Законы движения недвижимости

Рынок жилья

Рынок жилья продолжает ставить рекорды, однако это остаточное явление ажиотажа-2014. Идеи власти, нацеленные на краткосрочное поддержание отрасли, хороши, но им не хватает проработанности

15 мая премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление, разрешающее получать ипотеку с господдержкой на строящийся дом с земельным участком. Кредит под 12% годовых можно взять до 1 марта 2016-го. Документ также отменил обязательное страхование помещения, жизни и здоровья заемщика до оформления
объекта в собственность.

Шаг исключительно верный. Власти, во-первых, снизили нагрузку на заемщика, во-вторых, расширили его выбор (ранее льготы предоставлялись только покупателям строящихся квартир, речь о мартовском постановлении № 220 о выделении 20 млрд рублей на субсидирование ипотечной ставки), а в-третьих, обеспечили какую-никакую поддержку девелоперам загородных проектов. Однако ощущение половинчатости мер не пропало: чиновники как будто забыли о существовании вторичного рынка.

Сила инерции

По итогам первого квартала на территории Урало-Западносибирского региона введено почти 3,6 млн кв. метров жилья, что на 74% превышает показатели аналогичного периода 2014-го.

Многоквартирный сегмент прирос на 88% (до 1,6 млн кв. метров). Безоговорочный лидер по динамике — Свердловская область (рост в 3,7 раза), второй эшелон — Челябинская область и Башкирия (увеличение в 2,26 раза и на 96% соответственно). Спад продемонстрировали Курганская, Оренбургская области и Югра (на 17%, 7% и 5% соответственно, хотя это мало о чем говорит ввиду низкого объема ввода). 

В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) регион показал прирост в 64% (сдано почти 2 млн кв. метров). Впереди остальных — Свердловская и Тюменская области (рост в 2,55 раза). Ни одна территория в минус не ушла.

Напомним, 2014-й стал для макрорегиона рекордным: введено 13,5 млн кв. мет­ров жилья. Регион так много не строил еще никогда (подробнее см. «Русские горки»). Очевидно: результаты первого квартала обеспечены инерцией. В январе-феврале сдавались объекты, достроенные на волне ажиотажного спроса в ноябре-декабре 2014-го (возникла в результате резкой девальвации российской валюты).

Это суждение подтверждают результаты марта-2015. В целом по региону за этот месяц введено 966,6 тыс. кв. метров жилья, что на 25,6% больше, чем в аналогичном месяце 2014-го. Показатель в три раза ниже, чем по кварталу в целом. Мы прогнозируем дальнейшее снижение темпов роста, к концу года они могут упасть до нуля.

Более адекватно о текущем состоянии рынка жилья можно судить по объему строительных работ (хотя влияние инерции присутствует и здесь). В денежном выражении по всему Большому Уралу (без учета Югры и ЯНАО, где велика доля промпроектов) он в первом квартале 2015-го снизился на 3,3% к аналогичному периоду 2014-го. При этом в минусе сразу три территории — Тюменская, Курганская и Оренбургская области (спад на 33%, 20% и 9% соответственно), на месте топчется Средний Урал.


По индексу физического объема работ в плюс сумели выбраться только Башкирия и Пермский край (не факт, что за счет жилья). Удмуртия, Челябинская и Тюменская области (с автономными округами, вычленить их по статистике невозможно) падают второй год подряд.

Сила притяжения

Месяц назад, анализируя рейтинг жилых застройщиков, мы останавливались на фундаментальных вызовах и рисках развития рынка (см. «Жить станет веселее»). В этот раз поговорим о сиюминутном и попробуем подвести первые итоги реализации антикризисного проекта по субсидированию ипотечной ставки (кратко условия кредитования: максимальная сумма — 3 млн рублей. срок — до 30 лет, первоначальный взнос — 20%, ставка — 11,9%), а также программы «Жилье для российской семьи». 

Пойдем по порядку. Мы проанализировали статистику ЦБ по первому кварталу 2015-го (господдержка эффекта в этот период еще не дала, поскольку решение о ней принято в середине марта). За три месяца в России выдано 217,2 млрд рублей (минус 34,7% к первому кварталу 2014-го).

Урал показывает аналогичные результаты — объем ипотечного кредитования в регионе упал на 36% (с 56 до 36 млрд
рублей). Откровенно провальны Пермский край и Челябинская область (минус 45% и 46% соответственно). Что ожидаемо: примерно так же жители этих субъектов вели себя в 2009-м. На 43% снизила показатели Тюменская область. Относительно благополучная ситуация зафиксирована в Оренбургской области — минус 23%.

Количество взятых кредитов на Урале в первом квартале 2015-го уменьшилось на 32% к аналогичному периоду 2014-го. Разница в 4 п.п. объясняется снижением средней величины займа с 1,53 до 1,44 млн руб­лей. Единственная территория, где величина кредита выросла, — Башкирия (с 1,34 до 1,38 млн рублей). В Югре — полярная ситуация: средний размер ипотеки упал разом на 300 тыс. рублей (с 2,42 до 2,12 млн рублей).

Нельзя отрицать, что решение правительства несколько оживило рынок. Свердловское АИЖК рапортует: в январе — марте выдано всего четыре кредита (при этом в феврале — ноль, хотя по статистике ЦБ не скажешь, что все было так плохо). Зато в апреле — 22, при этом в агентстве зарегистрировано почти 200 заявок более чем на 330 млн рублей.

Аналогичную тенденцию фиксируют и банкиры. 

— За первые два месяца работы по этой программе количество заявок увеличилось в три раза, — констатирует заместитель директора филиала Газпромбанка в Екатеринбурге Елена Копылова. — По Свердловской области мы собрали более 850 заявок на 1,7 млрд рублей. Тревожный фактор — снижение среднего дохода заемщиков: раньше он был на уровне 50 тыс. руб­лей, теперь — 35 — 40 тысяч.

В Уральском банке Сбербанка (обслуживает Свердловскую, Челябинскую, Курганскую области и Башкирию) указывают: за два месяца, прошедшие со старта программы, жилье по ней приобрели более 700 человек. Общий объем оформленных кредитов составил почти 1 млрд рублей. Лидером активности среди регионов стала Башкирия: примерно 40% всех кредитов. В Челябинской области займы получили около 250 человек, в Свердловской области — 150 человек, в Зауралье — 17.

— В целом ипотека с господдержкой сегодня занимает около 15% в общей сумме жилищных кредитов, выданных нашим подразделением в апреле, — отмечает председатель Уральского банка Сбербанка Владимир Черкашин. — В среднем размер кредита составляет 1,4 млн рублей.

Однако ни банкиры, ни строители не надеются, что господдержка позволит ипотечному рынку дотянуться до показателей 2014-го (тогда в России было выдано более миллиона кредитов на 1,75 трлн руб­лей, на Урале — 188 тыс. кредитов на 300 млрд рублей).

Один из ключевых факторов, сдерживающих ипотеку, — ипотека. Это не оговорка: в первом случае речь идет о займах с господдержкой для покупки первичного жилья, во втором — о кредитах для приобретения объектов на вторичном рынке. На них власти пока никакого внимания не обращают. Ставки в этом сегменте — 15 — 18% (вероятно, к лету они снизятся на 0,5 — 1 п.п.). Это непосильная ноша. Красноречива картинка Екатеринбурга: к середине мая в базе Уральской палаты недвижимости (УПН) находилось 11 тыс. вторичных квартир (плюс 40% к февралю). Это самый высокий показатель за всю историю города. «Основная причина роста предложения — снижение спроса и сокращение числа сделок, выставляемые объекты не уходят с рынка из-за дефицита покупателей», — объясняют аналитики УПН.

Дефицит покупателей приводит к тому, что потенциальные потребители госипотеки не могут продать старое жилье и внести первоначальный взнос. Заявки подвисают.

— Вторичный рынок стоит, — сетует генеральный директор «РСГ-Академическое» Виктор Киселев. — Мы надеемся, что снижение ключевой ставки ЦБ будет способствовать возвращению на него ипотеки. Надо понимать, что в сфере недвижимости все взаимосвязано. С запуском госпрограммы число броней на наши объекты увеличилось, но существенная часть из них завязана на продажу старой квартиры. Поэтому мы ждем от государства дальнейших шагов.

Центробежная сила

В программе «Жилье для российской семьи» (по нему в России должно быть построено 25 млн кв. метров жилья эконом-класса с конечной стоимостью 35 тыс. рублей) участвуют восемь из десяти субъектов Большого Урала (отказались Тюменская область и ЯНАО). Наибольшие обязательства взял на себя Пермский край (770 тыс. кв. метров), на втором месте — Челябинская область (707 тыс. квадратов). Самые мизерные объемы заявила Югра — 25 тыс. кв. метров.

По степени реализации проекта дальше всех ушла Челябинская область: 83% обязательств «закрыты» отобранными проектами. На втором месте Пермский край — 73%. Хуже всего дела обстоят в Югре, здесь не заявлено ни одной стройки (хотя территории некуда торопиться, программа действует до 2017 года, построить 25 тыс. кв. метров к этому сроку не составит труда).

 
Принципиальный тормоз программы — бюрократия. Проект запускался на излете Минрегионразвития (упразднен в сентяб­ре 2014-го) и этапе зарождения Минстроя. Передать дела и отладить все процессы моментально невозможно, потому начались задержки. Если взглянуть на ключевые показатели исполнения программы (отметим удивительную открытость власти), можно обнаружить, что информирование граждан об органах местного самоуправления, формирующих списки участников проекта, не исполнено в срок на 35%; процедуры по составлению списков — на 40%, по ведению реестра — на 50%.

Показательна и еще одна цифра — процедуры по заключению договоров с застройщиками не исполнены почти на 58%. И здесь мы приходим ко второму принципиальному тормозу — непроработанным условиям игры.

Изначально власти установили конечную цену кв. метра в 30 тыс. рублей (плюс 4 тысячи — компенсация на инфраструктуру). Застройщики в большинстве регионов восприняли это как насмешку: дешевле себестоимости никто возводить здания не собирался. Отсутствие коммерческого интереса и девальвация рубля подтолкнула чиновников к увеличению стоимости до 35 тыс. рублей. Но и эта сумма позволяет строить дома только на участках с уже готовой инфраструктурой и не в крупных городах (показательна ситуация в Свердловской области: ни один из пяти отобранных проектов не локализован в Екатеринбурге). 

На еще один нюанс указывал в интервью «Э-У» глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев: «Когда начинаешь пристально анализировать программу, то и дело натыкаешься на какие-то нюансы, неточности, странные формулировки, которые заставляют с подозрением относиться к этой государственной инициативе» (подробнее см. «Следует шить»).

Застройщики солидарны: в целом государство мыслит здраво, осталось добавить его решениям транспарентности и последовательности.