Затоваренность
Жилая недвижимость
На рынке сформированы немалые запасы непроданного жилья — что в первичном, что во вторичном сегменте. Цены завуалированно или открыто снижаются. В этих условиях объем ипотеки ожидаемо растет, а ввода домов — падает
По итогам первого полугодия 2017-го на территории Большого Урала введено 3,96 млн кв. метров жилья, что на 15% меньше, чем в 2016-м (здесь и далее все сравнения к аналогичному периоду прошлого года). В минусе семь из десяти территорий, позитивная динамика наблюдается только в Удмуртии, Челябинской области и на Ямале (этот регион в расчет можно не брать, там сдали всего 45 тыс. кв. метров жилья). Основательно просели Тюменская (на 40%) и Свердловская области (на 22,4%).
Строительство
В сегменте многоквартирного жилья (общий ввод за минусом индивидуальной стройки) в первом полугодии сдано чуть более 2 млн кв. метров (минус 17%). Наибольший провал зафиксирован в Тюменской области — 57% (196 против 453 тыс. кв. метров), в Прикамье — почти 40%, на Среднем Урале — 30%.
В секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС) положение заметно лучше. В сумме уральские субъекты сжались на 11% до 1,9 млн кв. метров. В чемпионах — Пермский край: объем ИЖС здесь прирос на 40% (это позволило региону прилично выглядеть по общему показателю введенной недвижимости).
Лидер по доле ИЖС, как всегда, Башкирия. Здесь самостоятельные застройщики ввели в первом полугодии 2017-го 69% всего жилья. Почти на 20 п.п. — с 35% до 53% вырос «кусок» ИЖС в Тюменской области.
Еще один показатель, косвенно характеризующий состояние жилого сектора, — индекс физического объема строительных работ (он оценивает все договоры подряда в сопоставимых ценах, часть из них приходится на промышленное строительство, возведение коммерческих и социальных объектов). В целом динамика по нему отрицательна уже третий год подряд. В первой половине 2017-го в плюс вышли Курганская, Свердловская и Челябинская области. В ощутимом минусе Удмуртия и Пермский край.
В целом мы не можем оценивать показатели рынка жилья как негативные. Снижение объема ввода — это логичная реакция на текущий спрос и макроэкономическую ситуацию. Доход граждан практически не растет, их настроения сложно назвать оптимистичными. В то же время в крупных городах в листе ожидания накопилось довольно много непроданных объектов. В таких условиях сохранять мощность на прежнем уровне — смертельно опасно.
Финансирование
В то же время объемы ипотечного кредитования на Урале растут весьма активно. В первой половине 2017-го банки выдали более 132 млрд рублей (плюс 13,5%, по России в целом — плюс 1,6%). Активнее всего портфель увеличивался в Курганской и Свердловской областях (плюс 20%).
Лидеры по абсолютному объему выдачи кредитов — Свердловская, Челябинская области и Башкирия (23,8, 16,6 и 21,7 млрд рублей соответственно).
Если «взвесить» число кредитов на 10 тыс. жителей, в лидерах окажутся ЯНАО и Югра — 60 и 49 соответственно. Второй эшелон — Тюменская область и Удмуртия (44 и 40). Наименее активны потребители в Курганской области (27 ипотек на 10 тыс. жителей).
Во всех без исключения территориях растет средний размер кредита. Общая «температура по больнице» — плюс 100 — 110 тыс. рублей. Любопытно, что минимальная средняя величина ипотеки по итогам первого полугодия 2017-го зафиксирована в Челябинской области — 1,22 млн рублей. Максимум традиционно показывают севера: в Югре — 2,2 млн рублей, в ЯНАО — 2,5 млн рублей.
Суммарный объем кредитов, выданных дольщикам в первом полугодии, составил 34,5 млрд рублей. Это на 4% меньше, чем в 2016-м (по России в целом — плюс 1,6%). Заметный прирост в этом сегменте показали только Свердловская область и ЯНАО (15% и 17% соответственно). На ДДУ приходится 26% общего объема всей выданной банками ипотеки. Итог не слишком приятный, однако закономерный: нет никакого смысла запускать новые проекты, когда на рынке накоплен большой объем готового жилья от застройщика. Подавляющее большинство уральских застройщиков все релизы перенесли на вторую половину 2017-го.
