Склад парадокса

Складская недвижимость

Статистика демонстрирует парадокс — на фоне других форматов коммерческой недвижимости склады выглядят довольно живо. Миф это или реальность?

В Екатеринбурге на рынке складских помещений сложилась уникальная ситуация: почти не упала стоимость аренды (в отличие, например, от существенно просевших офисов) и есть спрос (буквально на днях открылся склад и терминал OZON.ru. (см. «Больше OZONа»). В то время как ставки на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Новосибирска демонстрируют серьезную волатильность, в Екатеринбурге они лишь слегка качнулись в сторону уменьшения (по итогам прошлого года на 4 — 5%).

Стабильность погрешности

Складская недвижимость живет неплохо благодаря очень ограниченному предложению.

— Рынок складской недвижимости в последний год начал ощущать влияние экономического спада. Заметно упала девелоперская активность. Так, в 2015 году в Московском регионе, где сконцентрировано более 70% складских площадей, введено в эксплуатацию около 800 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем годом ранее, — отмечает руководитель уральского отделения «Логопарк.ру» Виталий Хиль. — Ситуация в зависимости от региона может существенно отличаться. Если в Москве увеличилась волатильность ставок аренды на склады класса А и В, разброс достигает 30%, то в Екатеринбурге и Челябинске они сохраняют стабильность в рублевом эквиваленте уже третий год подряд. Это связано в первую очередь с высокой долей вакантных площадей в Москве (8 — 9%) и низкой, в пределах 2 — 3%, в Екатеринбурге и Челябинске. В отличие от Москвы, в Екатеринбурге по-прежнему сохраняется дефицит качественных складских проектов. Некоторые компании, чтобы иметь возможность развития, вынуждены строить собственные склады.

Директор «Корин-Холдинга» (владеет офисными центрами в Екатеринбурге) Андрей Бриль на круглом столе «Эксперт-Урала», посвященном рынку коммерческой недвижимости (см. «Деловой метр с кепкой»), также объяснил неплохую жизнь сегмента сохранившимся дефицитом качественных помещений и небольшим снижением арендных ставок. Он же назвал сегмент наиболее перспективным на рынке. Напомним, в текущем году в Екатеринбурге открыли распределительные центры торговые сети «Спортмастер», «Лента», планируют открыть в ближайшее время ТС «Верный», началось строительство двух распределительных центров для Х5 Retail Group.

Однако вера в радужные перспективы свойственна не всем.

— Нельзя со 100% уверенностью сказать, что рынок складов — единственный сектор коммерческой недвижимости, совсем не пострадавший в кризис. Статистку такого рода декларируют консультанты, но они оценивают рынок по количеству операций: сделок с недвижимостью. Сюда входят как операции купли-продажи, так и операции с арендой. Их количество в кризис традиционно растет, что связано с внутренней миграцией арендаторов, — говорит генеральный директор компании «ЛогИнУрал» (Свердловская область) Эмзар Гимаев. — К примеру, компания-грузовладелец планирует определенный бизнес-план — в рамках успешной экономической ситуации выбираются более качественные склады или больший их объем. Затем приходит понимание, что нужно сокращаться и, как следствие, — уменьшать используемую площадь. Либо арендодатель не идет на компромисс, а значит, компания должна искать другой склад. Так и растет количество операций. Оно не является мерилом успешности в кризисном рынке складской недвижимости. Это традиционная системная ситуация, параметры поддаются анализу и адекватной оценке.

На взгляд эксперта, сложившееся положение говорит о другом: до кризиса в Екатеринбурге имелся дефицит складских площадей. Вследствие превышения спроса над предложением рынок в целом несильно менялся по цене в меньшую сторону (не падал в сегменте А и В, падал в сегменте С). А в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Казани количество вакантных площадей на момент входа в кризис было большим — и ставки снизились значительно.

— Рынок складской недвижимости не сжимался так сильно, как рынок офисной, но рынок складских услуг также подвергся негативному влиянию новых экономических условий. Очень многие грузовладельцы закрывали склады в Екатеринбурге и Свердловской области, другая их часть была вынуждена значительно сократить количество складских остатков. Покупательная способность и потребительский спрос последние полтора года сжимаются. И объемы товарных складских запасов сокращаются пропорционально. У нас были клиенты, которые свернули хозяйственную деятельность в Екатеринбурге, потому что их бизнес стал убыточным. Другие клиенты уменьшили количество операций. Третьи пытались снизить стоимость складской переработки — все показатели негативного тренда налицо, — подытоживает Эмзар Гимаев.

Не лучше ситуация и в соседнем Челябинске. Здесь особенно заметно то, что выживают компании, находящиеся «у кормушки» в буквальном смысле.

— Утверждение, что складская недвижимость — единственный сегмент, не пострадавший в кризис, справедливо для городов, в которых имеются в наличии высококлассные склады — склады временного хранения высокого качества с высокой технологией логистики. Но, к примеру, в Челябинске этот рынок вообще не загружен, — говорит генеральный директор компании IBC-Недвижимость (Челябинск) Станислав Ахмедзянов. — На нем ощущается серьезный дефицит. Что касается остальных классов, то В и С дешевеют в той части сегмента, который не пригоден для пищевой индустрии. Овощебазы, овощехранилища пока не дешевеют только по той причине, что сфера потребления продуктов первой необходимости и продуктов питания пока развивается. Может быть, прибыль и меньше, но натуральный оборот только увеличивается. Остальные дешевеют, потому что у производства нет денег, у торговли нет денег — нет денег у потребителя.

По словам эксперта, 10 — 15% — это минимальное падение цены. В Челябинске по низкоквалифицированным складам доходит до 60%: таких складов все больше, закредитованность все выше.

Работа на склад

Новых крупных проектов ожидать не стоит — высокий срок окупаемости (более восьми лет) при текущих ставках аренды не вызывает интерес у девелоперов, рисует перспективы Виталий Хиль. По его мнению, драйвером роста для рынка будут проекты, возводимые или адаптируемые под заказчика (built-to-suit — строительство для конкретного клиента или teilor-made — строительство по заказу). 80% новых складских площадей этим требованиям отвечают. В Уральском регионе по объему площадей наибольший спрос — на склады класса A и B, расположенные близко к транспортным магистралям, указывает эксперт:

— Как правило, арендаторы рассматривают в таких складах лоты от 2 тыс. кв. м. Популярностью пользуются небольшие, до 1,5 тыс. кв. м, качественные склады, где есть пандус, антипылевой пол, система пожаротушения, возможность организации кросс-докинговых операций. Возрос спрос на холодильные склады, но подобрать подходящий вариант арендатору даже при наличии свободных площадей в этом сегменте весьма сложно, так как такие склады должны отвечать многим требованиям по технологичности (объему холодильных камер, температурному режиму). Ставки аренды на качественные склады в Уральском регионе сохранят стабильность, переток арендаторов из спекулятивных складов в собственные распределительные центры существенного влияния на уровень ставок аренды и долю вакантных площадей не окажет.

Чтобы появилась инвестиционная привлекательность складских проектов, придется подождать наравне с остальными, может, на год-два больше, уверен Виталий Хиль. Рынок складской недвижимости реагирует на изменение рыночной конъюнктуры всегда позже остальных сегментов, он более консервативен, но в этом и его плюс.

— Склады — это прежде всего обслуживающая линейка от производственников к деньгам. Как и в любом другом сегменте, поднятие экономики однозначно вызовет рост, — итожит Станислав Ахмедзянов. — Без них никак. Торговать с колес просто не получится.