Режим покоя
Рынок жилья
В кризисное время лучшее, что может сделать государство для строительной отрасли, — не менять правила игры
В 2015 году в Екатеринбурге сдано немногим более 1 млн кв. метров жилья. Разница с 2014-м — нулевая. И этому (отбросив рассуждения об инерции рынка) можно порадоваться. Правда, почти все крупные застройщики объемы ввода сократили. Исключением стала компания «ЛСР. Недвижимость-Урал» (входит в «Группу ЛСР»), показавшая рекордный для себя результат в 130 тыс. кв. метров (в 2014-м было 125 тысяч). На плоскости — это три Трафальгарских или почти шесть Красных площадей, 18 футбольных полей или пять сотен теннисных кортов, почти 2 млн уложенных рядом iPad Pro или 13 млн Samsung Galaxy S7. (Сравнения возникли в тексте не случайно. Зимой пресс-служба администрации Екатеринбурга упражнялась в изобретательности и сначала вывезла из города 12 футбольных полей снега, потом 250 бассейнов стадиона «Юность» снега и, наконец, пирамиду Хефрена снега. Говоря о событиях, происходящих в городе, мы не смогли отказать себе в удовольствии использовать столь необычный прием.)
Любопытно, что в марте 2015-го «ЛСР. Недвижимость-Урал» рассчитывала по итогам года ввести 100 тыс. кв. метров жилья, в апреле прогноз снизился до 89 тысяч. Такое поведение объяснимо: в условиях непредсказуемости лучше перестраховаться.
— Для строительного сектора год был крайне напряженным, — подводит итоги управляющий компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий. — Особенно тяжелым выдалось его начало. После ажиотажа, спровоцированного резкой девальвацией рубля, покупателей на рынке стало меньше. Существенная часть потребителей заняла выжидательную позицию, надеясь на поддержку государства. Она подоспела только к середине марта и касалась исключительно сегмента новостроек (речь о выделении 20 млрд рублей на субсидирование ставки по ипотеке. — Ред.). Во вторичном сегменте кредитование осталось дорогим. Это тормозило рынок и влияло на господдержку: люди не могли продать старое жилье, соответственно, у них не было возможности сформировать первоначальный взнос и взять ипотеку.
Контролируемое падение
— Ведущие региональные игроки заявляют о падении спроса на жилье примерно на 40% по сравнению с 2014-м…
— Да, у крупных компаний порядок цифр примерно такой. Думаю, что небольшие игроки просели еще сильнее. Но это сжатие было прогнозируемо: мы говорили о нем еще в конце 2014-го. Тем не менее год уральское представительство «Группы ЛСР» закончило неплохо, превзойдя плановые показатели по вводу жилья и по выручке. В отличие от многих застройщиков мы в 2015-м начали новые проекты. В их числе ЖК «Флагман» (проект реализуется в рамках освоения застроенной территории. — Ред.), включающий три 25-этажных дома и один монолитный переменной этажности, дом в ЖК «Рассветный», два дома по Шефской в ЖК «Калиновский», дом № 4 в микрорайоне Компрессорный, малоэтажные дома на Широкой речке.
Кроме того, нам удалось нарастить земельный банк. Даже если мы не купим больше ни одного участка, то можем с полной загрузкой работать до 2025 года.
Да, по некоторым объектам мы пересмотрели планы выхода на площадку. Мы позиционируем себя как компания, не допускающая задолженностей по платежам. Поэтому наша первоочередная задача — адекватно оценивать спрос.
— Какой объем сдачи запланирован на 2016 год?
— Около 100 тыс. кв. метров. Сегодня никто не возьмется предсказывать, как будет развиваться экономика. Однако мы полагаем, что если не случится никаких потрясений вроде резкого роста цен, девальвации рубля и галопирующей инфляции, то спрос благодаря продлению программы субсидированию ипотеки останется примерно на уровне 2015-го. Но легкой жизни тем, кто работает в строительной отрасли, ждать не стоит.
— Предпринимала ли ЛСР антикризисные меры?
— Группа осуществила оптимизацию структуры управления и подразделений. Так, был централизован коммерческий блок. Теперь обо всех проектах группы, реализуемых в России, можно узнать в любом из филиалов компании.
Сокращением штата мы не занимались, в будущем оно не планируется. Мы считаем сегодняшнюю численность персонала оптимальной для своевременного получения градостроительной и исходно-разрешительной документации, а также обеспечения работы сопутствующих служб.
Правильный Екатеринбург
— Поднимемся от компании на уровень города. В 2013 году в Екатеринбурге начался бум апартаментов. Однако ЛСР до сих пор не анонсировала ни одного подобного проекта. Почему вы остаетесь в стороне?
— Во-первых, «Группа ЛСР» — публичная компания, потому не имеет права ввязываться в сомнительные предприятия. Во-вторых, одним из ключевых элементов нашей философии является открытость и прозрачность действий. Мы имеем дело только с теми объектами и процессами, которые законодательно урегулированы. Поэтому группа работает исключительно в рамках 214-ФЗ (о долевом строительстве. — Ред.).
Апартаменты до сих пор не имеют понятного статуса, законодательная база по ним не сформирована. По закону, это нежилая недвижимость, но по факту многие застройщики продвигают и многие потребители воспринимают ее как альтернативу квартире. При этом девелопер вовсе не обязан соблюдать жилищные нормативы по инсоляции, парковкам, детским площадкам и т.д. В итоге мы подчас имеем дело с объектами, пятно застройки которых совпадает с границами землеотвода.
Что далеко ходить — рядом с нашим офисом сегодня возводится комплекс апартаментов «Олимп». Плотность застройки — 60 тыс. кв. метров на га (для сравнения: плотность застройки Академического без учета парка — около 22 тыс. кв. метров недвижимости на га, с парком — 10,3 тысячи. — Ред.), общая площадь здания — более 26 тыс. кв. метров (599 квартир), число парковочных мест — 26. На сайте застройщик пишет, что продают объекты по 214-ФЗ, но в договоре обязуется построить гостиничный комплекс. В рекламе он указывает — мы находимся у соснового бора, но под окнами у них производственные корпуса завода «ЛСР. Строительство». Однажды ко мне пришел представитель компании, которая возводит эти апартаменты, и заявил, что «Группа ЛСР», боясь конкуренции, строит им козни. А я даже в шутку рассматривать их в роли конкурентов не могу.
Конечно, есть и более пристойные примеры, в которых реализованы некоторые элементы благоустройства. Но и эти здания стоят на участке, под жилье не предназначенном. Следовательно, они не вписываются в расчеты мест в детских садах, поликлиниках и школах.
На Западе, к слову, никому и в голову не приходит использовать, по сути, гостиничные номера как эрзац-жилье. Там апартаменты являются объектом инвестирования. Их собственники нанимают управляющую компанию, которая занимается эксплуатацией объекта и выстраиванием отношений с арендаторами.
Еще в 2014 году для всех участников российского рынка стало очевидно, что развивать апартаменты как заменитель жилья недопустимо. В Москве, например, их разрешили строить только в рамках многофункциональных комплексов. В Екатеринбурге пошли по иному пути. Понимая, что юниты еще долгое время будут ассоциироваться с квартирами, гордума в декабре 2015-го приняла местные нормативы градпроектирования, в которых появилась недвусмысленная запись — апартаменты проектируются по нормам жилых помещений. Точка. Теперь многие, кто хотел заработать на этой теме, крепко задумаются.
— С 2016 года ключевые полномочия Екатеринбурга в сфере градостроительной деятельности переданы областному Минстрою. Какой эффект дадут эти пертурбации?
— Я не думаю, что жизнь застройщиков каким-то образом изменится. Возможно, на первых порах будут некоторые сложности, но система достаточно быстро отладится (как это произошло после передачи на уровень региона права распоряжаться неразграниченными землями). Администрация Екатеринбурга, кстати, в этот раз практически не противилась нововведениям.
— В конце 2015-го в Екатеринбурге разгорелся скандал, касающийся местных норм градпроектирования, подготовленных УралНИИпроектом. Цитирую академика Григория Мазаева: «Мы нашли не менее 75 отличий нашего текста от того материала, который представлен на сайте городской администрации для обсуждения. Мы были очень удивлены случившимся. Никогда не бывало, чтобы проектные документы менялись без участия их разработчиков». Очевидно, что правкой текста занималась именно ваша комиссия (Владимир Крицкий также занимает пост председателя комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Екатеринбургской гордумы).
— Документ, который нам предоставил УралНИИпроект, являл собой научный труд, оторванный от реальности. Он не учитывал полномочий городских властей, сферу применения местных и областных законов. У меня сложилось ощущение, что институт прислал текст диссертации. Написано хорошо — на практике неприменимо. Например, разработчики документа предложили установить требования к размеру жилой недвижимости: они разбили Екатеринбург на семь поясов и в каждом определили минимальную площадь одно-, двух-, трехкомнатных квартир. Мне всегда казалось, что эту величину определяет рынок. Если придет инвестор к проектанту и скажет «хочу дом из ста стометровых студий», разве мы вправе его ограничивать? Город может определять только два параметра — площадь жилья, предоставляемой по соцнайму (16 метров) и норму жилищной обеспеченности (30 метров на человека).
В общем, мы отсекли все лишнее, и получился вполне рабочий документ.
Нормативный штиль
— От Екатеринбурга перейдем к России. В прошлом году первый вице-премьер Игорь Шувалов поддержал идею отказа от долевки к 2020 году. Главный аргумент прост — люди не должны платить за риски, на которые не могут повлиять. Как вы оцениваете эту инициативу?
— В теории все верно. Но на практике альтернатив долевке пока не просматривается. У нас нет длинных денег, не развито проектное финансирование. Банки считают стройку серым, высокорискованным сектором и зачастую отказываются его кредитовать на выгодных условиях.
На мой взгляд, взаимоотношения покупателя и продавца в рамках 214-ФЗ урегулированы очень хорошо, закон полностью защищает первых от неправомерных действий вторых.
— Тем не менее, по подсчетам депутата Госдумы Александра Хинштейна, число обманутых дольщиков в стране в 2015 году выросло сразу на 43 тыс. человек (в основном из-за резкой остановки СМУ-155) и достигло почти ста тысяч.
— Логика «нет долевки — нет обманутых дольщиков» выглядит железобетонной. Но в ней есть два изъяна. Первый — нанося удар по нескольким жуликам, правительство одновременно бьет по тысячам добросовестных игроков. Почему, например, компания ЛСР, пул объектов незавершенного строительства которой настолько велик, что позволяет закрыть все риски, вдруг должна лишаться права привлекать средства граждан?
Второй изъян — отмена ДДУ не является гарантией того, что в сфере жилищного строительства исчезнут мошенники. Да, обманутых дольщиков не станет, но на их место придут обманутые инвесторы или обманутые пайщики — не важно, как их будут называть.
Я убежден, что число преступлений в стройке можно свести к минимуму только благодаря жесткому контролю исполнения законодательства и своевременному наказанию провинившихся. Выявить компании, работающие по принципу «сегодня кусок схватим, а завтра исчезнем», не составляет большого труда — все они на виду. Однако пока особых проблем им никто не создает.
— Если Госдума все-таки решит запретить долевку, отрасль с этим справится?
— Я бы сформулировал так: эти изменения не станут для рынка роковыми. Два наиболее вероятных эффекта. Первый — рост стоимости кв. метра и, соответственно, снижение доступности жилья. Второй — передел рынка: на нем останутся 10 — 15 стратегических девелоперов, остальные будут работать на субподрядах или заниматься капитальными ремонтами. С одной стороны, это, конечно, ограничение конкуренции. С другой — меня всегда возмущает, когда в строительный бизнес приходят компании, которые в нем не разбираются. Они не понимают, какой объем документов надо собрать, не считают экономику проектов. Они рассуждают так: я быстро возведу объект, продам его и выйду со сверхприбылью. Как бы не так. Стройка — это многообразный процесс, в котором на конечный результат влияет огромное количество факторов. И их необходимо учитывать уже на начальной стадии проекта. И чем крупнее компания, тем больше шансов, что она все сделает правильно.
— Поговорим еще об одной законодательной инициативе — страховании гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками, которая была реализована в 2014 году. Как это нововведение отразилось на вашей деятельности и на рынке?
— Особых проблем в связи с вступлением в силу этих поправок мы не испытали. На уровне группы был выбран единый страховщик, и с января 2014-го мы стали выдавать полисы. Но летом 2015-го ЦБ ужесточил требования к страховым компаниям, работающим с застройщиками, а 1 октября выпустил их новый перечень. Присутствующие в нем 16 фирм «захлебнулись» потоком обращений. Мы, например, не могли зарегистрировать ни одного ДДУ в течение полутора месяцев.
Вместе с тем я не считаю, что страхование ответственности застройщиков каким-то образом повлияло на защищенность дольщиков. Давайте посмотрим на процесс изнутри. Потенциальный ущерб огромен — он исчисляется сотнями миллионов, а то и миллиардами рублей. Сможет ли страховая его полностью покрыть? Перестраховала ли она свои риски? Верно ли она их оценила и сформировала тариф? Я не уверен в утвердительном ответе ни на один вопрос. В итоге серьезные застройщики в случае негативного развития ситуации, как и раньше, рассчитывают только на свои силы
— Что вы изменили бы во взаимоотношениях государства и строительного сектора? Какие инструменты поддержки, на ваш взгляд, могли бы оказать наибольший эффект на развитие рынка?
— Главное, что нам требуется от властей, — не поддержка, а понятные и долгосрочные правила игры, выработанные с учетом мнения девелоперского сообщества. Инвестцикл в стройке составляет минимум три года. С 2012-го по 2015-й в Градкодекс, Земельный кодекс, 214-ФЗ и в региональные законы внесена масса изменений, часть из которых оказала существенное влияние на развитии стройотрасли. И как в таких условиях работать? Как оценивать проект, как его реализовывать, как разбивать на этапы? Невмешательство было бы, на мой взгляд, лучшей поддержкой.
Фото: Антон Буценко