Начало 2007 года не принесло резких перепадов цен на рынке жилья
Аналитический центр «Эксперт Урал» продолжает следить за ситуацией на рынке жилой недвижимости в пяти крупнейших центрах Урала и Западной Сибири: Екатеринбурге, Перми, Челябинске, Уфе, Тюмени.
В 2006 году в этих городах введено порядка 2,74 млн кв. метров жилья.
В 2007м объем сдачи вырастет на 13% — до 3,1 млн кв. метров. В Екатеринбурге, Тюмени и Уфе предполагаемые объемы будут наибольшими, по сравнению с 2006 годом они увеличатся на 22,8; 19,3 и 18,8% соответственно. В Перми темпы ввода жилья не будут столь высокими и составят примерно 6%, а вот в Челябинске, наоборот, упадут на ту же величину (что в первую очередь объясняется отсутствием здесь комплексной застройки).
Средняя цена квадратного метра на рынке первичного жилья в пяти крупнейших городах Урала на текущий момент составляет 48 тыс. рублей, на вторичном рынке — 50 тыс. рублей. Наименьшая средняя стоимость по обеим позициям в Челябинске, наибольшая — в Екатеринбурге.
Цены на жилье продолжают расти, однако динамика разнится. В Перми она самая высокая — 12% с начала года. «После нового года цены резко пошли вверх, поскольку предложений на рынке сравнительно немного. Некоторые застройщики выставили квартиры в новостройках по явно завышенной спекулятивной цене 75 —100 тыс. рублей за квадрат, что взбудоражило рынок», — оценивает ситуацию руководитель экспертноаналитического отдела Пермского аналитического центра (Пермь) Ирина Трубинова.
Быстро поднимаются цены в Тюмени: с начала года и первичное, и вторичное жилье в среднем подорожало на 9%.
Стабильнее ситуация в Екатеринбурге: с начала года, по оценке Уральской палаты недвижимости, цены поднялись на 5%. Причины относительного затишья — психологические. «Рост стоимости жилья в 2006 году достиг критических значений и требуется
Такие же темпы — в Челябинске. По словам эксперта агентства недвижимости «Компаньон» (Челябинск) Станислава Ахмедзянова, на протяжении всего года динамика прироста составит 2 — 5%.
В Уфе тоже наметилась тенденция к стабилизации. По данным сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа), в январе спрос на первичное жилье впервые превысил спрос на вторичном рынке. Как следствие, цены на новостройки выросли на 5,4%, на вторичное жилье — на 1%. Одна из причин — на рынок выставлены новые объекты, отложенные инвесторами «про запас». На вторичном рынке уже в феврале предложение квартир превысило показатели конца 2006 года на 24%. Если тенденция к росту предложения сохранится (при одновременном низком уровне спроса), то снижение цен составит 5 — 10%. В основном это коснется жилья низкого качества.
Наибольшим спросом пользуются одно и двухкомнатные квартиры, активно покупают малосемейки и квартиры старой планировки: купить более комфортное жилье многим не под силу. Большой поток покупателей составляют люди, улучшающие жилищные условия.
В 2006 году активно развивалась ипотека, однако воспользоваться ею могут не все. Ипотечные схемы в Тюмени, по оценкам аналитика рынка недвижимости КГ «Лекс» (Тюмень) Валентины Трошиной, доступны в основном людям со среднемесячным достатком от 20 тыс. рублей, которые могут расплачиваться по кредиту, сохраняя при этом прожиточный минимум. Объектом сделки в большинстве случаев выступают одно и двухкомнатные квартиры.
Индекс сбалансированности рынка, рассчитанный по итогам первых двух месяцев 2007 года, свидетельствует о недостаточных объемах жилищного строительства во всех городах. Цены на первичное жилье ниже, чем на вторичное, а в условиях насыщенного рынка должно быть наоборот. Наибольшая диспропорция в Уфе, Екатеринбурге и Челябинске (11,9, 11,6% и 8,3% соответственно), наименьшая — в Перми (4,7%).
Индекс сбалансированности инфраструктуры повторяет показатель начала прошлого года во всех пяти городах. Это означает, что нецентральные районы попрежнему развиваются активнее. «Спрос на квартиры на окраинах растет: цены здесь заметно ниже», — отмечает Ирина Трубинова. Но они постепенно выравниваются.
Индекс выкупа, рассчитанный как соотношение цен и годовых арендных ставок на жилую недвижимость, показывает, за сколько лет сумма арендных платежей сравняется с ценой покупки квартиры. Наиболее привлекательные условия для приобретения жилья в Екатеринбурге, самый длительный срок выкупа — в Перми и Уфе.