситуация, сложившаяся с финансированием строительства, постепенно приведет к тому, что на рынке останутся только крупные и средние застройщики, которые „могут себе позволить сделать деятельность прозрачной, чтобы выйти на диалог с банками. Но строительство — инертная отрасль, поэтому взаимоотношения банков и строительных организаций будут входить в цивилизованное русло в течение двухтрех лет“. Пока же банковские кредиты остаются несущественным механизмом финансирования строительства: по данным исследования АЦ „Эксперт-Урал“ „Лидеры строительного рынка Урала“, их доля не превышает 5%. Для большинства строителей банки как источники средств финансирования закрыты.

ЖСК: вперед — в прошлое

Год назад, когда законодательные новации только стали обсуждаться, в качестве замены долевки игроками чаще других рассматривался механизм жилищностроительных кооперативов (ЖСК).

И впрямь, в последнее время их доля в финансировании строительства существенно выросла: по словам Андрея Озорнина, до 1 апреля кооперативы обеспечивали 2,5 — 3%, теперь — в несколько раз больше.

ЖСК — это некоммерческая организация (в этом отношении она возрождает историческое значение понятия „кооператив“), в которой граждане и юридические лица объединяют средства для строительства или реконструкции дома для своих нужд. В отличие от участников долевого строительства члены ЖСК не обязаны полностью оплачивать квартиру к окончанию строительства дома. Вселившись, можно продолжать рассчитываться за жилье. Сейчас наиболее распространена рассрочка на 3 — 5 лет. Члены ЖСК платят в кооператив три вида взносов: вступительный — единоразовый, расходуется на оформление приема в кооператив; членский — расходуется на текущую деятельность кооператива; паевой — идет на оплату стоимости квартиры.

Кажется, кооперативы позволяют обойти ФЗ 214 и продолжить обеспечение строителей „дешевыми“ деньгами. Но у ЖСК две беды. Первая кроется в некоммерческом характере: кооператив может загрузить строительную компанию работой, но она будет выступать только как генеральный подрядчик и может рассчитывать лишь на „производственную“ прибыль. Застройщиком (девелопером) является сам ЖСК. Крупным строительным компаниям связываться с ЖСК не с руки. Большинство из них построены как холдинги (более или менее комплексные) и привыкли получать прибыль не только (и не столько) как подрядчики, за счет собственно строительной деятельности, сколько за счет реализации недвижимости и извлечения девелоперской прибыли. В отношениях с ЖСК они этого лишены.

Вторая беда ЖСК — коллективное хозяйствование. „Кооператив решает, сколько денег необходимо для строительства. При невыполнении застройщиком правил он решением общего собрания может отказаться от услуг этой фирмы, — говорит председатель правления УралоСибирского ЖСК Александр Вейде. — Количество членов в кооперативе должно равняться количеству квартир в доме.

И если строится десять домов, то должно быть создано десять кооперативов“. Поэтому перспектива увеличения финансирования строительства за счет ЖСК сталкивается с проблемой нехватки кадров.

Безубыточная деятельность ЖСК зависит от наличия грамотного управляющего. Но сегодня грамотных управляющих кооперативами не хватает даже для обеспечения существующей потребности в жилой недвижимости, не говоря уже о потенциальном росте.

Опятьтаки крупным компаниям, которые строят одновременно десятки объектов, перейди они на ЖСК, пришлось бы иметь дело с десятками кооперативов. Это организационно и управленчески нелегко. Общее собрание кооператива — явление малопредсказуемое, оно может принимать любые решения, не обладая при этом специфическими „строительными“ знаниями, а застройщику придется подчиняться. „Строителям невыгодно работать по этой системе“, — ставит точку Александр Вейде. Более или менее серьезные застройщики станут избегать ЖСК. Сотрудничать с ними будут разве что небольшие компании, не имеющие доступа к иным источникам финансирования, готовые терпеть неудобства и отказываться от части инвестиционной прибыли, лишь бы загрузить производство.

Мы вряд ли погрешим против истины, если скажем: все, кто считал необходимым перейти на эту схему, уже перешли. На этом взлет „кооперативного движения“ закончится.

ПИФы: инструмент для немногих

На сегодняшний день на Урале действуют два закрытых паевых инвестиционных фонда недвижимости (ЗПИФН): пермская „Стратегия“ под управлением управляющей компании „Витус“ и челябинский „РФЦФонд недвижимости“. Суть проста: группа физических и юридических лиц выкупает у управляющей компании (УК) паи, УК вырученные деньги вкладывает в привлекательный с точки зрения инвестиций проект (в данном случае — возведение объекта недвижимости). По завершении инвестиционного цикла (от года до пяти лет, чаще всего около двух) пайщикам возвращаются их деньги плюс доля прибыли, пропорциональная паю. Доходность паев (20 — 30% годовых) обеспечивается либо за счет сдачи построенных помещений в аренду, либо в результате продажи недвижимости.

Инструмент пока очень молод. Как пояснила руководитель представительства группы компаний „Расчетнофондовый центр“ Ольга Палей, „подавляющее большинство граждан не знают, что такое ЗПИФН, какие он дает возможности для частного инвестора, каковы его преимущества и недостатки. Более того, даже те, кто приняли решение стать пайщиками, не всегда до конца понимают механизм работы фонда. Строители пока с опаской относятся к незнакомым источникам финансирования“.

Основная цель управляющей компании — купить на начальных стадиях строительства квадратные метры у застройщика как можно дешевле и продать готовый объект как можно дороже при минимальных рисках. Здесь и происходит основное столкновение интересов застройщика и УК. Среди последних превалирует мнение, что ПИФ суть та же долевка (с той лишь разницей, что в долевое участие включается не физическое лицо, а фонд, представляющий интересы ряда физических и юридических лиц), поэтому УК требует от строителей заключения инвестиционного договора. Последний, по сути, есть договор долевого участия. В этом случае привлечь средства фонда можно только при условии наличия всей разрешительной документации. Но на этом этапе строители также легко могут привлечь бесплатные деньги дольщиков. Спрашивается: зачем им ПИФ, с которым придется делиться прибылью?

Итог подводит президент негосударственного пенсионного фонда „Стратегия“ Петр Пьянков: „Вступивший в силу пакет законов о формировании рынка доступного жилья своим побочным эффектом убил все преимущества ЗПИФН как инвестиционного инструмента, кроме одного — отсутствия налогообложения полученной прибыли. Поэтому ЗПИФН не вымрут как класс, но останутся узко востребованным инструментом для институциональных инвесторов. По сути, они станут в большинстве кэптивными, то есть такими, в которых участвует только один пайщик. К примеру, у ЗПИФН „Стратегия“ пайщик один — НПФ „Стратегия“.

Наконец, в случаях с ПИФами мы сталкиваемся с той же проблемой, как и с ЖСК: львиная доля, а то и вся девелоперская прибыль уходит ПИФу. Значит, прибегнуть к его услугам захотят либо небольшие компании, которым больше деваться некуда, либо очень крупные застройщики, которые будут использовать ПИФ в узко ограниченных ситуациях как один из инструментов финансирования части крупного проекта.

За что боролись, на то и напоролись

Еще один способ финансирования — заимствование на фондовом рынке — мы даже не рассматриваем: примеров нет, и вряд ли они появятся в обозримой перспективе. Тут требования к заемщику еще жестче, чем у банков, а у подавляющего большинства строителей и с банкамито проблемы. Сам по себе этот механизм интересен и рано или поздно появится (см. „Укрупняться и открываться“), но не в ближайшее время.

По мере того, как объекты, профинансированные дольщиками до вступления в силу 214го ФЗ, будут вводиться в эксплуатацию, начнут расти объемы альтернативных долевке источников финансирования. Скорее всего, компании станут комбинировать все способы в разных пропорциях (девелоперы отдадут предпочтение кредитам, подрядчики — ЖСК и ПИФам). Но объем средств, равный тому, что давала долевка, альтернативные источники в совокупности не принесут ни через год, ни через два.

Как строители будут покрывать дефицит финансов? Наиболее вероятны два прогноза. Первый: они увеличат вложения собственных средств (по данным исследования АЦ „Эксперт-Урал“ „Лидеры строительного рынка Урала“, сейчас это 22%). Второй: будет пересмотрен 214й ФЗ, наиболее одиозные его нормы отменены. Произойдет частичный возврат к долевке (как альтернатива — наработка юридической и судебной практики, которая позволит строителям минимизировать законодательные препятствия и работать с долевкой при существующей редакции ФЗ). Этот прогноз поддерживает, в частности, Юрий Моисеенко: „Альтернатива долевке — это иллюзия. Банк не будет кредитовать застройщика, у которого нет разрешения на строительство, ПИФы имеют строгие ограничения на состав активов. Если на осенней сессии Государственной думы необходимые поправки будут приняты, закон заработает. Нужно, чтобы он не только защищал права дольщиков, но и не создавал дополнительных трудностей строителям“.

В противном случае сырой ФЗ124 приведет к единственному результату — снижению темпов роста объемов строительства в ближайшие дватри года. И процесс уже пошел.

Дополнительные материалы:

В основном ипотека и ЖСК

Высокий уровень развития банковского и строительного секторов в Свердловской области плюс «столичный» статус Екатеринбурга (обеспечивающий более высокие, чем у соседей, цены на недвижимость, а значит, ее большую инвестиционную привлекательность) создали благоприятные условия для развития финансовых инструментов в строительстве. В этом отношении Свердловская область обгоняет другие территории УрФО, тенденции видны здесь отчетливее, следовательно, она может служить своеобразной моделью для макрорегиона.

Средний Урал входит в десятку лидеров среди регионов России по количеству выданных ипотечных кредитов, а также в тройку областей, где число предоставленных займов увеличивается наиболее быстро. Только по федеральной программе объем выданных кредитов за год вырос почти в два раза — с 584 на сумму 272 млн рублей до 773 на 493 млн рублей. Посредством ипотеки приобретается около 4% первичного жилья. В следующем году правительство области планирует поднять этот показатель вдвое. ЖСК растут еще динамичнее: менее чем за год (с 1 апреля по сегодняшний день) их количество увеличилось с 9 до 22. Регион демонстрирует положительную динамику объемов строительства на протяжении последних пяти лет. По прогнозам, в 2005 году объем построенного жилья в области перевалит за отметку в 1 млн кв. метров.

Укрупняться и открываться

Ольга Простолупова

Сокращение возможностей долевки станет фатальным для слабых строительных компаний, а сильных выведет на фондовый рынок, считает президент негосударственного пенсионного фонда «Стратегия» Петр Пьянков

Петр Пьянков

— Отменив с 1 января этого года НДС от операций с жильем, законодатели превратили недвижимость в финансовый инструмент, понятный и привлекательный для игроков фондового рынка. И мы уже видим, как резко возросла доля ипотечного кредитования. То есть на рынок уже пришли банковские деньги. А за ними идут и фондовые, и пенсионные средства. Просто этот процесс только начинается. Но уже через пару лет он полностью изменит рынок строительства и сделает его более цивилизованным, понятным инвестору.

Увеличение объемов финансирования строительства уже идет. Постепенно институциональные инвесторы научат строителей работать по общепринятым на финансовом рынке правилам: быть более прозрачными, своевременно готовить необходимую документацию. А действующее сегодня законодательство заставит строителей либо принять правила игры, либо уйти с рынка.

— Как изменится структура финансирования строительства через пару лет?

— На рынке будет присутствовать несколько инструментов финансирования строительства. Я прогнозирую, что лидером будут не ЗПИФН, а облигационные займы строительных организаций. Этому есть ряд объяснений. Вопервых, облигационный заем позволяет финансировать строительство с самого начала проектирования, а не на последней стадии, как ЗПИФН. Вовторых, облигации — это уже понятный рынку инструмент, обеспечивающий и доходность, и надежность инвестиций.