Нехорошая ситуация
 |
| Фото — Андрей Порубов |
В начале 90-х, когда рухнула строительная индустрия, на многое закрывали глаза: нужно было любыми способами втянуть бизнес в жилищное строительство. Теперь никто не хочет их открывать: ни муниципалитеты, ни предпринимательство. Разве что новые игроки, рвущиеся на этот рынок за своей долей прибыли, да потребители, недовольные высокими ценами на жилье. Матерые участники рынка привыкли к непрозрачным схемам распределения земли муниципальных образований, к олигополии — власти ограниченного круга строительных компаний, сросшихся с чиновничеством. Все это дает им неконкурентные преимущества. Определенное количество землеотводов под застройку сконцентрировано также у фирм, ставших профессиональными посредниками в движении земли от муниципалитета к застройщику.
В основе сложившейся ситуации — экономический интерес всех участников. Это главный «якорь». При средней себестоимости 300 долларов за кв. метр жилье продается в Екатеринбурге в среднем по 1 тыс. долларов за метр. В этой цене сидит и чиновничья рента, в том числе за землеотводы.
Пять схем
От чего хотели уйти законодатели, вводя аукционы? Наиболее распространенные коррупционные схемы получения земельных участков приводит Дмитрий Головин, председатель совета объединения предпринимателей Екатеринбурга «Комитет 101».
1. Предприниматель просит в мэрии участок земли под застройку. Ему говорят, что свободных нет, просят оставить контактный телефон. Через некоторое время ему звонит юрист какого-нибудь ООО «Ромашка» или «Василек»: интересующий его участок передан обществу под застройку, но оно готово продать ему весь пакет документов. Такие фирмы, как правило, аффилированы с чиновниками, созданы с использованием административного ресурса.
2. Землю просит застройщик, которому отказать нельзя, потому что он связан с «большими» людьми. Ему предлагают обеспечить парутройку фирм для участия в конкурсе. Бизнесмен буквально за неделю регистрирует или покупает фирмы, которые подают заявки в закрытых конвертах. В результате побеждает тот, кто должен был победить.
3. Перекрестный сговор: первый застройщик претендует на участок № 1, второй — на участок № 2. Они подают заявки на 100 тыс. рублей больше стартовой цены и поочередно выигрывают друг у друга.
4. Застройщик получает на конкурсной основе участок. Идет, допустим, в теплосети, где ему говорят: вот отсюда тебе тянуть несколько километров коммуникаций, это стоит многие миллионы рублей. Предприниматель считает: дорого, у него ж квартиры будут «золотые», не продать. И отказывается от земли в пользу следующего за ним участника, который уже договорился тянуть от ближайшей теплоцентрали до объекта всего 300 метров трубы, что означает удешевление строительства в разы.
Чревата и практика подачи закрытых заявок на конкурс. От участников требуют эскизный проект. В проектное бюро приходят предприниматели и просят: сделайте нам проект, но не прорисовывайте его четко, потому что мы не знаем, выиграем мы или нет. Им хочется избежать дополнительных согласований и расходов. Когда начинают строить, победивший проект меняется на 50%. Лояльность чиновников в этом случае необходимо стимулировать.
Коррупционные схемы живучи: участники «клуба» не заинтересованы принимать в него чужих и выносить сор из избы.
Что делать
Несмотря на отложенные аукционы, многие игроки уверены, что выход рынка земли под жилищную застройку из тени неизбежен. Директор агентства недвижимости «Роттердам» (Екатеринбург) Илья Шкоп: «Застройщики заинтересованы в аукционной основе. Сегодня вы входите в круг олигополии, а завтра по тем или иным причинам вышли из него. Для ведения крупного бизнеса надежнее иметь твердые публичные правила, только по ним можно планировать деятельность на долгие годы. Это важно, потому что строительство объекта с землеотведением занимает в целом тричетыре года. Кривая конкуренция ломает рынок, при ней невозможно работать на будущее».
Прозрачная процедура, по мнению Ильи Шкопа, дает два принципиальных плюса и мэрии: увеличение бюджетных доходов (потому что большее количество игроков знает об аукционе и участвует в нем) и эффективное использование земли (если застройщик открыто платит больше другого, значит, он лучше готов к ее освоению).
Чтобы земельный рынок стал прозрачным, алгоритм процедуры должен быть пошагово разработан и общедоступен. Раньше аукционы проходили по правилам, утвержденным постановлением правительства РФ № 808. Теперь все напрямую прописано в законе. Хотя сами разработчики признают, что читать его сложно. Методических рекомендаций на федеральном уровне нет, не успели подготовить. Специалисты рынка утверждают, что в екатеринбургской мэрии есть 100-страничная методичка. Предприниматели ее в глаза не видели и не увидят.
С точки зрения самого бизнеса, имеющего опыт работы в этом рынке, процесс должен выглядеть так. Первый шаг: администрация города определяет границы участка под жилищную застройку. Второй: она обращается к двум-трем риэлторским компаниям. Те на конкурсной основе дают маркетинговое заключение, как эффективнее использовать эту площадь. Цель: администрация должна понять, по какой цене она может продать землю на аукционе. Сейчас у города есть риск вложиться в формирование участка, который никто не купит. Без риэлторской оценки это лотерея: чиновники не знают, вернутся ли деньги. (Еще проще было бы предложить риэлторам: кто хочет расселять — заявляйтесь. Если бизнес не отреагировал — участок непривлекательный.)
Третий шаг: администрация отселяет за бюджетные деньги людей, проживающих на этой территории. Для технического отселения, как и для прокладки коммуникаций на участке, нужно тоже привлекать на конкурсной основе коммерческие структуры. А после продажи участка на аукционе вернуть деньги в бюджет и всем инвесторам. Пока администрации как инвесторы мыслят неправильно: мы должны так потратиться! Но это все вернется. Надо быстрее сдвинуть рынок, а когда пойдут поступления от продаж, можно будет расширять предложение участков чуть не в геометрической прогрессии. Аукционы должны показать реальную рыночную цену земли.
Предприниматели недоумевают: почему бы вообще не опубликовать список участков под застройку, которые в ближайшие годы планирует реализовать город? Здесьто какой секрет? Как считает директор ООО «Котляров ОРГ» (Екатеринбург) Максим Котляров, «вопрос с отсрочкой аукционов тот же, что задавал Милюков в 1916 году на Думе — глупость или измена? Перед наступлением прозрачности ответственные за нее предельно замкнулись».
А бизнес уже считает риски.
Риски
Главный риск — установление самого предмета аукционных торгов. Существуют две противоположные точки зрения и обе, как ни странно, основываются на опыте Москвы, где задолго до введения Земельного кодекса шла торговля правами аренды. В Екатеринбурге уверены, что опыт столицы позволит мэрии держать рынок в руках. Главный юрисконсульт фонда «Институт экономики города» (Москва) Леонид Бандорин считает эту схему профанацией: на аукционе вы совершенно не знаете, какова будет арендная плата. Покупатель единовременно выложит сумму за право получения аренды, а потом администрация по полной программе потребует от него и арендную плату. Москву поправили. Бандорин подчеркивает: по новой статье 383 Земельного кодекса на аукционе торгуется либо цена земельного участка, либо размер арендной платы, и это базовая причина, по которой стали менять Кодекс.
Следующий риск — вопрос прозрачности, качества торгов. Сам по себе переход на аукционы еще не означает, что в этой сфере не будет злоупотреблений. Потешный аукцион, который прошел в Екатеринбурге незадолго до 1 октября по продаже земельных участков под застройку коттеджей в поселке Карасьеозерск, многих насторожил: он показал возможность и опасность реализации в ходе аукционов технологий, похожих на выборные, позволяющих привести к победе определенного участника. Цены на аукционе оказались в разы ниже рыночных, зафиксированных в бюллетене Уральской палаты недвижимости.
В этой же плоскости лежит риск появления всевозможных уполномоченных специализированных фирм, которые будут проводить торги и рулить ими в интересах чиновничества, считает руководитель группы компаний «Лев & Лев и аудит» (Екатеринбург) Евгений Артюх. При самой идеальной системе у чиновника сохраняется шанс по формальному признаку отсекать участников аукциона, задерживать прием документов или отказывать в нем. Законодатель сформулировал главный критерий, но не сказал, как конкретно работать с заявителем, принимать и оценивать пакет документов — все это отдано на уровень местных органов власти. То есть федеральный закон дал свободу, но не конкретизировал, в какой кабинет заходить, какой пакет кому отдавать и как его проверять. Вот тут и осталась извечная лазейка для двояких решений чиновника. Дмитрий Головин предлагает, например, для подобных случаев вновь узаконить метод провокаций, который работал в советские времена (сейчас его отменили, он сохраняется только в законе об оперативнорозыскной деятельности). ФСБ и оперативники могли бы создавать фирмы, чтобы участвовать в аукционах «под прикрытием» и «палить» чиновников. Нужен такой санитар на аукционе, уверен предприниматель.
Риск третий — у администраций есть огромный соблазн выносить на публику менее привлекательные участки по сравнению с теми, что реализуются кулуарно, поскольку наряду с жильем бурно строятся торговые и развлекательные центры, офисы, а в этом сегменте попрежнему действует заявительный порядок. И без того все самые лакомые участки центрально-планировочной зоны Екатеринбурга, например, уже распределены, имеют своих арендаторов или зарезервированы для них.
Четвертая группа рисков, полагают эксперты, будет связана с расширенной судебной практикой. Предпринимателю могут продать участок, где якобы все готово, а на поверку окажется не так. «Потребителям, участникам рынка предстоит бороться за честные торги. Неизбежно в течение ближайших трех лет все перейдет к аукционам. И от формально публичного в течение пятисеми лет мы перейдем к реально публичному механизму», — прогнозирует Евгений Артюх.
Гораздо серьезней кажутся экспертам риски для всего регионального рынка в целом: вступит Россия в ВТО, и в аукционе смогут участвовать зарубежные строительные фирмы, у которых капитализация в разы больше, чем у крупнейших региональных. Такие «бульдозеры» взломают рынок, полностью изменят его конфигурацию.
Дополнительные материалы:
Не надо из муниципалитетов делать стрелочников
Жесткий переход на аукционы осложнил жизнь муниципалитетам, не имеющим бюджетных средств для подготовки земельных участков, утверждает заместитель главы Екатеринбурга Владимир Крицкий.
 |
| Фото - Андрей Порубов |
— Владимир Павлович, почему земельные аукционы под жилую застройку в Екатеринбурге не начались с 1 октября, когда они стартуют?
— Совсем не обязательно было проводить их именно с 1 октября. Жилищный кодекс уже с 2002 года предусматривал два порядка выделения земель под строительство: в две стадии, с предварительным согласованием места размещения объекта и последующим выделением участка, и в одну, с выделением участка в ходе торгов. Но в конце 2004 года, когда Госдума принимала так называемый жилищный пакет, законодатель решил землю под жилищное строительство реализовывать только через аукционы.
— Ваше отношение к форме аукциона?
— Я бы хорошо относился к этой открытой, всем понятной процедуре, если бы законодатель позаботился и о том, чтобы ежегодно бюджет города получал средства для подготовки участков к аукционам. Муниципальный бюджет Екатеринбурга формируется на основании нормативов, которые установлены субъектом федерации — Свердловской областью, а она никогда не закладывала нам деньги для подготовки строительных площадок. И на 2006й не запланировала. Будем изыскивать средства за счет внутренних резервов. Для нас лучше было бы проводить и аукционы, и торги, когда подготовкой участка застройщик занимается за свой счет. Я утверждаю, что процедура торгов не менее прозрачна, хотя многие иного мнения.Драматизировать ситуацию не стоит: сейчас в городе к аукционам готовится 47 участков. Это огромная рутинная работа месяцев на восемь.У бизнес-застройщиков, которые до 1 октября занимались ею сами, для этого был большой штат, у мэрии финансы и людские ресурсы ограничены.
— О каких расходах бюджета идет речь, порядок сумм?
— Расходы на каждый участок индивидуальны, могу привести только среднестатистические данные: для строительства 35 кв. метров нового жилья требуется снести 1 кв. метр ветхого. В проект бюджета 2006 года мы заложили под освобождение площадок 48 млн рублей.
— Может ли мэрия привлекать к подготовке участков инвесторов и возвращать им средства после аукциона?
— Теоретически да, но какой инвестор пойдет на эту схему: сносить за свой счет, то есть добровольно замораживать средства на год и больше, не имея 100-процентной уверенности, что именно он выиграет этот участок на аукционе? Лучше он их в банк положит. А мы на каждые 100 рублей, взятые на освобождение площадок, 100 рублей и вернем.
— Законодатели полагали, что, выручив средства на первых аукционах, муниципалитеты будут вкладывать их в подготовку следующих участков.
— Они не учли, что Бюджетный кодекс не подразумевает целевого зачисления средств на расходы в муниципальном бюджете и не внесли необходимых изменений в бюджетное законодательство.А потому, я уверен, через пару лет мы вернемся к тому, что будут и конкурсы, и аукционы, нынешнее жесткое ограничение будет снято.
— Строительство не остановится, пока вы готовите участки?
— У застройщиков, которые получали участки по старой схеме, хватит строительных площадок где-то до 2010 года. На руках у них те или иные документы, позволяющие выходить на строительную площадку.
— Что, по вашему мнению, должно быть предметом аукционов, что на них будет торговаться?
— Право на заключение договора аренды нам выгоднее.
— Почему?
— Так мы можем более жестко отслеживать сроки строительства и не позволять превращать Екатеринбург в долгострой с бесконечным шумом и растаскиванием грязи со строительных площадок по городу. В этом случае мы можем наказывать экономическими методами — до десяти раз повышать стоимость арендной платы.
— Получается, что аукционы пока не особо нужны: мэрии требуется время подготовить участки, а у крупных игроков есть где строить. Позднее мелких застройщиков отсечет высокая цена на аукционе. В итоге жилищный рынок не будет расширяться за счет новых участников…
— Это с какой точки зрения посмотреть. В Екатеринбурге более двухсот застройщиков, только треть сдает объекты вовремя и качественно. Как правило, именно небольшие компании морочат головы дольщикам, разводят долгострои.
— Но жилищный пакет законов, переход на аукционы должен был решить проблему доступного жилья. А значит, и расширения строительного рынка.
— Федеральный законодатель наивно полагал: вот примет он пакет — и будет доступное жилье. Не будет. Потому, что пакет по сути рыночный, он не фиксирует цены и не останавливает их рост. Только не надо теперь искать стрелочников в лице муниципалитетов. Сколько денег найдем, столько аукционов и проведем.
Если мы действительно хотим получить значительные объемы массового дешевого жилья, нужны две вещи.
Во-первых, федеральная целевая программа, по которой каждый год муниципалитетам будут выделяться средства на строительство инженерных сетей и инфраструктуры. Например, два жилых района, которые будут застраиваться по генплану Екатеринбурга до 2012 года, Академический и ВИЗ-Правобережный площадью 2 млн кв. метров жилья, требуют на инженерную подготовку участков по 3 млрд рублей каждый.
Подчеркиваю: только бюджетные средства обеспечивают фиксированную стоимость жилья. Частный инвестор всегда будет поднимать цены, пока жилье востребовано. Ежегодно в Екатеринбурге объемы жилищного строительства возрастают на 20%, это 100 тыс. кв. метров. Через три года город будет строить в год 800 тыс. кв. метров жилья: таких темпов никогда не было. Тем не менее спрос огромен, превышает предложение. Администрацию часто обвиняют в произволе на рынке жилищного строительства, но если бы мы когото зажимали, таких темпов бы не было. А во-вторых, нужно развивать механизм ипотеки под разумные, приемлемые ставки кредитования, не выше 8% (сейчас в разных банках 14 — 15%), чтобы он был выгоден гражданам.
Как формируется стоимость
Возможность для манипуляций и маневров на земельном рынке заложена уже в оценке, поэтому инвесторам нужен ликбез в этой области, считает директор ООО «Котляров ОРГ» оценщик Максим Котляров
|
|
| Фото - Андрей Порубов |
— Максим Александрович, создадут ли аукционы по предоставлению земельных участков под жилую застройку прозрачность на рынке?
— Это шаг на пути к прозрачности. Аукционы обеспечат возможность доступа к земельным ресурсам всех заинтересованных лиц, способ создания конкурентной среды на рынке. Но по факту — это полумера, поскольку сохранен старый порядок предоставления прочих земельных участков. Система заработает, только когда 100% участков динамично развивающихся сегментов офисной, торговой застройки будут предоставляться на аукционной основе.
— Что конкретно будет торговаться с аукциона?
— Предметом аукциона может стать как право собственности на земельный участок, так и право на заключение договора аренды, а также размер арендной платы за пользование участком. Продажа права аренды наиболее распространена и обкатана на практике, в частности московской мэрией, поэтому именно она станет предметом торгов в Екатеринбурге.
— Почему право собственности для застройщика не в приоритете?
— Когда дом построен и передан на баланс ТСЖ, земельный участок под ним становится собственностью владельцев квартир, офисов. Застройщик не занимается эксплуатацией жилья, ему выгоднее строиться на арендованном участке: использовать понижающие коэффициенты к ставке арендной платы на период строительства.
— Через аукционы доступ к участкам получат крупные структуры: главный фактор на аукционах — высокая цена. Но они всегда имели значительные средства и могли договориться с администрацией…
— Да, цена отсечет небольшие слабые компании, которые не могут нормально строить и платить за право аренды. Главное — ситуация, надеюсь, выйдет в публичную плоскость, а затраты и неофициальные расходы бизнеса — из кулуаров, что в интересах муниципального бюджета.
— Что более всего волнует бизнес в преддверии аукционов?
— Прежде всего — о каком уровне цен можно говорить, как они формируются. Для инвесторов нужен такой ликбез. Многие впервые открывают для себя, что такое отчет оценщика, как найти в нем натяжки и что с ним можно спорить, поскольку это субъективные данные. В оценке заложена огромная возможность для манипуляций и маневров на земельном рынке.
— Как складывается стоимость и каковы критерии оценки права аренды?
— Критериев очень много, они определяются подходами к оценке. Стоимость права аренды формируется на основе отчета независимого оценщика и определяется рынком прав по аналогичным земельным участкам. Далее в расчет принимаются существенные условия договора аренды (срок, размер платы, возможность распоряжаться правом, возможность выкупа участка и пр.). Следующий блок — экономические, технические, политические риски, которые могут влиять на деятельность арендатора в будущем.
— На чем строится оценка?
— Допустим, передо мной незастроенный участок. Я выношу первое суждение о том, какова роль земли, если бы здесь уже стоял жилой дом, и сколько стоила бы земля под якобы существующим объектом. Вычленяем из стоимости земли будущие затраты на создание объекта: столько стоит право собственности на участок. После этого право собственности корректируется на понижающие коэффициенты, поскольку это еще только право аренды. И вот здесь уже включаются условия будущей аренды. Право будет тем дороже, чем больше его срок и возможности совершать сделки с этим правом.
Что здесь важно? Допустим, я выиграл десять аукционов, и чувствую, что мне не освоить эти участки. Ну мало ли, не рассчитал возможности, банк отказал в кредитах. Если мы хотим, чтобы права аренды активно вовлекались в оборот, необходимо как можно меньше ограничений. Чтобы можно было их перепродать, заложить, переуступить, внести в уставный капитал, в договор долевого участия. Чем меньше ограничений будет у арендатора, тем больше условий для оборота и создания рынка. Это влияет на повышение привлекательности права аренды. А если будут условия, что ни одной сделки с участком без разрешения администрации не совершить, это снизит привлекательность и вовлечение в оборот этих участков. Плох будет и такой вариант: ты взял участок и либо застраиваешься, либо отказываешься, но деньги никто не вернет. Есть риск такого подхода.
— Какие еще риски ожидают застройщиков при приобретении земли с аукциона?
— Главный — непонимание отличия рыночной и инвестиционной стоимости права аренды. Дело в том, что у каждого застройщика свое представление об эффективности его будущего бизнеса на этом участке и своя цена отсечения, выше которой за право аренды, по его мнению, платить не стоит — это и есть инвестиционная стоимость. Важно, чтобы каждый застройщик шел на аукцион с этим пределом в голове, а не с эмоциональным настроем опередить других при открытом торге. Прочие риски — классические: технические, экономические, изменения законодательства, например в части методологии исчисления арендной платы.
Подготовила Людмила Колбина