Почему Light Industrial пока плохо приживается в регионах

В отличие от Москвы, взрывного роста формата Light Industrial в регионах не будет, процесс пойдет эволюционным путём по мере роста проектов реведелопмента промышленных зон

На фоне стагнации в секторе жилищного строительства в девелоперском сообществе все чаще поднимаются вопросы развития других сегментов, в частности промышленной инфраструктуры. Так, на конференции в Екатеринбурге «Логистика будущего», организованной группой Ekbpromo, участники рынка складской недвижимости подняли вопрос о перспективах формата Light Industrial.

Light Industrial — это готовая производственная, складская и офисная инфраструктура для быстрого размещения на ней активов малого и среднего бизнеса. 

Московский опыт

В прошлом году, по расчётам консультанта департамента складской недвижимости NF GROUP Егора Широченко, по всей стране введено в эксплуатацию 6,4 млн. метров качественных складов, и это на 11% больше 2024 года.

«Но Light Industrial в этой статистике не учитывается, поскольку формат не получил массового распространения по всей стране, пока такие объекты присутствуют основном в Москве», —объясняет Егор Широченко.

Этот вид коммерческой недвижимости и зародился в столице. И это связано со специфичными факторами московской экономики на стадии перехода к рынку. В начале девяностых годов Москва отказалась от развития промышленных активов в пользу сервисных секторов. В результате многие столичные промышленные территории пришли в упадок и приобрели статус заброшенных.

Девелоперы, конечно, не упустили шанс воспользоваться этим ресурсом и начали интенсивно вести на этих участках жилую застройку. Это привело к дефициту промышленной инфраструктуры.

А сейчас пришло понимание, что модель исключительно сервисной экономики не очень устойчива. Поэтому перед правительством   Москвы стоит задача вернуть функцию промышленности в экономику.

Одним из инструментов её решения являются промышленные парки и формат Light Industrial в том числе.  

«На многих промышленных зонах реализуются проекты комплексного развития территорий, что вынуждает местных производственников искать другие площадки. Так формируется спрос. В Новосибирске, Екатеринбурге и других городах ещё достаточно много старого промышленного фонда, на котором бизнесу можно в определенных помещениях недорого развернуть производство, и это дешевле , чем арендовать площади в промпарках», — объясняет Егор Широченко.

В том, что старый фонд успешно конкурирует с новыми проектами, уже убедились игроки, которые решили зайти в этот сегмент в Екатеринбурге. В частности, одним из пионеров этого формата стал девелопер Андрей Толшин.

«Мы построили шесть зданий разной площади, но найти арендаторов удалось только на часть помещений, потому что спрос низкий и так будет до тех пор, пока в регионах достаточно старой промышленной инфраструктуры», — делится Андрей Толшин.

 

Региональные перспективы

Но эта инфраструктура все же будет меняться, правда не по московскому сценарию. Двигателем, скорее всего, станет процесс трансформации промышленности на фоне автоматизации и высвобождения части устаревшего парка оборудования.  Заводам уже не нужно будет столько площадей, и эти территории постепенно будут застраиваться жильем.

Поэтому независимый эксперт и аналитик складской недвижимости Виталий Хиль рекомендует все же присмотреться к формату Light Industrial.

«Крупнейшие московские игроки в ближайшие два- три года выходить в регионы в этом сегменте не будут. Поэтому, если вы хотите что-то построить, у вас есть время. Но при этом для успеха такого проекта очень больше значение будет иметь локация. Важно, чтобы была транспортная доступность для сотрудников   арендаторов таких площадей. Это может в будущем влиять на ставку аренды и увеличивать маржинальность проекта», — рекомендует Хиль.  

Так что взрывного роста Light Industrial в регионах, как в Москве ожидать не стоит, формат начнет развиваться постепенно. Но перспективы, несомненно, есть. Правда, скорее всего после выхода российской экономики из нынешней стагнации.

Специфику проникновения Light Industrial, других форматов индустриальной недвижимости и общие тренды рынка Аналитический центр «Эксперт» проанализирует в ходе очередной волны рейтинга «Индустриальные парки и особые  экономические зоны»  страны. На этой неделе запущен анкетный опрос участников исследования.

 Фото: архив Э-У