Налог на недвижимость: кто будет платить больше

Госдума приняла в третьем чтении законопроект о новом налоге на недвижимость. Сомневаться в том, что документ одобрит Совфед, не приходится 

Сейчас налог на имущество физлиц рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости (цена с учетом фактического износа зданий). Реформа предполагает за основу брать кадастровую стоимость, которая  максимально приближена к рыночной.   

— Переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость абсолютно логичен, — считает генеральный директор ассоциации «Налоги России» Игорь Теущаков. — Инвентаризационная цена давно стала условной и не отражает реального положения дел. В подавляющем большинстве стран базой по налогу на недвижимость является именно рыночная стоимость недвижимости.

Вилка ставок налога по сравнению с действующей моделью не изменилась и составляет от 0.1% до 2%. Однако раньше градация зависела от физического износа имущества: чем старее дом, тем ниже ставка (на недвижимость инвентаризационной стоимостью до 300 тыс. рублей она составляла 0.1% а на квартиры свыше 500 тыс. рублей — 2%). Сейчас законодатель отталкивается от вида использования недвижимости. Для всех жилых помещений базовая ставка налога — 0,1% кадастровой стоимости, для  гаражей — 0.5%, для объектов дороже 300 млн рублей (подразумевается, что это помещения для деловых целей, оформленные на физических лиц) — 2%.

Муниципалитет вправе регулировать базовую ставку — уменьшать до нуля или повышать, но не более. чем в три раза.

— Несомненно, налог на недвижимость физлиц будет в несколько раз существеннее налога на имущество, — уверен управляющий партнер компании «Энсо» Алексей Головченко. — Повышение коснется собственников жилья, построенного в 50 — 80-е годы, которое БТИ оценивало достаточно низко. Это, на наш взгляд, является мерой, неоправданной.

В то же время владельцы новых дорогих квартир сильного повышения не ощутят, так как сейчас базовая стоимость их объекта недвижимости по методике БТИ и так высока, а сумма платежа рассчитывается по ставке 2%, тогда как в новом законодательстве ее максимальный уровень по такому объекту составит 0.1%. 

Еще одна категория «пострадавших» — льготные категории граждан: ветераны, инвалиды, пенсионеры будут платить налог с площади, уменьшенной лишь на 30 кв. метров.

— До сих пор малообеспеченные категории граждан были вообще освобождены от уплаты налога на все свои владения, — подчеркивает Алексей Головченко. — При этом за многими числились  по две-три квартиры, дача, гараж. Теперь государство оставляет право льготы только на один объект недвижимости. На выбор дается квартира, дача, творческая мастерская, хозяйственные постройки не более 50 кв. метров, гараж или машиноместо. Кстати, отдельно стоящие на участках бани, старые и новые сараи или гаражи придется регистрировать и платить налог также с кадастровой стоимости, либо снести.

Для всех остальных граждан (кроме владельцев жилья дороже 300 млн рублей) налогооблагаемая площадь квартиры уменьшится на 20 кв. метров,  комнаты —  на 10 квадратов, индивидуальных жилых домов — на 50 кв. метров.

Один из главных вызовов новой системы налогообложения — база. Процесс массового определения кадастровой стоимости недвижимости в регионах идет несколько лет, и процесс простым не назовешь: сказывается и отсутствие у оценщиков методики, и недостаток компетенций. Перекосы очевидны, считает Алексей Головченко:

— При массовой кадастровой оценке трудно учесть индивидуальные особенности строений. Например, вполне возможны ситуации, когда в одном и том же жилом доме постройки 50 — 70-х годов одна квартира отремонтирована за несколько миллионов рублей, а другая находится в запущенном состоянии. Но они будут оценены одинаково.

Не согласные с результатами оценки собственники пойдут в суды. И как показал опыт введения кадастра при расчете земельного налога для юрлиц, недовольных будет очень много.

— В последние несколько лет мы наблюдаем, а часто в них и сами участвуем, большое количество споров о снижении кадастровой стоимости земельных участков, — комментирует Игорь Теущаков. — Как правило, такого рода судебные процессы выигрываются налогоплательщиками. Аналогичная ситуация может сложиться и с налогом на недвижимость физлиц. Это приведет к дополнительной нагрузке на суды, фактическому снижению налоговых поступлений в бюджет и дополнительным издержкам для физлиц, связанным с услугами по независимой оценке и представлению их интересов в суде.

— Переходить на новые отношения с гражданами в сфере взимания налогов  регионы смогут по мере готовности кадастровой оценки зданий, — отмечает Алексей Головченко. —  На это у территорий есть пять лет (до 2020 года). В настоящее время более чем у половины объектов недвижимости в России кадастровая стоимость не определена.

Таким образом, говорить о резкой, скорой и массовой реформе пока не приходится, с наибольшей долей вероятности она в первую очередь будет отработана в Москве и Санкт-Петербурге.