По осени считают

Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) начинает второй этап классификации офисной недвижимости на Урале. Пока оценка дана только десяти бизнес-центрам. Шесть из них находятся в Тюмени: «Газойл-Плаза» (класс А), «Панорама» (класс B), «Овентал-Тауэр» (класс B), «Нобель» (класс B), «Менделеев-Хаус» (класс B+), «Республика» (класс С). Четыре - в Екатеринбурге: «Палладиум» (класс А), «Сенат» (класс A), «Корин-Центр» (класс В+) и «Небо» (класс В). Темпы не слишком высокие. В России классификация началась еще в четырех городах - Санкт-Петербурге, Самаре, Казани и Краснодаре. В совокупности в них классифицировано более 120 объектов.

Полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге Андрей Бриль:

- Четыре центра мы сертифицировали еще весной. Потом взяли тайм-аут для того, чтобы девелоперы и арендаторы смогли познакомиться с нашей классификацией, понять, что это такое, для чего она нужна. Дело в том, что у нас все происходило исключительно на добровольной основе: бизнес-центры сертифицировались только после заявки собственника. В Санкт-Петербурге модель была иная. Экспертная комиссия присваивала объекту класс вне зависимости от желания владельца бизнес-центра. Уральский рынок к этому был не готов. Сейчас, на мой взгляд, инкубационный период закончен, период испуга, отторжения, опасений, который обычно сопровождает не очень понятное начинание, прошел. Пережив кризис, девелоперы поняли, что лучше быть честным классом С, нежели самоназначенным классом А, с которым все становится ясно после первых 30 минут разговора и осмотра. В наших планах - до конца года сертифицировать еще 26 объектов, а в целом Гильдия намерена за два года присвоить класс всем деловым центрам в крупнейших городах России.

На прошлой неделе в ГУД произошло еще одно знаковое для отрасли событие - принятие на федеральном и региональных уровнях классификации жилой недвижимости. Оценка объектов, скорее всего, начнется в будущем году. Торговую недвижимость Гильдия пока не трогает. Мотивация - исключительная сложность ее классификации. Качество подобных объектов во многом зависит не от конструкции, использованных материалов и предлагаемых сервисов, а от якорных арендаторов, которых сумел привлечь собственник или УК. Андрей Бриль не исключает, что в будущем какая-то система оценки возникнет. Однако, скорее, она будет подобна рейтингу ресторанов и отелей Michelin.

Оптимистичный настрой ГУД вызывает симпатию. Однако с трудом верится, что стройка, одна из самых непрозрачных отраслей российской экономики, с энтузиазмом воспримет идеи Гильдии.

По понятиям

Идея классификации недвижимости в ГУД возникла еще в середине 2000-х. Первой в разработку попала офисная недвижимость. Соответствующий документ был принят в 2009 году, присвоение объектам классов началось в 2010-м. ГУД делит все деловые центры на четыре класса - А, В, В+ и С. Классификация предусматривает оценку множества характеристик: инженерных коммуникаций, конструктивных особенностей, местоположения и доступности, удобства парковки, права собственности, управления зданием и услуг для арендаторов. Нормы планируется пересматривать раз в год. Каждый регион может вносить в документ коррективы.

Таблица. Классификация офисных центров представительства ГУД в Екатеринбурге

Екатеринбург оказался единственным городом России, где изменены базовые федеральные параметры классификации офисников. Уральские требования жестче общероссийских. Например, в федеральном списке нет пунктов о возможностях управления системой отопления, вентиляции и кондиционирования или времени ожидания лифта. Региональным нововведением стал раздел «Имидж здания» (окна офисников класса А в Санкт-Петербурге, например, могут выходить на кладбище и помойку, а в Екатеринбурге - нет). Кроме того, в документе екатеринбургской ГУД указано, что деловым центром принято считать отдельно стоящее здание офисной площадью не менее 3 тыс. кв. метров, причем офисная функция должна быть основной в структуре центра (подробнее см. таблицу «Классификация офисных центров представительства ГУД в Екатеринбурге»).

Классификация жилой недвижимости на момент выхода номера в печать не опубликована. Однако Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела РИЦ Уральской палаты недвижимости (УПН), принимавшей участие в разработке документа, рассказал «Э-У» о ее основных параметрах:

- Документ предусматривает разделение жилья на четыре класса - эконом (стандарт), комфорт, бизнес и элит. Ключевых блоков в классификации десять. Первый - строительные характеристики: тип несущей конструкции, материал ограждающих конструкций, этажность. Второй - архитектурные и планировочные решения: тип проекта, отделка фасада, благоустройство придомовой территории, площади квартир. Причем последний параметр - определяющий: в классификациях многих компаний площадь квартир не учитывается, однако мы решили иначе. У нас установлен, например, минимально допустимый размер квартиры: однокомнатная - от 28 кв. метров, двухкомнатная - от 44 метров, трехкомнатная - от 56 метров (без учета летних помещений). Третий блок - отделка и внешний вид (включая окна, двери) квартир, общественных помещений. Четвертый - паркинг: тип, обеспеченность машиноместами, система связи. Пятый блок посвящен инженерным системам (включая системы учета), шестой - социальной инфраструктуре, седьмой - безопасности, восьмой - организации эксплуатации и управления (в основном для жилья высокого уровня). Два последних блока - экология и энергосбережение и характеристика системы продаж. Несмотря на подробность, классификация касается только качества здания. Вопросы качества местоположения остались за рамками документа.

Прозрачная стройка

Основной целью введения классификации недвижимости ее инициаторы и приверженцы называют установление порядка на рынке, появление четких ориентиров. Оно позволит устранить одну из главных фундаментальных проблем строительного сектора - отсутствие аналитики. Заместитель генерального директора УК RED Андрей Брауде:

- Классификация объектов недвижимости поможет структурировать разрозненную аналитическую информацию, которую готовят различные исследовательские компании, Уральская палата недвижимости, администрация города, отделы маркетинга застройщиков. Сейчас есть разные оценки емкости рынка и отдельных его сегментов (например, в Екатеринбурге к сегменту бизнес-центров класса А мы относим только три-четыре объекта, а городская администрация и УПН - порядка 12). Точная классификация позволит нам определить занимаемую долю рынка, понять, в чем лучше или хуже объекты, выстроить правильную стратегию поведения на рынке.

По словам Андрея Бриля, введение стандартов - стратегическая задача для рынка, решение которой приведет к более качественному бизнес-планированию и уменьшит вероятность глупых кризисов перепроизводства или появления непонятных объектов, не имеющих потребителя.

Начальник аналитического отдела компании «Камская долина» (Пермь) Эльвира Епишина утверждает, что классификация поможет избежать ценовых перекосов: «Сегодня фактически все сегменты коммерческой недвижимости пермского рынка нуждаются в классификации. Офисные и торговые объекты мы пытаемся «подогнать» под какие-либо международные требования или зарождающиеся российские. Но единого понимания этих требований до сих пор нет даже среди профессионалов. И получается, что «каждый кулик хвалит свое болото», при этом возникает значительный ценовой разброс внутри объектов, заявленных на один и тот же класс. Все это приводит к непониманию со стороны покупателя - за что он должен платить? Возникающее противоречие между продавцом и покупателем способствует значительному увеличению сроков экспозиции объектов на рынке. Ситуация в сегменте организованного малоэтажного жилищного строительства еще хуже».

Критическая масса

В теории от появления классификации должны выиграть все участники рынка. Девелоперы и инвесторы поймут, что строить, арендаторы и покупатели - что и почем брать. Четкие стандарты исключат возможность неадекватного позиционирования, обмана потребителя и бессмысленного демпинга.

Однако на практике столь позитивная идея реализуема только при одном условии - если ее примут все игроки какого-либо сегмента. Пока из всех городов Урала процесс пошел только в двух, где существует сильное девелоперское сообщество. например, в Екатеринбурге подавляющее большинство застройщиков бизнес-центров и жилья входят в ГУД и заинтересованы в получении классов. В других столицах и тем более областных городах такая работа наверняка натолкнется на непонимание.

Директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Станислав Ахмедзянов уверен:

- Добиться того, чтобы все игроки использовали единую классификацию, сложно, поскольку застройщики к идее относятся скептически. Во-первых, выделение лидеров ослабит позиции остальных. Во-вторых, от класса зависит стоимость недвижимости, а продавать дешево никто не хочет. В-третьих, экспертная оценка объекта (как своего, так и конкурентов) может не совпадать с субъективным мнением собственника, что приведет к напряженным отношениям в профессиональной среде.

Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» (Москва) Олег Самойлов считает, что потребность в классификации объектов на рынке жилья сегодня отсутствует:

- Особенно не нуждается в ней жилье массового сектора потребления. Пожалуй, единственные, кому такая классификация может пойти на пользу, - застройщики элитной недвижимости: они обретут инструмент, позволяющий возвести маркетинговый барьер для конкурентов, строящих жилье менее высокого уровня, однако продвигающих его как элитное. Для потребителей, на мой взгляд, классификация какой-либо четкой основы для выбора объекта все равно не даст. Ведь квартира - не номер в гостинице, который можно снять на несколько дней, руководствуясь лишь соображениями «звездности» отеля. На примере Москвы замечу, что никакого четкого разделения жилья на классы в настоящее время в столице не имеется. И я не вижу, чтобы это обстоятельство сильно тревожило как профессионалов, так и покупателей. Пожалуй, единственное условное неудобство для потребителей, о котором можно говорить в связи с отсутствием четкой классификации - это сложность дифференцирования объектов элитной группы и качественного бизнес-класса.

Еще одна очевидная проблема - наличие альтернативных методик оценки, запутывающих потребителя. До сих пор в России использовали четыре наиболее известные классификации: главного аналитика российской Гильдии риэлторов Геннадия Стерника, Московского исследовательского форума (2003 - 2006 годов) и Поволжского антикризисного института (Казань). К этому можно добавить консультативные документы «большой четверки» (Richard Ellis Noble Gibbons, Cushman & Wakefield / Stiles & Ryabokobylko, Colliers International и Jones Lang LaSalle). Все они носили рекомендательный характер (по ним каждый собственник определял принадлежность к тому или иному классу) и в той или иной мере удовлетворяли запросам рынка. Например, по международной классификации уже пять-шесть лет оцениваются офисники Москвы. Генеральный директор сети АН «Эксперт» (Уфа) Елена Андреева отмечает, что в столице Башкирии классификация офисных помещений существует и используется уже давно. Здесь они разбиваются на классы А, В, С и D.

Неоднозначна и возможность корректировать федеральную классификацию в каждом регионе и даже городе. С одной стороны, безусловно, в каждом субъекте РФ или муниципалитете свои условия, свои устои, особенности застройки, климата. Вряд ли можно элитку в Москве равнять с элиткой в Ижевске или Челябинске. Но с другой стороны, это вводит в заблуждение арендаторов и покупателей федерального уровня. «Метр должен быть одинаковым, что в Париже, что в Екатеринбурге», - не раз заявлял Андрей Бриль. По сути, литера А или В+, ярлык «элит» означает лишь то, что определенный объект является лучшим в своем городе, но не более того.

Коммерческий директор DVI Real Estate Алексей Харламов замечает, что принятие классификации может способствовать всякого рода махинациям: «Так, известны случаи, когда участники таких квалификационных организаций используют свое служебное положение в корыстных целях, оценивая тот или иной объект в интересах заказчика. С этой точки зрения делегирование полномочий оценки "в одни руки" способствует развитию коррупционной составляющей».

Добровольно принудительно

В итоге классификация ГУД превращается в некий локальный проект, который покажет свою эффективность только в рамках одного муниципалитета (максимум - региона), да и то с сознательными девелоперами.

Гильдия собирается периодически издавать каталог, в котором будут указаны классифицированные объекты, тем самым создавая общественное мнение и, по сути, заставляя неадекватных девелоперов играть по установленным правилам.

Однако для решения этой задачи, во-первых, необходимо отказаться от добровольного порядка классификации. Андрей Брауде: «При добровольной модели не достигается главная цель классификации - четкое структурирование всего рынка офисных зданий». А во-вторых, добиться признания классификации ГУД критической массой игроков.