Наравне с государством

В сентябре министр экономического развития России Эльвира Набиуллина выступила на заседании Совфеда с докладом «Снижение административных барьеров как фактор экономического роста». Помимо прочего в нем сказано: подготовлен и проходит согласование в правительстве проект закона о внесении изменений в Градостроительный кодекс, направленный на совершенствование института негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Главным нововведением законопроекта станет уравнивание в правах частной и государственной экспертизы. Рынок недвижимости ждет этого уже несколько лет. В идеале норма должна резко снизить издержки девелоперов.

Экспертный аппендикс

Градостроительный кодекс уже в изначальной редакции предусматривал два вида экспертизы - государственную и негосударственную. Когда закон обсуждался, то вторую предполагалось ввести взамен первой практически на всех объектах (за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных). Но в принятой редакции статья 50, введя понятие «негосударственная экспертиза», механизм реализации ее заключений не предложила.

После введения в действие Градостроительного кодекса заказчики и проектировщики возлагали большие надежды на постановление № 1070 от 29 декабря 2008 года «О негосударственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий». Не сбылось: документ также не освободил строительные организации от необходимости госэкспертизы.

В результате независимая экспертиза стала для застройщиков неким подстраховочным вариантом: частные оценщики могли лишь проверить проект или смету девелопера, высказать замечания о несоответствии законодательству. Но получить разрешение на строительство, приложив их заключение, было невозможно. Единственный плюс от работы таких экспертов - ускорение процесса согласования в госорганах. Естественно, что за такой функционал застройщики дополнительно платить не хотели.

- Институт негосударственной экспертизы сегодня абсолютно не работает, - говорит директор Тюменского архитектурно-реставрационного союза Ярослав Калинин. - Она никому не интересна и рассчитана только на заказчиков, которые хотят перепроверить свой проект. При этом им фактически приходится тратить в два раза больше денег для того, чтобы получить разрешение на строительство. С того момента, что мы получили аккредитацию в Минрегионразвития (независимые эксперты должны получать ее в обязательном порядке. - Ред.) в июле 2009 года, за экспертизой обратилась лишь ТНК-ВР. Работа частных оценщиков актуальна сегодня только для Москвы и Санкт-Петербурга, там удалось достичь соглашения с городскими администрациями, приравнять негосударственную экспертизу к государственной и на ее основе получать разрешение на строительство.

- Мы получили аккредитацию Минрегиона на экспертизу проектных работ год назад, - рассказывает генеральный директор ВерхнекамТИСИз (Пермь) Олег Есюнин. - За это время к нам обратились единицы. Нашу оценку использовали исключительно для доказательства своей правоты в суде. Правда, подобная аккредитация в таком случае не является обязательной, но служит дополнительным аргументом. Прецедентов, когда проектант заказывал у нас услуги для подстраховки, не было.

Невыгодна независимая экспертиза и самим оценщикам. При том что она не несла никаких юридических последствий, для выдачи разрешительных документов на организации возлагалась ответственность по возмещению ущерба третьим лицам, допущенного при некачественном проектировании.

По словам Эльвиры Набиуллиной, полное отсутствие конкуренции в сфере предоставления проведения экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, а также высокая загруженность Главгосэкспертизы привели к тому, что заключения на инвестиционные проекты зачастую готовятся с нарушениями всех сроков и носят субъективный характер.

За обтекаемой фразой министра про «субъективный характер» скрывается мощная коррупционная составляющая. Монополия госоргана развязала руки чиновникам. Застройщики в личных беседах, не стесняясь, говорят о том, что для ускорения срока согласования проекта (или просто согласования проекта) практически всегда приходится платить.

Показательный пример нечистой работы госорганов - уголовные дела против экс-руководителя ГАУ «Управление государственной экспертизы Свердловской области» Дмитрия Аксельрода. Чиновник обвинен по части 1 статьи 285 УК РФ («Злоупотребление должностными полномочиями») и статье 289 УК РФ («Незаконное участие в предпринимательской деятельности»). По версии следствия, Аксельрод создал ряд коммерческих организаций, которые оказывали услуги по аудиту проектной документации строительства, фактически дублирующие деятельность госучреждения. Чиновник обязывал девелоперов, обращавшихся в управление госэкспертизы, заключать договоры на оказание услуг с принадлежащими ему коммерческими организациями. Деньги, поступавшие на их счета, обналичивались и распределялись между учредителями - Аксельродом и членами его семьи. В результате ущерб, нанесенный управлению госэкспертизы, превысил 43,5 млн рублей.

После скандального увольнения Дмитрия Аксельрода сменившая его Маргарита Кожевникова вспоминала:

- В июле, когда я была назначена на эту должность, учреждение имело около 5 млн убытков. Отставание по срокам проведения экспертизы проектов составляло от нескольких месяцев до нескольких лет (норматив - 45 - 90 дней. - Ред.). Половина объемов отдавалась на экспертизу в сторонние организации. Руководство, которое до моего прихода принимало подобные решения, видимо, не было заинтересовано в хорошей работе государственного учреждения, надеясь на то, что будут приняты поправки в Градкодекс о негосударственной экспертизе.

Запах свободы

Судя по заявлениям федеральных министров, легитимный институт независимой экспертизы в России появится уже в ближайшем будущем. Оценщики это понимают и с невиданным упорством пытаются получить аккредитацию Минрегионразвития (некоторые совершают по три-четыре попытки). На Урале это сделали уже пара десятков компаний.

Введение института независимых экспертов - мера положительная. Во-первых, услуги частных компаний на 5 - 15% ниже, нежели у госоргана. Во-вторых, резко уменьшатся сроки оценки правильности проекта: оценщики обещают справиться с любым объектом за месяц-два. В-третьих, должна снизиться коррупционная составляющая процесса согласования. В-четвертых, - упростится использование новых технологий. Генеральный директор Института экспертизы строительства и проектирования (Санкт-Петербург) Галина Мозговая: «Как проектировщик могу сказать: сегодня проще сделать проект без применения новых технологий. Тогда он точно получит положительное заключение. В компании, отдав проект в госэкспертизу, не могут объяснить, почему приняли такое решение, отстоять свои прогрессивные идеи». В любом случае рыночные отношения должны заставить экспертов работать намного эффективнее госмонополии.

Однако легитимизация негосударственной экспертизы также грозит весьма серьезными рисками. Как ни странно, институт частной оценки на практике может привести к обратным последствиям. Например, усилению коррупции. Ее источник будет находиться в городской администрации. Муниципальные руководители получат совершенно легальные возможности создавать независимые ООО и навязывать строителю-инвестору именно свою фирму.

Кроме того, вполне вероятно, что стоимость коммерческой экспертизы значительно вырастет. Задача любой компании (в отличие от государства) - получение прибыли.

Еще одна опасность - появление недобросовестных организаций и, соответственно, ухудшение качества строительства. На множестве круглых столов защитники госэкспертизы уверяли: если погрешность в проекте обнаружится спустя несколько лет после сдачи дома, то спрашивать, скорее всего, будет просто не с кого. Поэтому получить разрешение у коммерческих компаний окажется значительно проще, чем у госорганов, чиновники которых несут личную ответственность за подобные ситуации и поэтому более требовательно подходят к соблюдению технических и экологических норм при строительстве.

Кроме того, может сложиться такая ситуация, при которой проектант, имея аккредитацию в Минрегионразвития (а так зачастую и получается), сможет оценивать свои работы сам или застройщик организует «карманную» компанию, степень независимости которой очевидна.

Менее серьезный риск - значительное увеличение сроков проведения экспертизы в отношении объектов, которые строятся или реконструируются из бюджетных средств. Пока непонятно, где должна проходить экспертизу госстройка: в новых поправках тоже нет этому разъяснения.

Определенные опасения вызывает механизм взаимодействия на уровне субъектов РФ. Проблема может возникнуть тогда, когда экспертиза будет заказана негосударственной компании, например, из Кургана или Владивостока для строительства объекта в Екатеринбурге или Перми. Вряд ли работа получится качественной. Наконец, большой вопрос, отдавать ли на откуп негосударственной экспертизе объекты горнодобывающей, нефтедобывающей промышленности, всех опасных, энергоемких, уникальных объектов. У большинства частных проектантов компетенции в этих областях нет.

Рамки ответственности

Таким образом, цена рисков при проектной подготовке строительства может оказаться чрезмерной, а рынок оценки - превратиться в анархическую структуру. (Кстати, двадцать лет назад мы уже переживали нечто подобное: наряду с государственной экспертизой существовало множество ведомственных, результаты их бесконтрольной деятельности и побудили создать единую государственную вневедомственную экспертизу.) Чтобы этого не произошло, необходимо установить четкие правила игры.

На наш взгляд, нужна исключительно жесткая ответственность оценщиков за результаты своей деятельности. Следует ввести, во-первых, гарантийные сроки на их работу (не менее пяти лет), что позволит выявить нарушения проекта. Во-вторых, - норму, по которой проектант не имеет права оценивать сам себя, а девелоперы или саморегулируемые строительные организации не должны пользоваться аффилированными структурами.

Целесообразным видится создание отдельной саморегулируемой организации (СРО) для оценщиков проектной документации и результатов инженерных изысканий со своим компенсационным и страховым фондом, что позволит ввести коллективную ответственность за результаты работ. В новых поправках указано: минимальная страховая сумма должна составлять не менее 50 млн рублей, однако должен ли страховаться каждый объект, не ясно. Ярослав Калинин: «Лучше, чтобы страхование было пообъектным, однако тариф при этом должен быть адекватный, например 2% от стоимости договора экспертных работ».

Олег Есюнин, правда, уверен, что саморегулирование в том виде, в каком оно существует сейчас в строительном секторе, экспертам не нужно: «Во всем мире эксперты и архитекторы получают допуски лично, они пять-десять лет копят деньги, чтобы застраховать свою работу. У нас же просто все организации взяли и насильно согнали в СРО. Такая форма организации неэффективна. Оценщики должны отвечать за свой труд самостоятельно, своей репутацией».

Логичным шагом будет и определение рамок для тарификации работ по оценке проектов. Наконец, Минрегионразвития стоит пересмотреть порядок аккредитации независимых экспертов. Например, перейти от общероссийской системы к посубъектной и от компаний к отдельным специалистам.

- Основной недостаток у любой экспертизы - отсутствие квалифицированных аттестованных специалистов с первого дня приема на работу, - говорит генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства» (Санкт-Петербург) Виктор Зозуля. - Внедрение нового института следует обеспечить дополнительными механизмами - эффективной системой подготовки квалифицированных экспертов, осуществляющих как государственную, так и негосударственную экспертизу, для чего Минрегион должен ввести понятие «аттестация экспертов проектов строительства» и принять реальные шаги для подготовки и проведения такой аттестации. Тогда не будет повода сомневаться в квалификации проведения государственной или негосударственной экспертизы.

Виктора Зозулю поддерживает и заместитель директора Института экспертизы строительства и проектирования Денис Давыдов: «Инициативу уравнять экспертов в правах и создать их государственный реестр мы оцениваем положительно. При такой системе будет не важно, работает эксперт в государственной или негосударственной организации».

В таких четких рамках институт частной экспертизы представляется более эффективным инструментом, нежели госмонополия, которая присвоила себе право выражать ту или иную точку зрения, причем подчас, по признанию многих игроков, не слишком компетентную.