Окупить квартиру в Екатеринбурге, Ижевске и Оренбурге через сдачу в аренду получится через 15 лет
Доходность от сдачи квартиры в аренду оказалась на 4 процентных пункта ниже, чем от банковского вклада
Эксперты Циан.Аналитики составили рейтинг крупных городов России по доходности жилья от сдачи в аренду и посчитали срок окупаемости инвестиций по состоянию на начало 2024 года
Расчеты приведены для однокомнатных квартир, приобретенных на вторичном рынке. В расчетах сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдается на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Калининград, Московская и Ленинградская области.
●Сейчас инвесторы-рантье могут рассчитывать в среднем на доходность в 5,8%, в то время как средние ставки по депозитам превышают 10%
Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке в крупных городах РФ в январе 2024 г. составляет 5,8%. За год показатель немного увеличился (с 5,3% в январе 2023 г.), но по сравнению с предыдущими годами это не очень высокое значение - в 2019-2020 гг. доходность превышала 7%, в 2021 г. - 6%.
Постепенное повышение ключевой ставки во второй половине 2023 г. привело к улучшению условий по банковским депозитам. В октябре 2023 г. (последний месяц, за который есть данные ЦБ) средняя ставка по вкладу сроком от года в РФ составила 10,14%. К началу 2024 г. значение должно быть еще выше. Т.о. сейчас покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду менее выгодно, чем положить имеющиеся средства под процент в банк. Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду еще ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы - затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов.
Для сравнения, в 2019-2021 гг. доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов, а в некоторые месяцы даже выше.
● Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Хабаровске и Перми
Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду - в Хабаровске, Перми и Новосибирске. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду будет приносить собственнику более 7% годовых. Однако и эти значения ниже, чем средние ставки по депозитам. Если еще полгода назад было хотя бы 2 города (Кемерово и Хабаровск), где покупать квартиру для сдачи в аренду было выгоднее, чем класть деньги под процент в банк, то сейчас таких локаций не осталось.
Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают рантье в Севастополе, Сочи и Казани (менее 5% годовых).
●Рантье в «столицах» и на Дальнем Востоке зарабатывают больше всех
В среднем по крупным городам РФ годовая аренда обходится в ~290 тыс. рублей. Больше всего на сдаче в аренду в абсолютном выражении могут зарабатывать рантье из Москвы (662 тыс. рублей за год), Санкт-Петербурга, Сочи и Хабаровска (более 400 тыс. рублей за год). При этом в Сочи, Санкт-Петербурге и Москве одни из самых низких показателей доходности, а в Хабаровске, наоборот, максимальные среди всех городов.
Меньше всего зарабатывают рантье в Новокузнецке и Ульяновске (менее 200 тыс. рублей за год).
●Средний срок окупаемости квартиры - 17 лет. Это четверть от средней продолжительности жизни в России.
В среднем по крупным городам РФ необходимо около 17 лет для того, чтобы вернуть средства, потраченные на покупку квартиры. Учитывая, что средняя продолжительность жизни в России составляет около 73 лет, квартира, сдающаяся в аренду, будет окупаться почти четверть жизни. Поэтому покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду выглядит не очень привлекательно.
Самый низкий срок окупаемости в Хабаровске и в Перми (по 13 лет). Относительно быстро «вернуть» стоимость квартиры получится в Новосибирске (14 лет), Ростове-на-Дону, Ижевске, Екатеринбурге, Томске, Оренбурге (по 15 лет). Дольше всего будут окупаться квартиры в Севастополе (25 лет), Казани и Сочи (по 22 года).
«Недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, поэтому пользуется спросом практически в любой период, особенно – экономической нестабильности. При этом сегодня покупка квартиры воспринимается как инструмент сохранения, а не приумножения средств, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – После увеличения ключевой ставки ЦБ в 2023 г. и последовательного роста ставок по депозитам инвесторы-рантье уже не могут рассчитывать на больший доход, чем инвесторы, разместившие средства в банковских вкладах».
Доходность и окупаемость квартир в аренду в крупных городах РФ
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (янв.24) |
Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (янв.24) |
Доходность |
Срок окупаемости, лет |
||
|
янв.23 |
янв.24 |
янв.23 |
янв.24 |
|||
|
Хабаровск |
34,0 |
5,13 |
6,3% |
8,0% |
19 |
13 |
|
Пермь |
24,6 |
3,93 |
6,3% |
7,5% |
23 |
13 |
|
Новосибирск |
28,0 |
4,63 |
6,2% |
7,3% |
16 |
14 |
|
Ростов-на-Дону |
27,4 |
4,87 |
6,6% |
6,8% |
18 |
15 |
|
Ижевск |
17,8 |
3,19 |
5,9% |
6,7% |
17 |
15 |
|
Екатеринбург |
27,9 |
5,02 |
5,8% |
6,7% |
17 |
15 |
|
Томск |
24,0 |
4,37 |
6,0% |
6,6% |
18 |
15 |
|
Оренбург |
17,1 |
3,13 |
5,2% |
6,6% |
22 |
15 |
|
Челябинск |
21,0 |
3,93 |
6,7% |
6,4% |
21 |
16 |
|
Московская область |
35,0 |
6,65 |
5,7% |
6,3% |
15 |
16 |
|
Ярославль |
19,8 |
3,77 |
6,6% |
6,3% |
17 |
16 |
|
Кемерово |
20,8 |
3,99 |
6,8% |
6,3% |
17 |
16 |
|
Красноярск |
24,1 |
4,63 |
5,8% |
6,3% |
20 |
16 |
|
Волгоград |
20,4 |
3,95 |
6,1% |
6,2% |
18 |
16 |
|
Нижний Новгород |
28,4 |
5,51 |
5,7% |
6,2% |
22 |
16 |
|
Ульяновск |
16,2 |
3,19 |
5,5% |
6,1% |
17 |
16 |
|
Омск |
20,7 |
4,12 |
5,8% |
6,0% |
21 |
17 |
|
Краснодар |
25,3 |
5,07 |
5,9% |
6,0% |
18 |
17 |
|
Барнаул |
21,0 |
4,23 |
5,3% |
6,0% |
17 |
17 |
|
Тольятти |
17,0 |
3,46 |
6,4% |
5,9% |
16 |
17 |
|
Самара |
23,1 |
4,77 |
5,5% |
5,8% |
17 |
17 |
|
Саратов |
18,6 |
3,89 |
5,7% |
5,7% |
16 |
17 |
|
Рязань |
18,0 |
3,83 |
5,4% |
5,6% |
15 |
18 |
|
Владивосток |
28,5 |
6,18 |
4,4% |
5,5% |
19 |
18 |
|
Иркутск |
23,7 |
5,20 |
5,6% |
5,5% |
18 |
18 |
|
Воронеж |
18,4 |
4,05 |
5,6% |
5,5% |
23 |
18 |
|
Ставрополь |
19,6 |
4,31 |
5,6% |
5,5% |
18 |
18 |
|
Уфа |
20,7 |
4,55 |
4,9% |
5,5% |
23 |
18 |
|
Махачкала |
22,6 |
4,98 |
5,4% |
5,4% |
25 |
18 |
|
Ленинградская область |
23,1 |
5,16 |
5,0% |
5,4% |
18 |
19 |
|
Набережные Челны |
19,6 |
4,44 |
4,7% |
5,3% |
16 |
19 |
|
Тюмень |
22,0 |
5,02 |
5,2% |
5,3% |
17 |
19 |
|
Москва |
55,2 |
12,69 |
4,5% |
5,2% |
19 |
19 |
|
Новокузнецк |
15,7 |
3,66 |
5,8% |
5,1% |
18 |
19 |
|
Санкт-Петербург |
35,9 |
8,59 |
4,4% |
5,0% |
21 |
20 |
|
Калининград |
22,9 |
5,49 |
4,7% |
5,0% |
16 |
20 |
|
Казань |
26,6 |
6,88 |
4,5% |
4,6% |
15 |
22 |
|
Сочи |
35,7 |
9,49 |
4,0% |
4,5% |
15 |
22 |
|
Севастополь |
23,3 |
6,87 |
4,3% |
4,1% |
19 |
25 |
|
Все локации |
24,2 |
5,05 |
5,3% |
5,8% |
19 |
17 |
Источник: Циан.Аналитика