Склад противоречий

Складская недвижимость

Рынок складов — стабильный сегмент коммерческой недвижимости, однако его развитие сдерживает ряд деформаций: чрезмерная концентрация в столичных городах, ограниченный выбор форматов, а главное — недостаток инвесторов

В 2017 году на Екатеринбург пришлось более четверти (26,4%) сделок аренды и покупки качественной складской недвижимости на российских региональных рынках. Эти данные региональный директор складской индустриальной недвижимости компании Knight Frank Владислав Рябов привел в Екатеринбурге на конференции «Логистика будущего: перезагрузка».

По полкам

По данным Knight Frank, арендодатели и покупатели приобрели на территории Среднего Урала за год 124,6 тыс. кв. метров складских помещений, по всем региональным рынкам (исследования учитывают сделки за пределами Москвы и Санкт-Петербурга) — 440 тыс. кв. метров.

Средний Урал уверенно сохраняет лидерство на позициях, характеризующих рынок. На его территории в 2017 году введено в строй 66 тыс. кв. метров складов (в целом на региональных рынках — 350 тыс. кв. метров). Екатеринбург держит первое место в ренкинге крупнейших складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2017-м: самым большим считается распределительный центр X Retail Group площадью 38 тыс. кв. метров, этот же ритейлер построил распредцентр для «Перекрестка». Кроме того, на территории региона появились распредцентры «Ашана», «Монетки».

Позиции региона обусловлены объективными факторами: Екатеринбург — важная логистическая точка на карте, он занимает второе место среди всех российских городов по обеспеченности качественными торговыми центрами (582 кв. метра на 1 тыс. жителей). При этом рынок в отличие от столичных вполне сбалансирован. По расчетам независимого эксперта Виталия Хиля, за 2017 год объемы сделок аренды на территории выросли на треть, они стабильны: «Одни компании растут, другие снижают динамику, но все находят для себя подходящие площади. Последние два-три года мы не видим резких скачков арендных ставок. Есть проекты достаточно дорогие, есть меньшей цены, и большинство находят своих арендаторов». Запрашиваемая ставка аренды в регионе составляет 3600 рублей, это средний размер в России: по оценкам Knight Frank, например, в Уфе — 3000 рублей, во Владивостоке — 4800 рублей.

Палетоместо под солнцем

Важно, что доля вакантных площадей по итогам 2017 года в Екатеринбурге меньше, чем в среднем по России, — 2% против 4,4%. Сравним: в Санкт-Петербурге — 4,8%, в Московской области — 8,3%. В абсолютном значении в Москве и области пустых складов в 2,4 раза больше, чем в среднем по стране. Это следствие одного из основных перекосов российского рынка складской недвижимости — чрезмерной концентрации в Москве и Санкт-Петербурге. В этих двух городах живут около 27 млн человек, 18% всего населения России. При этом на них приходится практически 75% (16 млн кв. метров) современных складских комплексов. И ситуация не меняется.

— Наша колоссальная централизация вокруг двух городов обусловлена тем, что логистика должна быть рядом с потребителем. Но с другой стороны это показывает, насколько не развита региональная составляющая, — говорит руководитель отдела компании JLL Вячеслав Холопов. — На карте страны есть только шесть ярких точек, где рядом с городами-миллионниками расположены современные складские помещения площадью свыше 1 млн кв. метров: Москва, Санкт-Петербург. Новосибирск, Екатеринбург, Краснодар и Ростов-на-Дону.

Основной спрос на качественную складскую недвижимость в России формируют торговые сети: по экспертным оценкам, доля клиентов этого типа в структуре арендаторов и покупателей — 76%. На европейских рынках заметный вклад в динамику вносят представители онлайн-торговли. В России этот спрос пока концентрируется в основном в Московском регионе, оживление на других территориях только формируется. «Спрос на складскую недвижимость все больше предъявляют компании, которые специализируются на доставке продукции интернет-магазинов последней мили до конечного покупателя: открываются небольшие центры в небольших городах, растет доля небольших проектов», — отмечает Владислав Рябов.

Проблема заключается в том, что такого рода игроки строят объекты «под себя». И формируется еще один негативный тренд: падает количество спекулятивных проектов, большее распространение получает модель build-to-suit — строительство под заказ.

Есть некоторые перекосы и с точки зрения форматов складской недвижимости. На российском рынке преобладает Big Box (на европейских не более 35%), остальное — небольшие, до 3 тыс. кв. метров, построенные под клиента помещения. Это связано с особенностями формирования складского строительства: оно изначально было нацелено на интересы крупных международных компаний и отечественных ритейлеров. Но развитие производственных и логистических предприятий начало формировать спрос на небольшие качественные объекты многоуровневого хранения или мини-склады класса А. Сейчас они в дефиците.
 
— Несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов, не хватает складов класса B (как крупных, от 3 тыс. кв. м, так и относительно небольших, 0,5 — 1 тыс. кв. м), с длинными пандусами, обеспечивающими возможность одновременной обработки нескольких машин, — конкретизирует проблему генеральный директор екатеринбургского филиала транспортной компании «Байкал Сервис» Эдуард Холимоненко.

В таких терминалах испытывают потребность транспортные компании, занимающиеся сборными перевозками, а также оптово-торговые организации, которым необходимо выпускать большое количество автомобилей в рейс.

Основной спрос на качественную складскую недвижимость в России формируют торговые сети:  доля клиентов этого типа в структуре арендаторов и покупателей — 76%

— Ситуация с классом А несколько лучше, на рынке есть склады большой площади, — считает Эдуард Холимоненко. — Но и здесь предложение обновляется редко, а имеющиеся свободные объекты небезупречны: не везде есть удобные подъездные пути или территория, достаточная для маневров фур.

Продуктовые ритейлеры и транспортные компании предъявляют спрос на качественные мультитемпературные склады — узкие и вытянутые с большим количеством доков и парковочных мест.

Владислав Рябов также видит предпосылки для развития формата кросс-докинг (когда процесс приемки и отгрузки товаров и грузов идет напрямую, без размещения в зоне долговременного хранения), но таких складов пока никто не строит:

— С точки зрения девелопера, это не очень выгодное мероприятие. Коэффициент застройки невысокий, площадь складов небольшая, а осваивать участки с плотностью 30 — 35% никому не интересно. И эти функции, как правило, раскладываются на склады класса А и Б, где операторы могут их выполнять на своих площадях.

На рынке сложились предпосылки для устранения диспропорций, но их реализацию сдерживает недостаток инвесторов.

— Есть компании, готовые строить «под ключ», есть арендаторы, готовые зайти в эти проекты. Но нет основного звена, которое будет финансировать все это мероприятие, — инвестора. С этим сейчас наибольшая сложность, — указывает Владислав Рябов. — Несмотря на то, что склады относятся к достаточно стабильному сегменту рынка коммерческой недвижимости,
окупаемость проекта составляет 7 — 8 лет. Причем тут вопрос даже не столько экономических, сколько политических рисков и изменений ситуации на рынке.

И это еще один фактор, способствующий большему распространению модели build-to-suit. По некоторым оценкам, в 2017 году более 70% нового строительства в регионах было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.

— Девелоперы хотят видеть контакт с потенциальным арендатором или покупателем до начала строительства, и рынок переходит в плоскость «конкуренции полей», когда выбор идет не между готовыми объектами, а проектами на бумаге. Таким образом инвестор минимизируют рыночные риски, — объясняет Виталий Хиль. — Между тем потенциальные резиденты предпочитают делать выбор из готовых объектов, далеко не все решаются входить в проект на ранней стадии реализации, и это один из факторов замедления роста на рынке складской недвижимости.

Склад как бот и хаб

Судя по дискуссии на конференции, в отрасли идет интенсивный поиск путей повышения эффективности складского комплекса. По мнению Владислава Рябова, это соответствует трендам развития европейского рынка:

— При всем желании расположить склад как можно ближе к конечному потребителю, вблизи развитых промышленных городов, очень сложно найти большой участок для строительства, плюс стоимость склада высока. Это заставляет выжимать с площади склада как можно больше. Эту возможность дает автоматизация. Основные тенденции европейского рынка связаны с наполнением складов технологиями.

Для российского рынка эта проблема особенно актуальна. По мнению директора по развитию компании Comitas Андрея Сармина, 95% складов в России работают раз в пять медленнее, чем могли бы. Типичные проблемы складского комплекса: недостаточная емкость, неэффективное использование площади, низкая скорость подбора товара и обработки груза, разгрузок и погрузок, ошибки при комплектации, проблемы с персоналом, отсутствие интеграции с остальными отделами. Решение видится в оптимизации бизнес-процессов и внедрении средств автоматизации.

Руководитель ИT-департамента группы компаний «Оргтехцентр» Константин Щекотуров считает, что колоссальный эффект даст внедрение электронного документооборота. Например, сейчас процедура поиска товара на складе чаще всего идет вручную, а это дополнительное время и затраты. Одна из причин низкого уровня автоматизации российских складов, как считает эксперт, — недостаток инвестиционных ресурсов:

— Нужно ставить WMS-системы (Warehouse Management System, программное обеспечение, предназначенное для автоматизации управления процессами склада и работы складского комплекса). Но бюджет такого рода решений — от 2 млн рублей, и большинству эти расходы не по карману.

В ответ на потребности компания «Оргтехцентр» разработала экономичное приложение для автоматизации склада с помощью терминалов сбора данных и планшетов/смартфонов на Android.

Процесс наращивания проектов, ориентированных на крупные федеральные сети, продолжится.

— Спекулятивных проектов будет все меньше, формат build-to-suit все популярнее. Спрос со стороны клиентов на небольшие площади будет удовлетворяться за счет деления крупных проектов на более мелкие проекты. Ввод новых площадей на региональных рынках возможен на уровне 100 — 130 тыс. кв. метров в год, — прогнозирует Владислав Рябов.

Дефицит качественных спекулятивных проектов, готовых к аренде, сохранится, солидарен с коллегой Виталий Хиль.

По общему мнению, Екатеринбург останется ключевым рынком на региональной карте складской недвижимости: здесь есть все предпосылки для сохранения стабильного спроса со стороны торговых сетей, транспортных и логистических компаний. При этом отдельные истории показывают, что фокус интереса может выйти за пределы традиционных складских центров. На фоне относительно насыщенных рынков расширяется география качественного складского предложения в городах, ранее не рассматриваемых в качестве хабов. Так, в прошлом году после тщательного анализа рынка Екатеринбурга компания «Детский мир» разместила свой склад площадью 46 тыс. кв. метров в челябинском ТЛК «Южноуральский». Эта сделка стала крупнейшей в сегменте аренды на региональных рынках. В начале этого года логистическая «дочка» Alibaba компания Cainiao анонсировала строительство логистического комплекса для e-commerce в Тюмени.