Ипотека с господдержкой стала для банков экзаменом на компетентность

Программа господдержки ипотеки стала для банков своеобразным тестом на профессионализм и опыт, говорит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева

Уже сейчас можно сказать, что наиболее важным событием года на российском рынке ипотеки стало принятие государственной программы субсидирования ставок. Переоценить ее значение трудно. Она помогла рынку ипотечного кредитования «проснуться» после затишья первых трех месяцев года, предотвратила кризис в строительной отрасли, а главное, позволила множеству российских семей решить жилищный вопрос.

— О каких результатах вы можете рассказать по итогам первых шести месяцев с запуска госпрограммы?

— Абсолют Банк подключился к программе господдержки ипотеки сразу же, с 1 апреля 2015 года, и предложил ставку ниже базовой — 11,5% при первоначальном взносе 20% на весь срок кредита.
В первый же месяц мы перевыполнили план по ипотечным кредитам в два раза, а в июле превзошли показатели аналогичного периода за все предыдущие годы, начиная с 2008-го. В сентябре Абсолют Банк снизил ставку по ипотечной программе «Первичный рынок с государственной поддержкой» до 11,25%. В результате мы поставили для себя рекорд: объем выдачи кредитов на первичном рынке вырос в десять раз. Ипотечные кредиты на новостройки оформили более 500 клиентов, из них 496 — по программе господдержки.

«Кризисный» 2015 год станет для нас более успешным, чем «благополучный» 2014-й. За весь 2014 год Абсолют Банк выдал ипотечных кредитов на сумму свыше 49 млрд рублей. В 2015 году еще на начало сентября мы выдали ипотеки на сумму более 51 млрд рублей. И это еще не конец года.

— Чем объясняется приоритет ипотечного кредитования в работе Абсолют Банка?

— Для нас ипотека в рознице — ключевое направление: ипотечные кредиты в Абсолют Банке занимают 95% розничного кредитного портфеля. С одной стороны, ипотечный кредит — низкомаржинальный продукт, во всяком случае, куда менее прибыльный, чем потребительские кредиты. Но мы изначально делали ставку на ипотеку, потому что видим в этом свою социальную роль. Сегодня мы в более выигрышном положении, чем многие банки, которые годами зарабатывали на потребительских кредитах. Причина проста: все-таки жилье — базовая ценность, в кризис его востребованность только растет. Совсем иная картина с кредитами на автомобили, одежду, путешествия. Это как раз то, на чем можно сэкономить.

— Аккредитацию по работе с программой господдержки прошли не все банки. Почему?

— Программа господдержки ипотеки стала для банков своеобразным тестом на профессионализм и опыт. Как мы помним, за первые месяцы надо было выдать ипотечных кредитов не менее чем на 300 млн рублей, чтобы пройти аккредитацию. Сделать это удалось всего половине из числа банков, изначально ставших участниками этой программы.

Важными факторами для выполнения условий аккредитации в нашем случае стали внутренние ресурсы банка, позволяющие предложить ставку ниже 12%, и, конечно, наработанные связи с застройщиками.
Что касается последнего момента, то он актуален еще и потому, что сейчас каждый пятый заемщик приходит в Абсолют Банк не с улицы, а из офиса застройщика или из агентства недвижимости. Сделка начинается там, а значит, и банк должен быть там. У нас это получается.
Это не значит, что Абсолют Банк старается привлечь в партнеры как можно больше застройщиков. Мы стараемся работать с лидерами рынка, но главное для нас — это их надежность, репутация. Мы смотрим на проектные декларации, разрешения, на то, работает ли застройщик по федеральному закону 214-ФЗ, а также на соблюдение сроков строительства по предыдущим объектам, отсутствие судебных исков.

— Как более низкая ставка по ипотечным кредитам на новостройки повлияла на рынок первичной и вторичной недвижимости в Екатеринбурге?

— Произошло серьезное перераспределение покупателей. Если летом 2014 года мы выдавали всего 5% ипотечных кредитов на новостройки, то сейчас соотношение кредитов на первичное жилье и вторичное — 50 на 50% соответственно. Низкая ставка стала катализатором спроса. Интерес к новостройкам был всегда: они привлекают современными планировками, новыми коммуникациями, продуманной инфраструктурой. Спрос на вторичное жилье уменьшился, но не критично. Долго остаются в продаже только те квартиры, у которых завышена стоимость. Все регулирует рынок. Цена снижается — покупатель находится быстрее.

— Что будет с этим соотношением — 50% первичное жилье, 50% вторичное — после 1 марта 2016 года, когда госпрограмма закончится?

— По нашим прогнозам, «загнать» новостройки на прежние позиции, когда кредиты по ним составляли всего 5% от общего числа, уже не получится. Новые дома нравятся людям больше, чем старые, это закономерно. Застройщики тоже поняли выгоду специализации на эконом-сегменте. Мы предполагаем, что после 1 марта 2016 года ставки на первичное жилье приблизятся к ставкам на вторичное. Вряд ли условия заморозятся на нынешнем уровне, но спрос не упадет значительно, печальная ситуация, как в начале 2015 года, не повторится.

— Стал ли в связи с кризисом строже подход к заемщикам?

— Мы не ужесточали требования к заемщикам, сохранили их на уровне 2014 года. Безусловно, сейчас мы более пристально смотрим на кредитную нагрузку потенциального клиента, на стабильность его доходов. Однако у нас нет однозначных стоп-факторов: каждую заявку мы рассматриваем индивидуально. Разумеется, консультант банка поможет клиенту взвесить все плюсы и минусы, выбрать такой объект, чтобы кредит по нему был «подъемным». Но в первую очередь сам человек должен думать о том, какие у него возможности, насколько стабилен доход, какую сумму он может безболезненно отдавать в качестве ипотечного платежа.

— Не получится ли так, что программа господдержки ипотеки стимулирует покупать недвижимость в новостройках в качестве инвестиций, чтобы затем сдавать их в аренду и получать доход?

— Наоборот, в 2015 году практически исчезли такого рода покупатели. Вполне логично: рынок аренды чувствует себя не лучшим образом, сдать квартиру надолго и за хорошую цену все труднее. Люди привыкают к тому, что ипотека — вполне эффективный и зачастую единственный инструмент решения жилищного вопроса. Если в 2013 году 50% людей покупали квартиры за наличные, а 50% — с помощью ипотечного кредита, то в 2015 году ипотекой при приобретении квартиры пользуются 80%. Естественно, что при таких условиях горожане уделяют большое внимание условиям — и прежде всего процентной ставке.