Ипотека

Рынок ипотеки

2014-й был годом максимальной выдачи ипотеки, 2015-й станет годом максимального ввода жилья

На первый взгляд, рынок ипотеки выглядит значительно лучше, чем рынок потребительского кредитования в целом. Портфель ипотечных кредитов растет, хотя прочих потребкредитов сокращается. Правда, это исключительно эффект низкой амортизации. Если средний срок оборота неипотечного кредита — около 10 месяцев, то ипотеки — более 10 лет. (Формально сроки кредитов 20 — 30 лет, но досрочные погашения их сокращают. В 2012 — 2014 годах на Урале досрочно погашалось около 10% задолженности ипотечных кредитов, сейчас — лишь 6%.) За восемь месяцев 2015-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выдача ипотеки в целом по стране упала на 30%, тогда как неипотечных кредитов — больше чем на 33%. В то же время, если брать только три летних месяца, то выдача ипотеки упала на 40% (считаем также к лету 2014 года — иначе нельзя из-за ярко выраженной сезонности), а прочих кредитов — лишь на 26%.

Надо отдать ипотеке должное: на рынке никогда не было той вакханалии, которая сопровождала развитие потребкредитования. Ипотека не знала агрессивного продвижения доступных кредитов с высокими ставками, должными покрывать риски, закредитованности маргинальных заемщиков, мошенничеств и прочих «прелестей», с которыми регулятор начал бороться слишком поздно (закон «О потребительском кредите» вступил в действие лишь с 1 июля 2014 года). Ипотечные кредиты выдавались разными банками по примерно одним и тем же довольно высоким стандартам в расчете на рефинансирование через АИЖК или выпуск ипотечных бумаг.

Однако в связи с общей ситуацией в экономике качество ипотечных портфелей все равно начало снижаться, хотя не такими темпами, как на других сегментах потребкредитования.
С начала 2015 года просрочка по ипотеке выросла на 24%, по прочим кредитам — на 28%. Но если для ипотечных это означает увеличение доли просрочки с 0,9 до 1,1%, то для прочих — с 7,9% до 11%. За весь 2014 год просроченные ипотечные кредиты выросли лишь на 7% (при росте задолженности это означало снижение доли плохих кредитов), кредиты в других потребительских сегментах — на 43%.

Несмотря на низкие показатели, проблема плохих ипотечных долгов актуальна — на просрочку выносятся только текущие платежи. По данным АИЖК, доля ссуд, по которым платежи просрочены более 90 дней, в общем объеме ипотечных ссуд составляет на 1 августа 2015 года 2,8% (на начало года — 2,1%, в 2014-м — 2,0%). Результат по неипотечным ссудам — 14,3%.

Запоздалая реакция

В активизации ипотечного кредитования сегодня заинтересованы не столько банки, сколько застройщики — спрос и цены упали, а жилья построено больше, чем раньше. 

Особенность первичного рынка жилья — значительный временной лаг в силу продолжительного цикла строительства. Если 2014 год стал лидером по выдаче ипотечных кредитов (прирост к 2013 году составил 31%, а по итогам 2015-го прогнозируется спад свыше 45%), то 2015-й вырвется вперед по объему введенного жилья — прогноз около 9% в стране и 14% на Урале (существенный рост был и в 2014 году — 15%).

Банки первыми почувствовали повышение рисков стройиндустрии: кредитование отрасли достигло максимума в 2013 году, в 2014-м спад составил 16%, в 2015-м стоит ожидать более 40% в минус.

По данным раздела «Недвижимость» сайта «Avito», в Екатеринбурге спрос на жилую недвижимость (количество запросов на просмотр контактов предложений) снизился в третьем квартале 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 73%.

Индикатором предложения может служить количество выставленных на продажу объектов: по данным Уральской палаты недвижимости, оно достигло максимума, увеличившись с начала года на 47%.

Первичка против вторички

Застройщики, как правило, не разглашают долю нераспроданных квартир — это вредит продажам, но при сокращении кредитования и спроса проблемы реализации понятны.

Тайна за семью печатями — и снижение реальной цены квад­ратного метра в первичке: пока официально считается, что она не упала. На вторичном рынке официальные данные Уральской палаты недвижимости говорят о снижении цены екатеринбургского жилья на 5% с начала года, но это по ценам предложения. По словам специалиста АН «Визит» Вадима Панова, цены реальных сделок упали на 10%.

Для поддержки строительной отрасли с апреля 2015 года запущена программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотеке. Она принесла плоды: по данным Минфина, 40% выданных кредитов за апрель — июль 2015 года составляют кредиты по программе государственного субсидирования процентных ставок.

Программа рассчитана только на приобретение жилья в новостройках. Предложения о распространении ее на вторичный рынок были отклонены правительством, чтобы не распылять средства, направленные на прямую поддержку строительной отрасли.

Сейчас ипотеку в силу предоставленных преференций перетягивает на себя первичный рынок. Так, по данным Вадима Панова, если в 2014 году около 60% сделок с недвижимостью на вторичном рынке Екатеринбурга осуществлялось при участии ипотеки, то теперь — лишь 20%. Противоположная тенденция на рынке новостроек: по информации коммерческого директора компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслана Музафарова, сейчас на первичном рынке 50 — 60% объектов продается в ипотеку, годом ранее эта цифра была между 30 — 40%.

Банки относятся к ипотеке с осторожностью. С одной стороны, кредитоспособность заемщиков снижается, просрочка растет. Стремление заемщиков обременять себя ипотекой также несильно. Прежде всего уходят с рынка ипотеки банки с более дорогим финансированием.

Риэлторы говорят о том, что покупатели ведут себя более агрессивно. Коммерческий директор агентства недвижимости «Находка» Артем Курмачев: «Есть и те, кто зарабатывает на срочном выкупе — у таких покупателей деньги есть, они сразу выкупают квартиру с серьезным дисконтом».

Застройщики и агенты сходятся в одном: столь большого предложения, как сейчас, на рынке не было никогда, поэтому предлагают не тянуть с покупкой.

С другой стороны — потенциальные покупатели с деньгами ждут дальнейшего снижения цен, предпосылками для которого будет пресыщение вторичного и первичного рынка, сжатие ипотечного кредитования, выход на рынок залоговых квартир.