Заниженная самооценка

В октябре Государственная дума должна рассмотреть поправки в УК, предусматривающие уголовную ответственность оценщиков. Предлагается ввести отдельную статью «Злоупотребления полномочиями оценщиков». Идея заключается в возможности наказания за отклонение цены объекта от реальной стоимости от 250 тыс. до 1 млн рублей (см. «Вы у меня дождетесь», «Э-У» № 26 от 02.07.12 ). Государство таким образом намерено навести порядок в сегменте, от деятельность которого напрямую зависят поступления в бюджет. Продажа имущества и акций, заключение договоров на право аренды - все эти сделки требуют оценки, и она не всегда профессиональна и честна. В результате откровенного мошенничества или просто неграмотно выполненной работы государство несет убытки.

Угроза кнута уголовного преследования нависла еще в прошлом году и очень не понравилась оценочному сообществу: весь 2012 год участники рынка формировали свою позицию и представляли аргументы «против». В результате появился законопроект, предусматривающий ответственность за дачу заведомо ложного заключения об оценке, но более мягкий. Накануне первого чтения проекта в Госдуме мы пригласили в Екатеринбург руководителей оценочных компаний Урала и Западной Сибири.

Степень вероятности

Председатель комитета совета РОО по региональной политике, директор оценочной компании «Тереза» (Пермь) Эдуард Бобунов представляет мнение той части оценочного сообщества, которая убеждена, что только уголовным преследованием качество оценки не поднять: «Надежда на то, что если одних оценщиков начнут сажать в тюрьму, то все остальные станут работать аккуратно и корректно, не оправдается. По такой логике, у нас преступности вообще быть не должно».

Генеральный директор Пермского центра оценки, председатель НП «Пермская РКО» Тимур Шарипов считает, что законодатель ставит под удар всю отрасль: «Когда рассматривают рынок оценки, часто забывают, что в законе "Об оценочной деятельности" написано - "наиболее вероятная" стоимость объекта. Нигде не говорится о том, что в отчете должна быть указана рыночная цена. Мы все время пытаемся строить объективную стоимость на субъективных ценах. И именно поэтому результат нашей работы всегда можно оспорить, и всегда есть вероятность найти отклонение в тех параметрах, которые заданы в предлагаемом проекте».

- Процесс оценки субъективен: даже при использовании одного и того же подхода можно получить разные результаты, - соглашается председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» (Екатеринбург) Илья Симкин. - Даже небольшое расхождение в стоимости выбранных для сравнительного подхода объектов-аналогов дает определенную погрешность. Более того, у объекта-аналога цена предложения может измениться буквально за неделю. Влияет и величина относительной поправки на торг, принимаемой оценщиком: у одного это 5%, у другого - 10 - 15%. Поэтому у двух оценщиков крайне редко совпадают итоговые цифры. Мы никак не влияем на эти обстоятельства, но при возникновении конфликтных ситуаций они наверняка будут использованы против нас.

Особую актуальность проблема приобретает в свете подготовки к переходу на единый налог на недвижимость. Сейчас в регионах идет работа по оценке всей недвижимости для целей налогообложения. И идет сложно, чему есть объективные обстоятельства, в частности отсутствие единой методологии. Попытки введения уголовной ответственности на этом фоне вызывают особые опасения участников рынка. «Мне непонятно, почему законодатели пытаются задать пределом допустимой погрешности сумму в 250 тыс. рублей. Даже при оценке квартиры стоимостью 5 - 6 млн рублей экспертные оценки могут отличаться на большую цифру, хотя бы за счет той же самой поправки на торг. А если речь идет о крупном объекте или бизнесе, цена на который начинается от 1 млн долларов? В этом случае погрешность в 250 тыс. рублей настолько мала, что ее даже ошибкой назвать нельзя, не то что приравнять к преступлению», - продолжает Илья Симкин.

Государство, конечно, не заинтересовано в массовой «посадке» оценщиков, это, скорее, угроза в адрес самых зарвавшихся. «Предложенный законопроект максимально радикален. Он рассматривает действия оценщика как самостоятельное преступление. Вместе с тем недобросовестная оценка - это инструмент совершения более серьезных преступлений: злоупотребления служебным положением должностных лиц, мошенничество, рейдерство. Самостоятельная квалификация позволяет привлечь к уголовной ответственности только оценщика в отсутствие других обвиняемых», - считает эксперт компании «ОценКинг» Денис Кардаков. При принятии такого варианта изменений в УК именно оценщики могут оказаться «крайними».

Провокаторы

Безусловно, идея ужесточения ответственности оценщиков появилась не на пустом месте. О проблеме демпинга и низкого качества услуг мы говорим не первый год. Руководитель отдела арбитражной практики Свердловской областной коллегии адвокатов Андрей Винницкий сталкивается с этим постоянно:

- Сейчас до трети споров в арбитражных судах так или иначе связаны с оценкой. Речь идет в частности о таких категориях дел, как взыскание убытков, пересмотр кадастровой стоимости земли, а также оспаривание сделок в рамках корпоративных конфликтов, где результаты оценки дают прямой ответ на вопрос: причинила сделка вред обществу или нет. Я встречал случаи, когда оценка одного и того же пакета акций отличается в сотни раз. Типичная ситуация возникает в суде, где одна сторона представляет отчет с одной стоимостью, другая - в десять раз дороже. В этом случае суд, как правило, назначает дополнительную экспертизу, и все прекрасно понимают: какая кандидатура эксперта будет назначена судом, тем спор и закончится. Чтобы получить справедливое и объективное заключение, суды иногда назначают комиссию экспертов, в рамках которых специалисты могут прийти к различным выводам. И как в такой ситуации судьям принимать решение? На что опираться при разрешении спора? Все это требует от профессионального сообщества оценщиков выработки более четких стандартов деятельности. В противном случае неминуемы обоснованные упреки в некачественности предоставляемых услуг, необъективности оценщиков и, как следствие, предложения об ужесточении их ответственности.

Считается, что демпинг провоцирует существующая система государственных закупок: государственные органы вынуждены отбирать для выполнения услуг компании, предложившие наименьшую цену. Заместитель председателя земельного комитета администрации Екатеринбурга Юлия Русалева приводит показательный пример из недавней практики:

- В этом году у нас на конкурсе победила организация, член СРО, предложившая за оценку земельного участка 770 рублей, тогда как другие участники называли самую маленькую стоимость в 2,5 тыс. рублей. Конечно, возникает вопрос - почему организация готова выполнять работы по цене в несколько раз ниже, чем у других независимых оценщиков, какого качества будет результат работ. И вопрос этот мы адресуем профессиональному сообществу, которое должно регулировать рынок.

В свете введения единого налога на недвижимость отдельные случаи и проблемы вырастают в факторы серьезного системного риска. Начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Виктор Лузин обеспокоен тем, что непрофессиональная работа оценщиков в его сфере может привести к тому, что бюджет или недополучит средств или, наоборот, налог на недвижимость будет неподъемным, например, для школы и больницы. «Судя по практике кадастровой оценки земельных участков, сложившейся во многих регионах, оценка часто будет восприниматься как несправедливая. Это приведет к массе судебных разбирательств и опять потребует затрат из бюджетов на юристов, оценщиков, судебные экспертизы и прочее», - прогнозирует президент НП «Свободный оценочный департамент» Алексей Лебедев.

Ручное управление

Похоже, система регулирования оценочной отрасли подошла к кризису, и без его преодоления говорить о перспективных моделях управления не приходится. Эдуард Бобунов принимает претензии к оценщикам со стороны государства:

- Вы когда-нибудь задумывались, почему у нас появился институт экспертизы отчетов об оценке? Он появился, когда государство поняло, что цифрам, которые оценщики пишут в отчетах, полностью доверять нельзя. Тогда придумали - давайте сделаем экспертизу. Условно говоря, дадим оценщику надсмотрщика. Между тем на рынке появилось много оценщиков, которые или делают заказную оценку, или демпингуют, что дискредитирует рынок. Не раз говорили о том, что нужно принимать жесткие меры в части допуска к профессии, но Национальный совет по оценочной деятельности не выполняет возложенные на него функции, в результате мы имеем рынок оценки, находящийся в конфликте с системой саморегулирования. Исправить ситуацию можно только корректировкой законодательства, при этом саморегулирование надо обязательно сохранить.

Председатель комитета совета РОО по кадастровой оценке, генеральный директор компании «Эксперт-Оценка» Степан Сарбашев соглашается, что проблемы во многом связаны с субъективными факторами:

- Национальный совет по оценочной деятельности не выполняет функций, основная из которых - разработка методологии и стандартов. Если сообщество не начнет само себя регулировать и договариваться, регулировать будут нас. И проект закона о введении уголовной ответственности - только первый звонок.

В профессиональном сообществе есть две позиции. Часть оценщиков считает, что нужно активнее участвовать в общественно-политических процессах, а главное - реформировать НСОД. Генеральный директор консалтинговой компании «ОБиКон» Игорь Патрушев:

- Лидер НСОД должен выбираться открыто представителями всех СРО, а деятельность совета - стать прозрачной. Совет должен начать формировать методологические основы в форме грамотных ФСО и апробированных методик. В среде оценщиков рождается достаточное количество неплохих методических разработок, но нужно грамотно провести их огранку. Не менее важная задача НСОД - продемонстрировать влияние на общественно-политические процессы в качестве самостоятельной независимой структуры.

Другая часть сообщества видит выход в выстраивании взаимодействия с коллегами и властью на уровне региона. Заместитель исполнительного директора тюменской компании «РАСТАМ-Оценка» Наталья Афанасьева убеждена, что только изменением законодательных норм качество работы оценщика не повысить:

- Переход на саморегулирование сделал одну очень хорошую вещь - он приблизил контролирующие и регулирующие органы оценочного сообщества и к заказчику, и к оценщику. Да, законодательно качество услуг поднять не удалось, но импульс пришел с другой стороны - от потребителя. Если раньше был действительно один критерий - стоимость услуги, и все понимали, что это «дешево и сердито», то теперь, после опыта судебных разбирательств, прочих неприятных последствий недобросовестной оценки, потребитель уверен, что ему не нужен дешевый отчет с низким качеством. Выбор поставщика оценочных услуг есть всегда, даже у потребителей, которые находятся в узких рамках, - я имею в виду государственных заказчиков. От них часто приходят жалобы о том, что приходится дорабатывать с оценщиком отчеты очень низкого качества. Но надо честно себе сказать: пока покупатель готов принимать такой «товар», предложение будет всегда.

В этой связи, как считает генеральный директор регионального центра оценки и управления стоимостью предприятия, председатель правления Свердловского отделения РОО Андрей Потапов, муниципальные учреждения при организации тендеров на выбор исполнителя работ по оценке могут и должны более активно задействовать качественные параметры отбора кандидата в соответствии с законом о закупках. И право у них такое есть, хотя далеко не все чиновники хотят им пользоваться. Так, в Пермском крае создан Совет по оценочной деятельности, куда вошли представители семи СРО, работающих на территории края. «Это позволяет, во-первых, на уровне региона вырабатывать общую политику, во-вторых, создавать определенный первичный фильтр для отсева уж явно недобросовестных игроков, - рассказывает Тимур Шарипов. - Для этого в совете создан экспертный совет. Ряд муниципалитетов при составлении условий конкурсов на проведение оценочных работ включает наличие положительного экспертного заключения на отчет как обязательное условие сдачи его заказчику. Это позволяет создать своего рода фильтр для явных мошенников. Так, благодаря этому в Пермском крае значительно меньше, чем в других регионах, судебных споров по стоимости недвижимости в рамках 159-ФЗ о выкупе малыми предприятиями арендуемого ими имущества.