Жилье класса «премиум»: топ самых дорогих квартир Урала

Сегмент элитного жилья отличается сбалансированностью и устойчивостью к кризисным явлениям. Покупатель из него не уходит, но становится максимально требовательным. Единственный город, в котором есть некоторые риски развития сектора из-за роста предложения — Екатеринбург  

В июле на «Иннопроме-2015» администрация Екатеринбурга и Группа Синара подписали знаковое соглашение о переносе зоопарка из центра на окраину.  В результате освободится участок размером в 2,5 га и стоимость в 600 — 700 млн рублей (по оценке Уральской палаты недвижимости). Очевидно, что он станет плацдармом для появления элитного жилого комплекса (кто будет осваивать площадку, пока неизвестно). В связи с этим «Эксперт-Урал. Online» решил проанализировать, как чувствует себя сегмент недвижимости класса «премиум» в регионе.

Мало и нестандартно

По оценке руководителя аналитического отдела Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, в Екатеринбурге в совокупном объеме строящегося жилья (2,66 млн кв. метров) доля элитной недвижимости составляет всего 0,5%. В других административных центрах показатель колеблется в районе 0 — 0,3%. Аналитик «КД-Консалтинг» Борис Николаев замечает: «На данный момент элитных жилых домов в Перми нет, на вторичном рынке присутствуют лишь отдельные элитные премиум-квартиры в жилых домах классов “бизнес” и “бизнес+” (таких домов построено около 80)». Начальник информационно-аналитического отдела ассоциации ALKO (Тюмень) Юлия Василюк описывает аналогичную ситуацию:

— В классическом понимании жилья элит-класса на первичном рынке города нет. Претендующие на этот класс жилые комплексы часто не дотягивают до параметров, указанных в документах Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Например, не соответствует критериям окружение дома, нет организации закрытой дворовой территории соответствующего класса, страдает инфраструктура и качество инженерных сетей  (взгляд РГУД на элитную недвижимость представлен в таблице, — Ред.). Если говорить о бизнес-классе, его доля на первичном рынке составляет примерно 10%, на вторичном — не более 5%.

Параметры жилья элит-класса

Характеристики		Критерии отнесения к классу «элит»
Архитектура		Архитектурный облик объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения.
Несущие и ограждающие конструкции		Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича)
Остекление		Современные импортные фиберглассовые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса)
Объемно-планировочные решения		Коэффициент эффективности жилых этажей (отношением суммарной площади квартир к суммарной общей площади жилых этажей) — не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке — до 3 —  4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Кухни-столовые, террасы. Обязательно наличие не менее 2 санузлов во всех  квартирах.
Внутренняя отделка общественных зон		Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом
Внутренняя отделка квартир		Квартиры — с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно)
Общая площадь квартир кв. м	1-комн	студии — от 60
	2-комн.	от 80
	3-комн	от 120
	4-комн	от 250
	5-комн	от 350
Площадь кухни, кв. м		от 20
Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)		Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секретность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, ресепшн. Металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в вартирах
Инженерное обеспечение		Энергоснабжение — свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом - охлаждение, зимой  — нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, воздухо-подготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котельная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в  соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD-телевидение, спутниковое, кабельное, Интернет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта. Система учета — поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета.
Придомовая территория двора и безопасность		Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеонаблюдение на входе  в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность — установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Круглосуточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию — гость-консъерж-житель.
Инфраструктура дома		Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир. Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры.
Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе		Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного на значения. Доступность  элитных объектов социальной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памятникам архитектуры. Преимущества рас положения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома)
Параметры паркинга		Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно — с мойкой и экспресс- автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира — лифт – паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру.

Источник: РГУД

Михаил Хорьков, между тем, указывает на неоднозначность использования классификации РГУД:

— Термины «элитный» и «люкс» всегда очень спорные и размытые для потребителя. Классификация, даже если она принимается на уровне профучастников — это лишь инструмент сегментации, который используется специалистами для изучения рынка. При продвижении же объектов компании, которые утвердили классификацию, предпочитают закрывать глаза на ее некорректное использование. Именно поэтому мы часто видим на рекламных плакатах термины «элит» и «премиум». В то же время акцентирую внимание на том, что стандарты РГУД, разработанные в 2010-м требуют уточнений и переосмысления. Мы уже обратились к коллегам с предложением  актуализировать документ, не до конца отвечающий текущим реалиям.  

Аналитики замечают: спрос на элитное (уникальное и дорогое)  жилье в регионе устойчив к изменению внешних условий (это показал и 2009-й). Причина — в стабильности положения аудитории. Если говорить проще — у богатых даже в кризис есть деньги на покупку эксклюзивной недвижимости. Другое дело, что в период спада они подходят к выбору максимально взвешенно (тем более что подавляющее большинство элитных квартир приобретается с целью проживания, а не инвестирования). По оценке Юлии Василюк, в Тюмени срок экспозиции дорогостоящих объектов за последние два года увеличился в среднем на 25 — 50% и достигает сегодня 8 — 12 месяцев (при условии адекватности цены): «Отмечу, что срок экспозиции на первичном рынке заметно ниже, чем на вторичном. Дело в том, что собственник объекта зачастую пытается продать дорогой ремонт, зачастую не соответствующий предпочтениям покупателя».

— В Екатеринбурге квартиры в элитной новостройке распродавались в течение полутора-трех лет после сдачи дома в эксплуатацию, — констатирует Михаил Хорьков. — До 2014 года узость спроса компенсировалась мизерным предложением. Сейчас же объем последнего значительно вырос. Это означает, что большинство проектов, находящихся на стадии строительства и ориентированных на классы «бизнес» и «элит», столкнутся с проблемой существенного увеличения срока продаж.

Элитные апартаменты — прямые конкуренты квартир класса «премиум». На фото — проект Opera Tower

Рост предложения обусловлен выходом на рынок большого числа элитных апартаментов. Они сосредоточены в трех проектах — башне «Исеть» (инвестор — УГМК), небоскребе Opera Tower (Атомстройкомплекс) и квартале «Главный проспектъ» (структуры банкира Олега Гусева). Эти объекты де-юре жильем не являются (по документам они проходят, как коммерческая недвижимость). «Однако в премиум-сегменте выбор обусловлен местоположением и качеством проекта, — уверен Михаил Хорьков. — Вопросы прописки и высоких коммунальных платежей отходят на второй план. Потому элитные апартаменты являются прямыми конкурентами квартир».

Заметим, что ситуация, сложившаяся в Екатеринбурге является уникальной. Аналитики в Уфе, Челябинске, Перми и Тюмени отмечают, что апартаментов премиум-класса в этих городах либо нет совсем, либо они являются большой редкостью.

— В Тюмени пока есть только один подобный пример, — говорит Юлия Василюк. — Это апартаменты, расположенные в торгово-офисном здании на перекрестке улиц Республики и Максима Горького. Их площадь варьируется от 105 до 148 кв. метров.

Битва за миллионы

Из-за узости предложения стоимость элитных квартир даже в самые тяжелые времена проседает незначительно. В Тюмени, например, продавцы предлагают небольшие скидки (на уровне 100 — 300 тыс. рублей). Изредка на вторичном рынке встречается дисконт от 7% до 15% (но к нему прибегают только в случае необходимости сбыть объект в короткий срок). Не стоит ждать существенного падения цен и в Екатеринбурге (даже с учетом апартаментов предложение не так велико, да и девелоперы премиум-проектов, скорее всего, смирятся с тем, что распродавать квартиры им придется в течение трех-пяти лет).

Помимо наиболее развитого рынка элитной недвижимости столица Среднего Урала разительно отличается от соседних административных центров стоимостью элитной недвижимости. На первичном рынке особняком стоит проект «Кандинский Хаус» (девелопер — «Брусника»). По данным АЦ «Эксперт», цена кв. метра здесь в зависимости от этажа варьируется в пределах 180 — 300 тыс. рублей (самые дорогие квартиры, расположенные на 14 и 15 этажах, уже проданы).

Ближайший жилой конкурент — ЖК «Тихвин» — уступает по максимальному прайсу пости 90 тысяч. Среди всех элитных объектов с «Кандинским» может соревноваться только 52-этажная башня апартаментов «Исеть», где стоимость кв. метра достигает 280 тыс. рублей (сейчас, по данным УПН, продажи приостановлены, возобновятся в сентябре 2015-го, когда небоскреб будет сдан).

Кандинский-Хаус — самый дорогой дом Урала

Почему проект «Брусники» настолько дорог? Во-первых, он отличается относительно небольшим числом квартир — в доме их всего 88 (подавляющее большинство урбанистов считает, что сообщество сохраняет устойчивость, пока его численность не превышает сто семе). Если мы взглянем на классификацию одной из ведущих международных консалтеров Knight Frank, то увидим, что ее эксперты уделяют этому параметру большое внимание. Элитную недвижимость в компании делят на три класса — А+, А и В+. В первом случае в доме не может быть больше 40 квартир, во втором и третьем — больше сотни. 

Посмотрим на другие объекты Екатеринбурга — в «Тихвине» 247 квартир, в «Исети», «Главном проспекте» и Opera Tower — 256, 280 и 440 апартаментов соответственно. 

Во-вторых, несмотря на общий тренд на импортозамещение «Кандинский» делает ставку на иностранные материалы (заявлена система «умный дом» от Siemens Building Management Systems, автоматика — от американской K&S, фасадные и стеновые HPL-панели — от австрийской Fundermax , окна — от бельгийской Reynaers).

В-третьих, в основу проекта  заложена исключительно зарубежная экспертиза. Интерьеры — дело рук владельца шведского бюро Lundwall Architects Кристиана Люндваля, за архитектурный облик отвечал глава польского офиса мирового гиганта Aedas Мартин Хаймс (эта компания построила, например, в Абу-Даби башни-близнецы, которые сами прячутся от  палящего солнца в  коконы, складывающиеся по  принципу зонтиков). В управлении строительством участвует представитель международной компании Ita Tech Андрэа Сивилотти.

Обращение к западным экспертам не является уникальным признаком «Кандинского»: «Исеть» проектировал немец Вернер Зобек, Opera Tower — совместное творение Атомстройкомплекса и специалистов из Англии и Италии. Однако, включение иностранцев в процесс возведения «Кандинского» выглядит наиболее полноценным.

Остальные административные центры по стоимости квадрата в первичном сегменте серьезно уступают Екатеринбургу. Так, в Тюмени самый дорогой объект на первичном рынке — жилой дом Liberty (180 тыс. рублей за кв. метр). В Перми — «Симфония» (110 тыс. рублей). В Уфе, по данным сети агентств недвижимости «Эксперт», самая высокая цена — 93 тыс. рублей за кв. метр.  

Самые дорогие кв. метры на первичном рынке Перми расположены в готовом ЖК «Симфония»»

На вторичном рынке самый дорогой объект в Уфе — в доме на Цюрупы, 79 — 167, 4 тыс. рублей, в Перми — на Комсомольском проспекте, 70А — 167,7 тыс. рублей. В этом сегменте Екатеринбург также существенно обгоняет соседние города. Судя, по базе е1.ru, сегодня в столице Среднего Урала продаются две квартиры со стоимостью кв. метра в 238 тыс. рублей — на ул. Бажова, 139 и Сакко и Ванцетти, 99.

В своих прогнозах относительно развития рынка элитного жилья аналитики солидарны: в среднесрочной перспективе (три-пять лет) роста не предвидится. Того объема предложения, что есть сейчас вполне достаточно, чтобы удовлетворить спрос. Вывод на рынок новых проектов высокого класса, зависящих от финансирования напрямую покупателями, очень опасен, а проектное финансирование в период дороговизны кредитных средств снижает рентабельность инвестированного капитала.