Дома хозяйка

Фото: Андрей Порубов

Это уже третья отсрочка. Жилищный кодекс, вышедший в 2005 году, предполагал, что все граждане до 1 марта 2006 года изберут форму управления домом. Варианта три: организация товарищества собственников жилья (ТСЖ) заключает договор с управляющей компанией; она же — договаривается с поставщиками услуг самостоятельно; все вопросы решаются на общем собрании жильцов. Когда в феврале ответственные за реформу стали анализировать результаты, то поняли: количество жильцов, определившихся с выбором, настолько мало, что в отрасли это — как слону дробина. Дату выбора отложили до декабря 2006 года. Но и сейчас число домов, жильцы которых приняли решение, недостаточно. Пионер в Уральском федеральном округе — Тюменская область. Тут таких 28% (по России — не больше 10%). Отрыв объясняется тем, что администрации города и области выделяют значительные суммы на компенсацию ремонтов жильцам решительным — в смысле решившим вопрос управления. В 2006 году, например, на эти суммы выделено около 5 млн рублей, и за полгода в Тюмени появились 200 ТСЖ.

Инициатива правительства передать управление домами в руки жильцов проваливается еще и изза законодательства. Один из двух нормативных документов — постановление правительства, регламентирующее порядок содержания общедолевого имущества, — принят только в конце августа 2006 года. Второй — порядок формирования состава общего имущества — еще не доработан. Но пока он не будет принят, управляющим компаниям и передавать нечего: не известно, как оценивать жилой фонд. Сильно тормозит создание ТСЖ также то, что дома, по Жилищному кодексу, должны передаваться со сделанным капитальным ремонтом, в надлежащем техническом состоянии. Во многих городах Большого Урала отчисления на капитальный ремонт включены в состав квартплаты, но «размазаны» по спецфондам администраций территорий, и до конкретного дома не доходят. Учитывая, что объем ветхого жилья в некоторых городах достигает 60%, жильцы не берут на себя ответственность за управление, опасаясь, что все расходы по капремонту, а фактически — новому строительству повесят на них.

К тому же муниципалитеты не стимулируют создание рынка управляющих компаний, а навязывают жильцам домов поменявшие вывеску ЖЭКи. Прибавьте к этому вопиющую экономическую неграмотность жильцов и патологическую инертность в принятии решений, касающихся собственного жилья. По сведениям Татьяны Некрасовой, руководителя консалтинговой компании Intellectactive, занимающейся организаций конференций для интересующихся ЖКХ, активную жизненную позицию по отношению к ТСЖ занимают только 20% жильцов. Тут надо удивляться не тому, что выбор способа управления идет так медленно, а тому, что он вообще идет, а ТСЖ создаются — да еще такие, что готовы брать на себя ответственность.

…Диспетчер ТСЖ «Родонитовая, 8» разговаривала со мной по телефону, как с самым желанным собеседником. «Вежливые у вас диспетчеры», — рассказываю я потом Надежде Сутугиной, председателю ТСЖ — одного из трех на миллионный Екатеринбург, что предпочли прямые договоры с поставщиками тепла и услуг обслуживанию в управляющей компании. «Это только часть нашей корпоративной культуры», — замечает она.

Страшное дело

— Надежда Николаевна, а как жильцы отнеслись к вашей инициативе создать ТСЖ?

— Большинство жильцов в нашем доме сразу после вступления в силу нового Жилищного кодекса поняли: тот, кто не оформит землю в собственность, будет жить на арендованной земле. Это для нас означает жить не в своей квартире. Обратились в мэрию с просьбой разъяснить механизм оформления земли под квартирами в собственность, нам ответили, что в индивидуальном порядке это сделать невозможно. Вот и решили создать ТСЖ: так всем было проще. Честно говоря, мы немного боялись: если сейчас не организуемся, потом нам власть скажет — вам было дано право на землю, вы его не использовали, и теперь у вас ничего не получится.

Собрание собственников квартир прошло в атмосфере поддержки. Я потом бывала на многих собраниях и все время сравнивала. Так вот, наше резко отличалось какой-то осознанностью того, что мы все вместе делаем. Из 322 квартир в доме собственники только 20 были против, а еще 18 воздержались. Мы никому руки не крутили. Понимали: надо убеждать делами, а не силой.

Тогда же, на собрании, приняли решение: ТСЖ будет действовать самостоятельно, с управляющей компанией (УК) мы договор на обслуживание дома заключать не будем. Мы понимаем, что «большая» УК мыслит глобальными категориями, и до нашего отдельного дома дело просто может не дойти. И если в УК будут работать такие же «профессионалы», что работали на муниципальных предприятиях, то они просто закончат разрушение коммунальной системы. А если вдруг случится чудо, и УК начнут оказывать приемлемые по цене качественные услуги — мы сами к ним с радостью придем!

— Во многих ТСЖ рассказывают о давлении со стороны местной власти, мол, заставляют уходить на обслуживание в УК.

— Мы желание быть независимыми отстаивали долго. У нас было много сложностей со стороны администрации города. Они к нашему решению обойтись без УК отнеслись настороженно, боялись, что не справимся. Мы объяснили, что в подпорках не нуждаемся. Чиновники решили подстраховаться и даже определили, с какой УК мы должны будем заключить договор.

В тот момент возникла непростая ситуация. За предоставленные услуги надо платить, верно? Мы считали, что нам; УК была уверена, что им. В итоге документы для платы «за квартиру» жильцам разослали и мы, и они. Тут запутались даже доверявшие нам жильцы. Мы не вели с ними никакую специальную разъяснительную работу, просто занимались тем, что запланировали. 200 квартир (то есть две трети всех квартир в доме) заплатили нам, примерно десять — УК. И когда мы с такими цифрами пришли в администрацию города, нам сказали: так уж и быть, свободны…

Много у нас всякого было с администрацией. Например, сотрудники УЖКХ ключи от технических помещений выдавали под залог паспортов. Нормативные документы, которые описывают техническое состояние дома, должны были передать нам еще летом, но сделали это только в ноябре. И мы их в прокуратуру вызывали, и они нас… Повоевали, но надо работать вместе.

— Как решился вопрос о капитальном ремонте дома до его передачи?

— Мы сами предложили коммунальщикам и администрации отдать нам дом таким, какой он есть: с долгами, без капремонтов, без осмотра дома. Зафиксировали положение дел по состоянию на 1 сентября 2006 года. Но совсем отказываться от денег, которые жильцы дома уже отдали в качестве платы за капитальный ремонт, — 1320 тыс. рублей — мы не собираемся. Мы продумали, как вернуть эту сумму за минимально короткий срок. Это будет механизм договоров и переговоров, судебных разбирательств у нас и в мыслях нет. Мы готовы подождать, и как управленцы очень хорошо понимаем коммунальщиков. Это у нас все делается быстро, а там очень громоздкая структура, и вопрос может увязнуть в согласованиях.

Надо все просчитать

— Вы прошли механизм согласования тарифов на свои услуги?

— Мы сразу решили, что будем работать по тем тарифам, которые были установлены городом для содержания и обслуживания многоквартирных домов. Сейчас тарифы покрывают не только стоимость фактически предоставленной услуги (воды или тепла), но и все протечки. В одном маленьком ТСЖ, где можно гибко перебрасывать ресурсы с направления на направление, работать по завышенным тарифам — просто преступление!

— А в доме хотя бы счетчики воды установлены?

— Счетчики установлены примерно в половине квартир, и это создает нам проблемы. Внутри дома есть много утечек, которые надо покрывать за счет других жильцов, у которых счетчиков нет. Чтобы полностью отказаться от нездоровой практики, надо привести в порядок систему тепло— и водоснабжения, устранить утечки, заменить трубы. До начала отопительного сезона, к сожалению, мы сделать этого не успели: я же рассказывала про документы. Мы еще только приступили к мониторингу технического состояния дома. Дом неплохой, но запущен ужасно. Например, при осмотре дома мы нашли какой-то счетчик горячей воды, но по документам его не было.

— Мне отрекомендовали вас как управленца, у которого функционирование ТСЖ состоит из бизнеспроцессов. Расскажите поподробнее.

— Я много работала с консалтинговыми фирмами в части сертификации процессов управления, и знаю: простое наведение порядка дает экономию от 30 до 70% средств. Вот этот порядок и будет залогом успешного функционирования ТСЖ. У каждого ТСЖ масса способов зарабатывать деньги, с помощью которых можно было бы компенсировать некоторые наши затраты. Даже простое управление банковским счетом таит в себе большие возможности. Если мы четко будем собирать с людей деньги, а платежи поставщикам отложим минимум на семь дней, то собранные суммы сможем аккумулировать на отдельном банковском счете. На них будут начисляться проценты, и эта сумма будет компенсировать хотя бы наши расходы на ведение «основного» банковского счета.

Мы долго выбирали банк, выбрали СКБ, и не пожалели. Знаю от других председателей ТСЖ, что банковские вопросы решаются три-четыре дня. У нас — за полчаса! Это касается и решения открыть счет, субсчет, начать зарплатный проект, выдать корпоративную карту.

Кстати, работа с банком, кроме экономии времени, может принести еще и материальные дивиденды. Дом наш интересно расположен. Вроде бы и в глубине микрорайона, и не такое уж бойкое место, но самая длинная его стена отражается в огромных зеркальных окнах супермаркета «Кировский», возле которого постоянный людской поток. Мы предложили банку использовать внешние поверхности нашего дома под рекламу. Оказалось, что у них в планах было продвигаться с рекламой в наш микрорайон. Так мы оказались полезны друг другу. В планах — более полное использование подвалов, других помещений дома, которые можно сдавать в аренду. 

Дополнительные суммы позволят нам сформировать «буферный» фонд. Одну его часть отложим на непредвиденные расходы, например, для ликвидации аварий. Другую направим на текущий или капитальный ремонт дома. Оставшуюся долю — неприкасаемую — вложим в паевые инвестиционные фонды. Это как с семейным бюджетом: надо просто все четко распланировать, жить по доходам, и тогда проблема «не хватает денег» будет решена.

Заработанное мы намерены тратить на улучшение качества жизни в доме. Вот сейчас думаем, что лучше организовать в подвале — баньку, бассейн или миникорт? Кроме этого, надо поддерживать детскую дворовую футбольную команду, которую организовал житель нашего дома. Вообще, создание ТСЖ стало стимулом для проявления инициативы всех жильцов.

Человеческий фактор

— То, о чем вы рассказываете, интересно, но возможно только при условии жесткой платежной дисциплины жильцов. Как у вас в доме с неплательщиками?

— Мы взяли наш дом по состоянию на 1 сентября нулевым, то есть без долгов жильцов. Но вся проблема в том, что нам не давали полной информации о финансовом состоянии, например, о том, что задолженность жильцов дома достигала половины месячного финансового оборота всего нашего ТСЖ. Пока долгов у нас нет. Но мы работаем с потенциальными неплательщиками, с теми, у кого долги были. Объясняем, что мы не какой-то абстрактный ЖЭК, а соседи, и что если изза них в доме отключат горячую воду, их замучают свои же. Предлагаем им и выходы из ситуации, когда не хватает денег на оплату услуг. Например, такой: в Москве часто двое пенсионеров селятся вместе, а вторую квартиру сдают. Полученных денег хватает не только на оплату коммунальных услуг, но еще и на безбедную, не «пенсионную» жизнь.

— А сколько у вас человек работает?

— По два дворника и уборщицы, четыре диспетчера (они дежурят круглосуточно), сантехник, электрик плюс аварийная бригада, которая работает у нас по совместительству. Наличные в нашем ТСЖ не ходят в принципе. За все работы, что проводят мастера ТСЖ, жильцы платят через кассу в банк, а не напрямую рабочим. Мы потом некий процент перечисляем уже сотруднику на зарплатную пластиковую карту.

И вообще, чтобы все получилось, во главу угла надо ставить человеческий фактор. Вместе с жесткой системой менеджмента и управлением издержками это даст синергетический эффект, который позволит нам добиться поставленных целей с меньшими затратами.

Как ТСЖ победило «Норильский никель»

— Надежда Николаевна, почему вы — человек с двумя высшими образованиями, законченной аспирантурой, сертифицированный специалист в области управления качеством — возглавили ТСЖ?

— Я много лет прожила в Норильске, там вырос мой старший сын. И прямо на лестничной клетке стояли игрушки, дети, никого не боясь, ходили по этажам из гостей в гости, видели чистоту и ухоженность не только квартиры, но и подъезда. Младший сын родился здесь. И он искреннее не понимает, почему нельзя пинать стены в подъезде, где все расписано математическими символами Х и У. Я хочу, чтобы детям в нашем доме не надо было объяснять, почему должен быть порядок не только в отдельно взятой квартире.

— На ваш взгляд, где, кто и как должен обучать председателей ТСЖ?

— Принципиальные вопросы управления ТСЖ — точно такие же, как и вопросы управления предприятием. Надо просто понимать: мы взялись управлять не домом, а некой организацией, у которой, как и у любой другой, своя специфика. Здесь почти гектар земли, 322 офиса, управляющий персонал, совет директоров, собственники. Как с ними выстраивать отношения, как сделать организацию эффективной — написано во многих умных книгах по менеджменту. И кадровый потенциал среди управленцев ТСЖ просто огромный! Есть много менеджеров, которые сидят и скучают в своих конторах, их опыт и профессионализм не востребованы, растрачиваются в офисных интригах. Не надо бороться — надо уходить в ТСЖ!

— А как же престиж работы? Зарплата, наконец?

— Расскажу на своем примере. После рождения второго ребенка я сидела дома. Както раз приходит из школы сын и рассказывает: сегодня надо было написать, кем работают родители. Ну, про папуто понятно, я написал. А ты же у нас домработница, да? Сын, говорю, я домохозяйка! А какая разница? Я поняла, что еще через пару лет перестану быть авторитетом для сына. Я уже имела право на пенсию: северную, заработанную на «Норильском никеле», куда после института приехала и где возглавляла центральную лабораторию комбината. Мы проверяли чистоту металла, который потом продавали на Лондонской бирже, входили в элиту комбината… Решила устроиться поработать куданибудь недалеко от дома. Смотрю — химчистка во дворе. Оказалось, что там нужен начальник лаборатории. Через некоторое время моей работы стало ясно, что нам необходимо сертифицироваться по ИСО 9001. Делать это, кроме меня, было некому. А потом для расширения возможностей бизнеса решили устроить центр сертификации. Чтобы получить на него разрешительные документы, надо было защитить ученую степень. Так я, в 40 с лишним лет, с двумя высшими образованиями пошла учиться в аспирантуру. Помню, меня норильские знакомые встречают: где работаешь? В химчистке. И нравится? Что вы, говорю, химчистка — это так интересно, на «Норникеле» было гораздо скучнее. Поработала в ТСЖ, и теперь я точно знаю: это даже интереснее химчистки!