Спрос на аренду жилья стремительно падает
Спрос на аренду жилья стремительно падает. Времена, когда сдать квартиру можно было за несколько часов, а на просмотры выстраивались очереди, остались в истории
О снижении интереса к арендному жилью рассказали руководители всех риэлторских агентств, с которыми нам удалось пообщаться (поскольку сделки на этом рынке в подавляющем большинстве случаев осуществляются без госрегистрации, единственная возможность представить его состояние — опросить риэлторов). В Екатеринбурге игроки говорят о падении количества сделок в январе 2015-го по сравнению с январем 2014-го на 15%, в Тюмени — на 20%, в Челябинске — на треть. Оценки участников рынка схожи. «Спрос на аренду жилья стал снижаться еще в начале прошлого года. Январь не показательный месяц, но, по ощущениям, падение ускоряется». «На рынке аренды существует два пика. Первый в конце лета, когда поступившая в высшие учебные заведения молодежь начинает искать жилье. Второй — в декабре, но в этот раз его не случилось». Изменения, впрочем, заметны и по объявлениям в интернете. Некоторые из них висят месяцами, чего раньше практически не наблюдалось, а то, что еще полгода назад стоило 25 тысяч, теперь сдают за 15. Что происходит?
Не соглашайся на рай в шалаше
По словам риэлторов, на состоянии рынка отразилось несколько факторов. Первый — в последние годы часть населения, арендующего жилье, переехала в собственные квартиры. «Идея о том, что лучше платить ежемесячно банку за свою квартиру, а не “дяде” за чужую, витала в умах арендаторов. Многие из тех, кто принимал решение взять ипотечный кредит, получали его. Таким образом, количество потенциальных арендаторов постепенно снижалось», — отмечает заместитель председателя совета НП «РГР.Пермский край» Дмитрий Овчинников.
Второй — ухудшение экономической ситуации. «Снижение спроса усугубилось отъездом трудовых мигрантов и снизившейся платежеспособностью населения. К примеру, если раньше молодые люди уезжали от родителей в арендованные квартиры, то теперь те, кому платить стало тяжело, возвращаются, — комментирует генеральный директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Станислав Ахмедзянов. — Я разговаривал с коллегами из Магнитогорска, Южноуральска — во вторых городах ситуация гораздо хуже. Тот же отток трудовых мигрантов из них существеннее и начался он раньше». Коммерческий директор агентства недвижимости «Находка» (Екатеринбург) Артем Курмачев добавляет: «Население ощущает на себе негативные процессы, происходящие в экономике, и те, кто хотел улучшить жилищные условия за счет арендного жилья, отодвигают решение этого вопроса».
Третья причина — снижение спроса происходит на фоне растущего предложения.
— На рынке появилось большое количество инвестиционных квартир. Как правило, это жилье в новых домах, купленное в ипотеку и сдаваемое в аренду. Если раньше квартир всегда не хватало, то теперь ситуация изменилась. В конце того года тенденция усилилась не настолько заметно, насколько можно прогнозировать в ближайшем будущем. В конце 2014-го были вдвое-втрое превышены планы продаж застройщиков, люди вкладывали деньги, чтобы избежать влияния инфляции. Это опять-таки инвестиционные квартиры, которые с большой долей вероятности после достройки будут сдаваться. Плюс не исключено, что из-за уменьшения доходов кто-то не сможет платить ипотеку за жилье, купленное для себя, и оно тоже попадет на рынок аренды, — отмечает руководитель сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Елена Андреева.
В совокупности названные факторы привели к существенному увеличению срока экспозиции и снижению арендных ставок.
— Арендаторы стали требовательнее, у них появился больший выбор. Это естественно осложняет задачу по сдаче квартиры или комнаты в найм. Собственники понимают, что лучше снизить арендную плату, чем несколько месяцев квартира будет стоять. Хотя какое-то время назад без особых проблем сдавалось все. Средняя арендная ставка в Екатеринбурге в январе 2015 года по сравнению с январем 2014-го по жилью «эконом» и «комфорт» классов упала на 10 — 15%, — комментирует Артем Курмачев.
Станислав Ахмедзянов говорит о 30-процентном падении арендных ставок в Челябинске: «У меня есть несколько примеров, когда люди сняли однокомнатные квартиры за 7 тыс. рублей в месяц. Такого раньше не было. Сейчас мы очень далеко от того момента, когда утром можно подать объявление, а вечером сдать квартиру. Теперь это возможно только по бросовым ценам».
Если терем с дворцом свободен
Комфортнее всего в текущей ситуации себя чувствуют, безусловно, арендаторы — цены падают, впервые за долгое время у них появилась возможность не только выбирать, но и диктовать условия. Не секрет, что год-два назад снять жилье было большой проблемой (как из-за количества претендентов, так и из-за многочисленных желающих заработать на них риэлторов). «А сегодня, если собственник пытается поднять плату, арендатор просто съезжает», — говорит эксперт.
— При снижении платежеспособности населения часть арендаторов, возможно, будет вынуждена изменить существующие условия проживания в сторону более дешевого жилья. Это может привести к «внутренней миграции» на рынке, однако существенного влияния на соотношение сложившегося спроса и предложения не окажет, — прогнозирует Дмитрий Овчинников.
Собственникам — сложнее. Для тех, кому сдача квартиры (оставшейся, например, от родственников) в аренду была дополнительным источником дохода, спасательным кругом в условиях снижения покупательной способности она не станет — повысить арендную плату не получится. Тех, кто инвестировал в жилье, расстроит снизившаяся доходность. «Я думаю, во многих случаях положить деньги на депозит сейчас выгоднее, чем вкладывать в жилье с целью его сдачи в аренду, но не всегда надежнее. Исключением может стать покупка на первых стадиях строительства. Это мнение распространяется только на период экономического спада, когда все пройдет привлекательность недвижимости и аренды во всех ее видах вырастет», — объясняет Артем Курмачев.
Не могли не заметить происходящего и игроки. По словам генерального директора компании «Ценный актив» (Пермь) Оксаны Кошуриной, частные риэлторы начали отказываться от этого вида деятельности, компании, чтобы поддержать своих специалистов по аренде, разрешают им заниматься другими видами сделок. «Денег у людей и так немного. Их и раньше риэлторам не хотели платить, а сейчас? Я недавно пользовался услугами агентов в Москве и сразу понял, почему их так не любят. Поскольку за хорошие годы риэлторы не смогли изменить отношение к себе, сейчас непрофессионалам придется непросто, профессионалы же будут перегружены работой», — итожит Станислав Ахмедзянов.