Эко, деревня!

В середине марта губернатору Свердловской области Александру Мишарину и журналистам продемонстрировали, как идет строительство экспериментального поселка Светлореченский под Екатеринбургом. Его первая очередь должна быть сдана уже к лету. Сейчас на площадке возведено два трехэтажных дома (4,5 тыс. кв. метров) и пара десятков таунхаусов (13,2 тыс. квадратов). Планируется, что здесь поселится около 600 человек. Стоимость кв. метра не должна превышать 30 тыс. рублей (20 тыс. рублей - уйдет застройщикам, 10 - на инфраструктуру), что нивелирует дискомфорт от малых площадей и значительной удаленности от центра города. Такой цены удалось достичь благодаря бесплатному выделению земель и использованию всевозможных быстровозводимых конструкций. В регионах поднялась очередная волна интереса к дешевому загородному жилью.

С оглядкой

Уральский рынок загородной недвижимости по-прежнему тяжело отходит от кризиса. По итогам 2010 года ни один регион не возвел индивидуального жилья больше, чем в 2009-м. Наихудшее положение у Пермского края и Челябинской области - минус 37% и минус 37,1% соответственно. Самые позитивные результаты показали Удмуртия, Свердловская и Тюменская области: в 2010-м объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на этих территориях упал по сравнению с 2009-м на 14,2%, 9,6% и 2% соответственно.

Начало 2011-го, правда, выглядит более позитивно: три региона за первые два месяца по сравнению с аналогичным периодом 2010-го показывают прирост объ­емов ИЖС (в Башкирии - на 3%, в Курганской области - на 20%, в Тюменской области - вдвое). Подтянулся и Пермский край - падение всего 0,3%. Однако считать оптимистичными эти показатели можно с большой долей условности: истинное состояние рынка будет понятно только после окончания строительного сезона, в октябре - ноябре.

Региональные аналитики подтверждают цифры Росстата. Директор компании «Альфа-Урал» (Екатеринбург) Сергей Черноскутов:

- В конце 2010-го - начале 2011 года рынок загородного жилья Екатеринбурга продолжил выходить из кризиса. Это более дорогой сегмент по сравнению с городской недвижимостью, поэтому период заключения сделки в нем может растягиваться на год. Здесь нет одинаковых объектов: и земельные участки, и дома сильно отличаются друг от друга. Их сложно привести к каким-либо единым критериям, которые бы позволили адекватно формировать цену на жилье. Эти факторы тормозят динамику развития рынка и способствуют медленному выходу из кризисной ситуации.

По словам специалистов ассоциации «АЛКО» (Тюмень), весь 2010 год спрос на загородную недвижимость в регионе был низким, соответственно цены оставались стабильны. Положительная динамика по стоимости появилась лишь в начале 2011 года.

Несмотря на некоторое оживление, девелоперы по-прежнему пожинают плоды кризиса не только экономического, но и доверия. Это отражается на структуре спроса. По словам Сергея Черноскутова, долевое строительство считается в народе слишком рискованным. Наиболее привлекательно для потребителя сегодня самостоятельное возведение дома на участках под ИЖС. «Из готового жилья спросом пользуются коттеджи стоимостью 6 - 8 млн рублей, расположенные на закрытой, охраняемой территории. Для покупателей таких домов важен уровень сервиса. Интерес к подобному жилью проявляют обеспеченные люди: собственники бизнеса, предприниматели, топ-менеджеры, госслужащие в возрасте 35 - 40 лет. Таунхаусы так и не приобрели популярность. Цены на них слишком высоки, около 7 - 8 млн рублей, что сравнимо со стоимостью хорошей квартиры в Екатеринбурге», - констатирует Сергей Черноскутов.

Аналогичная ситуация в Перми и Тюмени. Директор департамента оценки компании «Инвест-аудит» (Пермь) Ольга Васильева: «Основная доля предложения приходится на организованные поселки - коттеджные, смешанного типа, таунхаусов. Повышенный интерес вызывают только первые». Также в столице Прикамья отмечен небольшой рост продаж земли под ИЖС, правда, во многом вынужденный. Застройщикам невыгодно торговать участками, гораздо привлекательнее выполнить проект и продать уже готовый продукт.

По данным аналитиков «АЛКО», на данный момент самая распространенная схема приобретения загородного жилья в Тюмени - это покупка земельного участка с последующим строительством. Все чаще можно встретить предложения о продаже земли на отведенной для организованного поселения территории, с предлагающимися на выбор проектами домов и строительными компаниями.

Эконом-вариант

Загородное строительство способно решить жилищную проблему. Это, казалось бы, похороненное несколько лет назад утверждение вновь попало в повестку дня в конце 2010-го - начале 2011 года (см., например, «Не в этой жизни», «Э-У» № 49 от 13.12.10).

Во многом тренд связан с проектами в двух регионах - Башкирии и Свердловской области. О республиканской программе мы уже не раз писали: она заключается в комплексном освоении пригородных территорий, бесплатной раздаче застройщикам земли и госвложений в коммуникации, использовании быстровозводимых технологий (см., например, «Бег на месте», «Э-У» № 33 от 23.08.10). В итоге стоимость кв. метра в домах составляет 18 - 20 тыс. рублей. Два похожих проекта сейчас реализуются в Свердловской области - поселки Светлореченский и Медный-2. Наиболее эффективные технологии, применяемые при строительстве первого, будут использованы при возведении 500 тыс. кв. метров жилья (3,5 тыс. домов) второго - сейчас он проектируется.

В этих примерах мы видим три позитивных момента. Первый и главный - формируется грамотная госполитика в области развития загородного малоэтажного жилья, зарождается механизм эффективного государственно-частного партнерства. Напомним, в Свердловской области попытка поднять ИЖС была предпринята еще в 2007 году. Тогда власти решили раздавать бесплатную землю под строительство малоимущим. Но инициатива провалилась: рынок захлестнули спекулятивные сделки. Логично: те, у кого нет денег, никогда не построят дом, им легче приватизировать участок и выручить за него наличные. В 2010-м ставка была сделана на налаживание связей государство - госмонополии (инженерная инфраструктура) - застройщик, что позволило пусть в небольшом объеме строить дома по минимально возможной цене.

Второй момент - экспериментаторство. Пилотные проекты выявляют лучшие практики возведения социального малоэтажного жилья. В первую очередь с точки зрения технологий. По нашим оценкам, за счет использования быстровозводимых конструкций можно снизить себестоимость непосредственно строительства дома в 2 - 2,5 раза относительно кирпича. Эксперименты с новыми материалами служат их популяризации. По словам Ольги Васильевой, несмотря на то, что быстровозводимые технологии появились в стране в начале 2000-х, они по-прежнему воспринимаются населением неоднозначно:

- К быстровозводимым конструкциям в нашей стране осторожное отношение. Связано это прежде всего с климатом. Большинство людей по сложившимся традициям доверяют «основательным» домам, выполненным из кирпича или дерева. В связи с этим, например, каркасные технологии люди предпочитают использовать для возведения дач, а не домов постоянного проживания.

Наконец, третий позитивный момент - эффект масштаба. Загородная малоэтажная недвижимость может быть доступной только при условии освоения больших площадок. Тогда минимизируются расходы на инфраструктуру.

Такой подход может стимулировать развитие загородного рынка и, соответственно, помочь некоторым девелоперам оправиться от кризиса.

Зеленый приоритет

Что делать застройщикам, которые не собираются сидеть на госзаказе и строить по 20 тыс. рублей за кв. метр? Мы уже писали про один из вариантов - четко подстраиваться под спрос и диверсифицировать риски путем застройки мультиформатных поселков (см. «Даунхаус», «Э-У» № 45 от 15.11.10). Второй вариант - делать ставку на неоспоримое преимущество загородки - экологичность. Осмелимся предположить, что иных ощутимых превосходств у этой недвижимости по сравнению с городской нет. Цену коттеджа площадью 150 кв. метров в радиусе 20 - 40 км от города можно сравнить со стоимостью трех-четырехкомнатной квартиры бизнес-класса, а транспортная доступность у первого явно хуже.

В связи с этим в Москве в 2010 году начала набирать оборот концепция экодеревни. На данный момент на Урале подобных проектов нет. Но потенциал для их появления, безусловно, имеется. Так, интерес к концепции проявляют в Башкирии: в феврале республику посетил японский архитектор Ясухиро Ямашита, который представил проект экодеревни.

Общепризнанного понятия экодеревни не существует. По словам Ольги Василь­евой, ею считается автономно существующее поселение разумных размеров, безопасно интегрированное в природную среду, расположенное на значительном удалении от крупных городов и в труднодоступных для посторонних местах.

Разумные пределы - это 500 - 1000 человек (в такой группе люди знают друг друга, и каждый житель может влиять на развитие поселения). Но вовсе не обязательно, чтобы группа жила изолированно в лесу, в 20 км от другой общины. Деревня может быть отделена от другой холмом, дорогой, небольшим лесным массивом. Таким образом, перспектива комплексного освоения территорий не утрачивает актуальности.

В идеале экодеревня должна быть моделью большого города в миниатюре. Проживание, отдых, общественную деятельность и коммерцию в ней необходимо интегрировать. Поселение не может быть разделено на зоны. Это целостная система, состоящая из пяти элементов, учитывающих воздействие поселения на окружающую среду, взаимоотношение людей, структур управления, экономическую активность жителей (подробнее см. «Пять составляющих модели экодеревни»).

Хотя некоторые аналитики не склонны идеализировать такую форму организации загородных поселений. Сергей Черноскутов: «Возможно, новая концепция приживется. Но я считаю экодеревню очередной причудой, маркетинговым ходом для людей с доходом выше среднего».

Так или иначе, на наш взгляд, очевидно, что уровень спроса на загородную недвижимость зависит от двух параметров: либо цены (для массового потребителя), либо уникальных особенностей проектов (для потребителей с высоким доходом). Если государство и застройщики не предложат их покупателю (в идеале вместе), то сегмент еще долго будет восстанавливаться после провала.

Дополнительные материалы:

Пять составляющих модели экодеревни

Первое - минимальное воздействие на биосистему. Для безвредного вписывания поселения в окружающую среду необходимо, чтобы на его территории:

• производили пищу (развивали натуральное хозяйство), топливо и другие биоресурсы;

• перерабатывали органические и твердые отходы;

• обеззараживали любые токсичные отходы;

• избегали неблагоприятного воздействия на окружающую среду.

Второй элемент - проектирование и планировка. Экодеревня должна:

• быть построена из экологически дружественных материалов;

• использовать возобновляемые источники энергии;

• обезвреживать все твердые, жидкие и газообразные отходы;

• по минимуму применять моторизованный транспорт;

• не разрушать экосистему (нельзя осушать озера, вырубать леса и т.п.).

Задачи планировки:

• грамотно соотносить общественное и личное пространство;

• способствовать взаимодействию жителей;

• обеспечивать широкий круг их деятельности.

Третье - экономическая система. В экодеревне необходимо:

• определить форму собственности на землю и строения, установить границы частной и общественной собственности;

• разработать механизм совмещения экономической и экологической эффективности с целью уменьшения как расходов, так и воздействия
на внешнюю среду;

• выявить наиболее подходящие формы деловой организации для ассоциированных предприятий;

• создать механизмы неденежного обмена (если возможно) внутри деревень и между ними.

Четвертый элемент - управление. Экодеревне, как любому устойчивому и эффективному поселению, необходим грамотный менеджмент. Для этого нужно определить, как будут:

• приниматься решения;

• претворяться в жизнь решения, принятые общиной;

• разрешаться конфликты.

Кроме того, каковы будут роль руководства и принципы взаимоотношений с администрацией района.

Пятый элемент - объединяющие ценности. Чтобы справиться со всеми проблемами, жители экодеревни должны иметь нечто, что держит их вместе, основу в виде общих ценностей и взглядов. Для ее появления внутри группы необходимо определить:

• общие ценности, принципы поведения и виды деятельности;

• общее видение, пути его разработки и развития (если оно вообще должно быть);

• дистанционность в межличностных отношениях;

• принцип взаимоотношений с теми, кто находится за пределами группы.

Даже если создать поселок, основанный на первых двух элементах этой идеальной картинки и грамотном управлении, он будет обладать неоспоримым преимуществом перед городскими квартирами.