Рынок складской недвижимости Урала: ждем новых проектов и роста ставок?
Рынок складской недвижимости Екатеринбурга удерживает позиции одного из лидеров по многим позициям. В этом году региональные игроки приготовили к вводу 120 тыс. кв. метров спекулятивных площадей. Основной драйвер спроса — торговый ритейл и интернет-торговля
«Почта России» анонсировала планы строительства сети логистических центров на Урале. Через два года крупные логистические хабы появятся в Екатеринбурге и Челябинске. Общая площадь объектов — более 81 тыс. кв. метров. Введение таких объектов окажет существенное влияние на ситуацию на рынке складской недвижимости, заявил эксперт уральского рынка складской недвижимости Виталий Хиль на ежегодной конференции «Логистика будущего. Перезагрузка», организованной группой Ekbpromo в Екатеринбурге.
Жизнь под заказ
По статистике, представленной компанией Knight Frank в сборнике «Гид. Склады РФ-2019», в 2018 году на региональных рынках России ( без учета Москвы и Санкт Петербурга ) было введено в эксплуатацию 276 тыс. кв. метров складских площадей. Крупнейшие объекты — распределительный центр Х5 Retail Group в Ярославле площадью 34 тыс. кв. метров, логистический центр «Почты России» в Казани площадью 36 тыс. кв. метров, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью 34 тыс. кв. метров.
Объекты, построенные в Екатеринбурге уже много лет, попадают в число крупнейших. Впрочем, и по другим характеристикам рынок Среднего Урала держит лидирующие позиции: по оценкам Knight Frank регион занимает первое место по объему предложений площадей класса А (1128 тыс. кв. метров), на его долю приходится больше всего (22,5%) сделок аренды на региональных рынках. По оценке Виталия Хиля, в прошлом году история развития рынка пополнилась еще рядом важных событий. Кроме распределительного центра «Монетка» открылся распределительный центр «Ашан» в логистическом парке «PNK-Косулино» площадью 30 тыс. кв. метров, запущен в эксплуатацию собственный распределительный центр площадью 22 тыс. кв. метров торговой сетью FIX PRICE в логистическом парке «PNK-Косулино». В числе заметных проектов — запуск в эксплуатацию собственного склада 10 тыс. кв. метров компании «Боярд» в индустриальном парке «Пробизнеспарк», склада в ТЛК «Высота» площадью 10,5 тыс. кв. метров, запуск в эксплуатацию в ТСК Терминал «Чкаловский» площадью 55 тыс. кв. метров.
В целом на региональных рынках сохраняется тенденция строительства складских помещений «под заказ». По итогам 2018 года 65% (178 тыс. кв. метров) региональных площадей было введено с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, 13% (37 тыс. кв. метров) — в формате built-to-suit (строительство объекта под конкретного клиента). «В большинстве случаев компании начинают строительство собственных складов, потому что не могут найти на региональном рынке подходящий свободный объект, — объясняет директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM, управляющий партнер Skladium Александр Перфильев — Кроме того, стоимость строительства сейчас стала более прогнозируемой, скорость строительства выросла, по стандартам гарантированно получить новый склад можно за 14 месяцев, тогда как несколько лет назад это занимало два-три года».
Несмотря на преобладание на рынке практики возведения объектов под заказчика, спекулятивных проектов становится заметно больше, чем год-два назад: в 2018 году на них пришлось 22% введенных на региональных рынках площадей (51 тыс. кв. метров). По оценке Knight Frank, крупнейшими объектами спекулятивного строительства считается строительство в Екатеринбурге складского комплекса «Ролси» с мультитемпературными камерами площадью около 50 тыс. кв. метров, возведение блока в комплексе «Сибирский» площадью около 60 тыс. кв. метров в Новосибирске. В Ростове-на-Дону компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью 30 тыс. и 10 тыс. кв. метров.
В целом в России, по оценке компании JLL, по итогам 2018 года объем качественного складского предложения составляет 29 млн кв. метров, при этом 60% рынка сосредоточено в Московском регионе, еще 10% — в Санкт Петербурге и только 30% приходится на регионы. Аналитики JLL считают такую конструкцию закономерной: « Во-первых, это особенности расселения внутри страны, которые формируют городские агломерации именно в центральной части, во-вторых это транспортная система, в первую очередь автомобильные дороги. Кроме того, многие региональные города представляют собой конечную точку в разветвлениях транспортной системы страны, что связано с особенностями экономики: входящий товарный поток в этот регион существует, а исходящего нет. Соответственно склады в таком городе нужны в ограниченном количестве — ровно столько, чтобы обеспечить товарооборот конкретного города. В некоторых случаях сказываются отсутствие достаточного количества торговых точек и низкая потребительская активность населения. Ритейлеры же стремятся максимально эффективно выстроить цепочки поставок, и складские объекты в крупных региональных центрах, как правило, успешно обслуживают близлежащие территории» — приводят аргументы аналитики компании JLL в сборнике «Гид. Склады РФ-2019». В результате на карте России сформировалось несколько сильных логистических центров — Екатеринбург, Челябинск, Пермь, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Самара, Казань.
Урал в целом считается одним из наиболее востребованных регионов для складской логистики. По расчетам Виталия Хиля, на начало этого года общий объем складов класса А и В в крупнейших городах составил 1,9 млн кв. метров: на Екатеринбург приходится 1,4 млн кв. метров, Челябинск и Пермь — 300 и 200 тыс. кв. метров соответственно, активно развивается Тюмень, где уже построены распределительные центры компании «Магнит» и Х5 PERAIL Group площадью 7 тыс. кв. метров.
По итогам 2018 года в регионах России было арендовано или куплено площадей на 220 тыс. кв. метров, это в 2,2 раза меньше, чем в 2017 году. В Екатеринбурге объем сделок также оказался на 27% ниже. Эксперты рынка объясняют это недостатком готовых предложений, устраивающих заказчиков.
При этом уровень вакантных площадей несколько лет стабильно держится невысоким и в большинстве городов России составляет 3 — 4-5%.
Е-commerce вывезет
По словам Александра Перфильева, основной группой, формирующей спрос на складскую недвижимость, остаются торговые сети, они заключают половину сделок. При этом вполне закономерно растет спрос со стороны представителей e-commerce. Вторая большая группа потребителей — дистрибьюторы, на них приходится 20% сделок.
По оценке Knight Frank, средняя запрашиваемая ставка аренды на региональных рынках в 2018 году составляла 3500 рублей в год, чуть выше средней стоимость аренды во Владивостоке. Довольно высокий уровень запрашиваемой аренды исследователи фиксируют в Екатеринбурге — 3900 рублей, месячная ставка в режиме «все включено» в Екатеринбурге составляет 465 рублей и считается самой высокой среди крупных логистических центров.
По мнению Александра Перфильева, в этом году есть все основания для роста ставок: «Мы уже видим, что ставки аренды пошли вверх на московском рынке и региональные рынки будут подтягиваться. По нашим расчетам, в этом году ставки вырастут на 5 — 7% в течение года. По мнению Александра Перфильева, это связано с нескольким факторами: «, во-первых, несмотря на ввод площадей и высокую конкуренцию, на региональных ранках складской недвижимости по-прежнему есть дефицит качественных складов площадью более 5 тыс. кв. метров. Во-вторых, инвесторы, вкладывающиеся в спекулятивные проекты, очень жестко оценивают себестоимость, а стоимость земли в Екатеринбурге одна из самых высоких в регионах, и это тоже накладывает свой серьезный отпечаток в конечном итоге на ставку аренды».
Виталий Хиль, однако, не считает эту тенденцию очевидной: «К концу года может быть как рост ставок в пределах инфляции, так и стагнация в зависимости от объема вакантных площадей».
По оценке Виталия Хиля, в 2018 году на рынке Среднего Урала сохранился дефицит качественных готовых к аренде спекулятивных проектов, что подтолкнуло региональных игроков к реализации таких проектов. По его расчетам, в 2019 — 2020 годах в Екатеринбурге планируется рекордный объем ввода спекулятивных площадей более 120 тыс. кв. метров, в результате в периоде полугода вывод данных объектов может увеличить объем вакансий до 4 — 6%.
По всей видимости, драйвером спроса будет электронная коммерция: «На большую часть площадей есть потенциальные резиденты. Во-первых, сами ритейлеры расширяют форматы, почти все торговые операторы, увеличивающие складскую площадь, имеют омникальные продажи. Во- вторых, растут объемы интернет-торговли. «По нашим прогнозам, в 2020 году доля поглощения складских площадей компаниями, имеющими только онлайн-продажи может составить более 20%», — подчеркивает Виталий Хиль.
Отдельная проблематика связана с форматами складской недвижимости. На российском рынке преобладает Big Box (на европейские такие форматы не более 35%), остальное — небольшие, до 3 тыс. кв. метров, построенные под клиента помещения. Это связано с особенностями формирования складского строительства: оно изначально было нацелено на интересы крупных международных компаний и отечественных ритейлеров. Но развитие производственных и логистических предприятий начало формировать спрос на небольшие качественные объекты многоуровневого хранения или мини-склады класса А.
В теории в крупных промышленных центрах это решение может быть найдено путем рекультивации старых производственных зон, но себестоимость такого складского объекта будет достаточно высока. В ходе дискуссии на конференции Виталий Хиль предложил для обсуждения провокационную идею: «Сейчас разрабатывается стратегия развития Екатеринбурга до 2030 года. Можно подумать о включении в генеральный план строительство небольших логистических центров в новых районах. Это не просто склад, это точка приложения и использования разных ресурсов. В нашем понимании это небольшое, но функциональное производственное и складское помещение, в котором могут располагаться и склад, и легкое производство, и научная лаборатория».
Идея закономерно тут же наткнулась на аргументы «против». Александр Перфильев: «Склады нужно строить за городом. Это мое мнение логиста, девелопера и горожанина. Потому что иначе города задохнутся от грузовых машин. Если отдельным компаниям в связи по специфике их бизнес-процессов и логистики важно иметь склад внутри города, то цена за такие объекты должна быть существенно выше. Тогда девелоперы смогут строить и на дорогой земле, в том числе и в старой промышленной зоне».