Торговать трезво

В начале марта правительство Свердловской области объявило о намерении изъять у собственников и выставить на торги земельные участки сельхозназначения, не используемые более трех лет. Как рассказал министр по управлению госимуществом Алексей Молотков, «эти земли были получены физическими лицами в ходе приватизации еще в 90-е годы, они простаивают. Законодательство позволяет нам подать в суд, если земля не используется более трех лет. Мы хотим пустить эти земли в оборот». Иски в арбитражный суд с требованием вернуть порядка 76 тыс. га сельхозземель уже подготовлены. Всего свердловские власти насчитали порядка 300 тыс. га простаивающих сельхозземель. Первые аукционы планируется провести уже в апреле - мае. Купленные участки можно переводить в земли под жилую и промышленную застройку.

Однако эксперты в один голос заявляют: земля популярностью пользоваться не будет, потому что у сельхозпроизводителей нет свободных средств, а девелоперы загородной недвижимости замерли в ожидании. «Сейчас все будут искать варианты аренды частной земли - это выгоднее и собственнику, так как он не платит земельный налог, и арендатору, так как земля используется за относительно небольшие деньги», - отмечает гендиректор АПК «Белореченский» Виталий Дунин.

Под паром

Кризис серьезно ударил по аукционам. По словам вице-мэра Екатеринбурга Владимира Крицкого, со второго полугодия-2008 торги практически не проводились «по причине отсутствия заявок». В прошлом году в бюджет планировалось перечислить от продажи прав аренды около 1 млрд рублей, по факту получилось всего 385 миллионов.

В других столицах ситуация аналогична. В Перми, по словам руководителя экспертно-аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирины Трубиновой, уже в августе - сентябре прошлого года торги были просто провальны. Бывало, что на аукционы не поступало ни одной заявки. Показательно последнее сообщение на сайте администрации краевого центра по поводу отмены торгов 4 октября 2008 года: «Департамент планирования и развития территории города Перми уведомляет всех заинтересованных лиц об отмене торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, объявленных на 23 и 30 октября и 20 ноября 2008 года».

В Тюмени аукцион на строительство многоквартирного дома состоялся лишь раз, в феврале. С начала кризиса администрация подготовила пять аукционов по участкам под строительство, не связанное с жилищным, - не проведен ни один. Покупалась земля только под индивидуальное строительство: организовано 136 аукционов, да и то более 30% признаны несостоявшимися.

В Челябинске на последнем аукционе 2008 года из 16 лотов на 14 не подано ни одной заявки, на два оставшихся - по одной. Все торги признаны несостоявшимися.

Аналитики и крупные застройщики отмечают: мелкие компании все активнее стали сбывать неосвоенные участки, даже арендная плата становится для них непосильной ношей. По словам генерального директора УК «ЛСР Урал» Андрея Бибикова, в компанию стали часто поступать подобные предложения. А генеральный директор девелоперской компании «Малышева-73» Игорь Заводовский признался, что практически ежедневно рассматривает такие варианты сделок.

- Число желающих продать земельные участки определенно возросло. Дело в том, что последние три-четыре года земля рассматривалась как инвестиционный проект, - объясняет глава аукционного дома «Симико» (Екатеринбург) Илья Симкин.

- Кто-то планировал организовать застройку участков, кто-то - заработать на росте цен при перепродаже. Теперь условия изменились. И земельные участки - это первое, от чего стараются избавиться должники, столкнувшиеся с проблемами возврата банковских кредитов.При этом цена земли на вторичном рынке резко снизилась. В Тюмени, по оценке главного специалиста компании «БрОК» Валентины Трошиной, падение составило порядка 50%. В Екатеринбурге, по словам Игоря Заводовского, летом прошлого года в пределах города стоимость земли под строительство крупных объектов в среднем составляла 2 млн долларов за 1 га, в начале 2009-го - 1,4 - 1,5 миллиона (снижение - 30%). Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков добавляет: «Земельные участки уже перестали быть дефицитным товаром, спрос на них сократился на 10 - 20%». Эксперты ожидают дальнейшего падения спроса и снижения цен на первичном рынке на 20 - 30% (пока заметных изменений в этом сегменте не произошло), на вторичном - еще на 15 - 20%.

Таким образом, механизм аукционов не может заработать вот уже третий год. В 2006 - 2007-м и начале 2008 года это происходило из-за того, что муниципалитеты практически не выставляли на торги ликвидные участки, а на привлекательную землю назначали спекулятивно высокие цены. Например, в Екатеринбурге на первом аукционе 2008 года поставлен рекорд: право аренды земельного участка площадью 2,1 га, расположенного в центре, продано при стартовой стоимости в 102 млн рублей за 278 миллионов. Тогда аналитики в один голос заявили: строительство при такой цене выйдет на грань рентабельности (подробнее см. «Землю есть буду, «Э-У» № 8 от 25.02.08 ). Теперь аукционы не востребованы: у застройщиков нет свободных средств, реализация многих проектов приостановлена.

Продадим сами

В 2008 году продолжались споры об альтернативных путях распределения земли. Крупнейшие застройщики просили об одном: заменить аукционы конкурсами. Генеральный директор «Атомстройкомплекса» (Екатеринбург) Валерий Ананьев на каждой пресс-конференции заявлял: необходимость покупки земли удорожает квартиру на 10%, нужно заменить торги конкурсами, где предметом будет не сам участок, а конечная стоимость квартиры. То есть девелопер, предложивший наименьшую цену квадратного метра при сохранении качества, должен был получить участок бесплатно. Когда начался кризис, застройщики предложили еще один вариант: земля выделяется застройщику бесплатно, все построенное на участке жилье выкупается государством по фиксированной цене. Площадку получает опять же девелопер, предложивший меньшую цену.

Однако пока подобные инициативы противоречат Земельному кодексу, а депутаты Госдумы вносить в него изменения не торопятся. Осторожность оправдана: отмена аукционов приведет к одному - коррупции и огромному количеству исков от застройщиков, которые посчитают свои интересы ущемленными. И никакие разговоры о том, что победителей будет выбирать компетентная, независимая и неподкупная комиссия, неуместны. Показателен пример Нижегородской области. Там землю решили выделять двумя способами - на аукционах и по постановлению инвестиционного совета при губернаторе. Второй способ оказался нежизнеспособен: муниципальная администрация затягивала согласования, решения инвестсовета не раз были успешно оспорены в суде.

Возможно, более удачную альтернативу госаукционам составят частные торги.

В 2008 году первый подобный опыт на Урале проведен аукционным домом «Симико». Результаты выглядят обнадеживающе. На трех торгах из 52 выставленных участков продано 47 (90%), в том числе 11 сельхозназначения (от 3 до 15 га) и 10 - под коммерческую застройку (от 0,2 до 5 га). «Последний, осенний аукцион мы решили провести по новым правилам: на торги выставлялся один объект - земельный участок в Екатеринбурге под строительство торгового центра, - отмечает Илья Симкин. - Раньше до двух месяцев у нас уходило на составление лотов, подбор покупателей и оформление заявок на приобретение. Нередко из-за подготовки документации на один-два объекта продавцам и покупателям остальных приходилось терять время в ожидании даты проведения торгов. Пусть оно было и небольшим, но в сложившейся экономической ситуации это непозволительная роскошь».

Нежнее, еще нежнее

Очевидно, что частные аукционы пользуются популярностью по причине более гибкого подхода к покупателю (например аукционные дома могут устраивать торги на понижение), возможности договориться и открытости продавца. По той же причине инвесторы будут активно пытаться купить землю напрямую у собственника, нежели прибегать к участию в аукционе. Благо, из-за кризиса земельные участки для многих стали обременением: построить ничего нельзя, по спекулятивной цене не загнать и в аренду так просто не сдать.
Муниципалитетам, если они хотят в 2009 году хоть немного пополнить казну, придется более гибко подходить к компаниям, приобретающим право аренды земельного участка. Иначе призыв Марка Твена «покупайте землю, ее больше не производят!» перестанет быть актуальным: подготовленные государством участки мало кого будут интересовать.

Как сделать процедуру аукционов более гибкой и приспособленной к потребностям покупателя? На базе мнений сельхозпроизводителей, девелоперов, индивидуальных застройщиков мы предлагаем три основных способа. Все они так или иначе касаются денежных расчетов.

Первый - снижение начальной стоимости участка. Доходы компаний и населения сократились на 20 - 30%, соответственно нужно снизить и цену земли. Девелоперы отмечают, что справедливая начальная стоимость участка равна объему средств, потраченных администрацией на его подготовку (проведение коммуникаций, устранение обременений и т.д.). Виталий Дунин и вовсе уверяет, что из-за отсутствия средств сельхозпроизводители готовы покупать участки максимум по кадастровой стоимости (как правило, в два-четыре раза ниже рыночной).

Второй способ - введение отсрочки и рассрочки платежа за право пользования землей. У девелоперов сегодня свободных денег практически нет. Соответственно, платить за землю нечем. Логично было бы взимать плату за землю только после начала реализации квартир, домов, коммерческих площадей. Кроме того, в нынешних условиях сбыть все построенные квадратные метры сразу застройщику не удастся. Следовательно, необходима разумная рассрочка платежа.

Третий способ - снижение арендной ставки. Например, в Тюмени в начале года она с 300 рублей за кв. метр в год подскочила до 2,1 тыс. рублей. Именно поэтому губернатор подписал постановление, по которому для расчета величины годовой арендной платы за земли, арендуемые для целей многоквартирного жилищного строительства, был введен понижающий коэффициент 0,5. В других регионах инициативу тюменского главы не поддержали. В Свердловской области арендная ставка и вовсе оказалась повышена. Вероятно, власти хоть так пытаются пополнить казну. Однако вряд ли этот способ собирания денег с земель окажется эффективным. Лучше вернуть из небытия аукционы.