Жилищно-Коммунальный Хлыст

Компании, меняющие мир

Как команда из Екатеринбурга пытается вырвать из 90-х рынок управляющих компаний

В России управляющие компании не очень-то любят. От них не ждут прозрачности и высокого сервиса, с ними лишний раз стараются не связываться. Рынок УК, несмотря на старания законотворцев, на протяжении многих лет остается одним из самых диких. Типичные орудия конкурентной борьбы на нем — шумовые гранаты, стрельба, поджог автомобилей и офисов, топор в двери и удар арматурой по хребту.
 
Сломать стереотипы, сложившиеся в этой сфере, чертовски трудно. Но желающий все же нашелся.  

Секта

Основатель «Лиги ЖКХ» Илья Сотонин рос в одном из корпусов архетипического конструктивистского комплекса Городок чекистов. К середине 2000-х дом изрядно поистрепался. Все бы ничего, но из-за канализационных стоков, сливаемых на земляной пол в подвале, здание начало гнить.  
 
Чтобы исправить ситуацию, родители Ильи в 2005 году создали ТСЖ. Поначалу они планировали заключить договор с УК, которая управляла Городком чекистов, и платить ей деньги по факту выполнения работ. Но сотрудничать на таких условиях компания не хотела. Пришлось действовать самостоятельно. Сотониным удалось получить около 2 млн рублей из Фонда содействия реформированию ЖКХ, на эти деньги они отремонтировали подъезды и подвалы, поменяли систему отопления, наладили фильтрацию холодной воды. Так родилась «Лига ЖКХ».

— Само название возникло где-то в конце 2008-го, — вспоминает Илья. — Нам тогда очень верной показалась позиция Джека Траута, который говорил, что имя фирмы должно отражать профиль ее деятельности. Изначально мы не вкладывали в название какого-то глубокого смысла, но теперь я понимаю, насколько мы оказались прозорливыми. Латинское слово ligare в переводе означает «связывать». Именно этим мы и занимаемся — объединяем жителей, дома, инструменты управления.

Постепенно Сотонины помогли создать ТСЖ в других корпусах Городка чекистов, чем привлекли внимание, казалось бы, далекой от темы ЖКХ церкви. Священник Владимир Зайцев писал:

— Миссионерский отдел Екатеринбургской епархии никогда бы не заинтересовался подобными проблемами, если бы не одна деталь: большая семья Сотониных […] являются известными екатеринбургскими сайентологами. […] На предприятии Сотониных «Уральская промышленная компания» действует технология управления WAIS, проще говоря, Хаббард-колледж, так оскандалившийся на Оптико-механическом заводе в свое время. Наталья Сотонина является директором «Школы Студема» — еще одного Хаббардовского детища. Не исключено, что за инициативой семьи Сотониных в Городке чекистов стоит вся сайентологическая организация, которая наверняка не против прибрать такой кусок недвижимости в центре Екатеринбурга. […] Мы и далее будем отслеживать начавшуюся историю возможной сайентологической оккупации центра Екатеринбурга.

Илья Сотонин признается, что рад новому закону, по которому жители будут заключать прямые договора с ресурсниками

В 2018-м, к слову, сектантская тема актуальности не потеряла. В феврале одно из крупнейших уральских СМИ опубликовало письмо, в котором указывается, что «Лига» пытается спровоцировать жителей одной из новостроек на смену управляющей компании и повышение тарифа на содержание жилья. Председатель и активисты дома на это согласны. «Очень похоже, что самая инновационная компания пользуется услугами гипнологов или специалистов по НЛП», — делает вывод автор письма.

На контрактах с ТСЖ «Лига» жила около пяти лет. В 2012-м в силу вступил закон, по которому УК должны участвовать в тендерах на обслуживание зданий (до этого их, как правило, назначали застройщики). В этом же году в Чкаловском районе Екатеринбурга московская компания «Комстрин» сдала высотный дом на 144 квартиры. Был объявлен конкурс, время шло, а заявок все не поступало. И тогда девелопер обратился к «Лиге». 

— На подготовку документов мы потратили один день, — рассказывает Илья Сотонин. — Пока собирали бумаги, все думали, может, не стоит. Опыта управления жилфондом напрямую, без ТСЖ, у нас на тот момент не было. Это была чистая авантюра.
В итоге мы оказались единственным участником и, соответственно, победителем тендера. Несколько лет мы тренировались, пытались выстраивать коммуникацию с жителями, но все закончилось разрывом отношений. В какой-то момент в совете дома появился представитель застройщика, который предпочел общаться с нами исключительно через Жилинспекцию. Любая, даже незначительная проблема оборачивалась жалобой в надзорную инстанцию. Вероятно, таким образом он хотел держать нас в тонусе. Но нам такой подход претил. Когда наш договор на управление подходил к концу, мы предложили жильцам два варианта — сформировать совет, готовый к конструктивному сотрудничеству, или работать с новой УК. Они выбрали второй путь. Теперь часть собственников хочет вернуться обратно.

В текущем портфеле «Лиги ЖКХ» 40 домов (география — Екатеринбург, его город-спутник Березовский, подмосковная Павловская Слобода и Сургут), заявок от желающих перейти под управление — в семь раз больше. «Конверсия растет, — замечает Сотонин. — Но не так быстро, как хотелось бы. Причины две. Первая — слишком сложный процесс смены управляющей организации. Вторая — отсутствие привычки выбирать УК. Большинство россиян думают, что она — нечто назначенное свыше».

Круги

«Лига» строится по принципу холакратии (способа децентрализации власти, который позволяет выстроить процесс управления таким образом, чтобы каждый сотрудник мог влиять на жизнь компании и обладал полной властью в рамках своей роли и возложенных на нее ожиданий). В основе системы — базовые круги, каждый из которых обслуживает около 100 тыс. кв. метров жилья и вбирает роли дворников, уборщиков, комьюнити-менеджера (осуществляет коммуникацию с советом дома) и хаус-мастеров. Последние следят, чтобы в доме и во дворе всегда было чисто, инженерные системы работали как надо, а подрядчики УК оказывали качественные услуги (заодно хаус-мастер берет на себя роль электрика или сантехника).

В центре системы — штаб-квартира, в которой сосредоточены функции, не требующие непосредственного контакта с жителями и дублирования в каждом районе или городе (финансы, HR, ИТ-разработка, консьерж-офис, биллинг, контроль качества).

— Если члены команды базового круга создают кайф для жителей, то ребята из центрального круга создают кайф для тех, кто создает кайф для жителей, — комментирует Илья Сотонин. — Я долго думал, как построить компанию, которая не замкнута на одного человека и, увеличиваясь в размерах, не отдалялась бы от жителей и не превращалась в огромную бюрократическую махину. Ответ я увидел в создании независимых команд, работающих в одной системе и преследующих одну цель — делать дома красивыми, удобными и безопасными.

Система управления «Лигой ЖКХ»

«Лига» живет в совершено нехарактерном для подавляющего большинства управляющих компаний ИТ-прост­ранстве. Условно его можно разделить на три плоскости. Первая — это Liga IS, информационная система, включающая в себя личный кабинет жителя (с возможностью подачи показаний счетчиков и онлайн-оплаты услуг), мобильное приложение для сотрудников, площадку по приему и отслеживанию выполнения заявок, сервис для составления финотчетов по каждому дому (создан с применением искусственного интеллекта, открыто показывает, куда уходят деньги), сайт самой «Лиги» и, наконец, конструктор подъездов (с его помощью жители могут сделать виртуальный ремонт входной группы, мест общего пользования и узнать, сколько он будет стоить).

Вторая плоскость — программа лояльности, основанная на собственной криптовалюте, ликоине (эквивалентен 1 рублю). Обитатели домов, находящихся под управлением «Лиги ЖКХ», будут получать электронные деньги за своевременную оплату коммунальных услуг (в виде 1-процентного кэшбэка). Потенциальные клиенты заработают 500 монет за заявку о переходе в «Лигу» (но только если смена УК свершится). Одновременно крипта встроится в систему мотивации сотрудников: компания и жильцы смогут перечислять им ликоины в качестве благодарности за хорошую работу.

Программа будет запущена к середине лета. На начальном этапе предусмотрен только один вариант использования валюты — апгрейд дома и дворового пространства (что делать с криптоденьгами членам команды, Сотонин пока не придумал). В дальнейшем в периметр применения ликоинов планируется включить квартплату и услуги партнеров.

— Как только валюта обретет реальную ценность, мы задумаемся о выходе на ICO (Initial coin offering, первичное размещение монет. — Ред.), — рассуждает Илья Сотонин. — С его помощью мы сможем реализовать сразу две большие идеи. Во-первых, привлечь средства для создания компании, которая способна изменить российский рынок ЖКХ. Во-вторых, сделать жителей совладельцами «Лиги» и дать им возможность решать, каким должен быть их дом.

Третья ИТ-плоскость — market place для услуг, так или иначе, связанных с потребностями жителей (от выноса мусора до доставки воды или лекарств). Идея пока находится на стадии проработки. О конкретной дате ее релиза ничего неизвестно. «УК очень близка к жителям, она — канал непосредственного доступа к ним, последняя миля, — говорит Сотонин. — И на этом можно зарабатывать».

Жертвы

Появление на рынке игрока, делающего ставку на открытость и технологичность кому-то, мягко говоря, доставило неудовольствие. Поначалу «Лигу» никто не трогал: подумаешь, забрала несколько домов в городе с фондом почти в 35 млн кв. метров. Но в 2016 году дерзкий новичок преодолел планку в 20 договоров и стал слишком заметен. За это одной мартовской ночью злоумышленники изрисовали фасады пяти зданий, находящихся под управлением команды Сотонина. Почти сразу после этого в Городке чекистов сгорел Peugeot, принадлежащий «Лиге», а в мае кто-то поджег офис компании.

Затем наступило почти годовое затишье. «Наказания» возобновились в апреле 2017-го, когда преступники подожгли лифты сразу в четырех домах «Лиги». В октябре машину одного сотрудника УК спалили, а второго — расколотили молотком. Спустя несколько дней третьему работнику расшибли голову о трамвайные рельсы.

Автомобиль сотрудника «Лиги», уничтоженный осенью 2017-го

Ноябрь 2017-го — в офис «Лиги» подбрасывают шумовую и две дымовые гранаты, через пару недель другой офис обстреливают из пневматики. Гильзы не нашли (что логично), дело не завели.
 
Илья Сотонин винит во всем другие УК. Он рассказывает, что в начале 2016-го некие «дядьки» приходили в его офис и просили отказаться от одного из домов, иначе «будет война». Чуть позже ему предлагали продать компанию за 7 млн рублей. Но идея изменить рынок была дороже, и он отказался. За что до сих пор расплачивается.

Конкуренты в долгу не остаются. Руководители сразу нескольких управляющих организаций предполагают, что поджоги, нападения, порча имущества — это все изощренный (и не такой уж и дорогой) пиар.

— С начала 2016 года, несмотря на угрозы, из «Лиги» уволились всего два человека, — констатирует Илья Сотонин. — Нас не запугать, а людей, если они решили сменить УК, — не остановить.

Деньги

Расценки «Лиги» за обслуживание выше нормативных в среднем на 20 — 30% (недавно в Екатеринбурге компания подписала договор с жителями небольшого дома, построенного еще в конце XIX века, тариф был установлен на уровне 55 рублей за квадрат, до этого он составлял 20 рублей).

Месячная выручка «Лиги ЖКХ» — около 5 млн рублей (без учета платежей, уходящих ресурсникам), EBITDA — 14% (в планах — достичь показателя в 25%), вся прибыль пока уходит на развитие бизнеса и разработку ИТ-системы.

Разработки «Лиги» высоко оценил даже Артемий Лебедев, назвав екатеринбургскую УК ЖЭКом мечты

Илья Сотонин оценивает свою УК примерно в 100 млн рублей. И этому есть подтверждение: в ноябре 2017-го в проект вложился франчайзи «Додо Пиццы» в Сургуте Александр Богомолов. За инвестиции в 5 млн рублей он получил 5% «Лиги». Одновременно Богомолов стал первым владельцем франшизы екатеринбургской УК (в крупнейшем городе Югры под ее управлением находится четыре дома общей площадью 40 тыс. кв. метров).

Сотонин не раз заявлял, что хочет создать этакий Старбакс в сфере ЖКХ. Франчайзинговая финмодель «Лиги» предполагает вложения от 1 млн рублей, рентабельность на уровне 15 — 25% и окупаемость в течение года-полутора.

— Нужна нам «чистая» франшиза или нет, мы сами до конца не поняли, — комментирует Илья. — Нужно попробовать. Не исключено, что в итоге мы сформируем некую микс-систему, когда франчайзи будут управлять наши сотрудники. Таким образом, мы сможем сохранить фокус и следить за качеством продукта. А может, верной окажется стратегия с привлечением сторонних предпринимателей. Сейчас мы находимся на стадии проверки гипотез.  
 
Несмотря на то, что «Лига» вышла на рынок шесть лет назад, она до сих пор остается стартапом, ежедневно совершающим ошибки, то и дело поворачивающим не туда, постоянно сталкивающимся с непониманием жителей. Несмотря на все это, Сотонин сотоварищи прет как асфальтоукладчик. Их стремление сделать рынок УК цивилизованным, изменить отношение между жителями и управляющей компанией подкупает (в том числе и руководство страны). Далеко не факт, что «Лига» реализует все задуманное. Но даже часть их идей способна существенно трансформировать российское ЖКХ.                                    

Дополнительные материалы: