Пик пройден

2007-й стал последним годом активного роста уральского рынка недвижимости. Впереди — стагнация. Сравнимых показателей, вероятно, придется ждать не менее пяти лет.

В 2007 году уральский рынок недвижимости пережил бум: по сравнению с 2006-м выручка строительных компаний приросла на 42% (в 2006 году по сравнению с 2005-м — на 31%). Доля всего сектора (строители, производители стройматериалов и металлоконструкций) в рейтинге крупнейших составила 4,2% против 3,6% годом ранее. Большинство предприятий списка показывают положительную динамику по выручке, порой очень значительную (прирост до 217%). Максимального результата добились компании, занимающиеся промышленным строительством: у многих прирост превысил 60%. Доля в общей выручке этих предприятий выросла с 38 до 55%.

Бурный рост рынка недвижимости в 2007 году логичен. Спрос на коммерческие и жилые площади оставался на высоком уровне. В первом полугодии практически все возводимые объекты покупались или арендовались еще на стадии закладки фундамента. Промышленное строительство двигала вперед активная разработка новых нефтегазовых месторождений, многие предприятия проводили реконструкцию и модернизацию производства.

Такая ситуация на рынке недвижимости дала строителям основание полагать, что в среднесрочной перспективе (три-четыре года) спрос на площади падать не будет. Поэтому девелоперы массово начали сообщать о начале реализации крупных проектов. Только в Екатеринбурге в 2007 году заявлено о планах возведения коммерческой недвижимости общей площадью около 1 млн кв. метров.

Одновременно с активным ростом 2007 год характеризовался снижением рентабельности строительства. Противоречие объясняется просто. Застройщики на волне фантастической эскалации цен 2006 года (прирост, например, цен на жилье составил от 40% в Курганской области до 100% в Пермском крае) решили, что дальнейшее повышение стоимости недвижимости негативно скажется на спросе (рентабельность их бизнеса в 2006-м — начале 2007 года по многим объектам достигала 100%). Однако производители стройматериалов почина коллег не поддержали и, наблюдая положительную динамику на рынке, продолжали повышать цены на свою продукцию. В итоге за 2007 год стоимость, например, бетона и арматуры поднялась по меньшей мере в два раза, минимальный прирост выручки производителей металлоконструкций составил 38%, максимальный — 115%.

Настоящим золотым годом стал 2007-й для производителей цемента. Предприятия, вошедшие в рейтинг, были загружены на 95%. Увеличение выручки составило минимум 69%. По словам строителей, цены на продукцию цементников в 2007 году выросли в 2,5 раза.

В итоге 2007 год стал с точки зрения объемов ввода недвижимости рекордным за последние 15 лет — и последним перед периодом стагнации рынка.  

Больше не растем

Первые приметы грядущего кризиса на строительном рынке появились еще осенью 2007 года. Тогда провал американской ипотеки и следующий за ним мировой кризис ликвидности привели к тому, что многие банки начали сворачивать программы кредитования застройщиков, увеличивать процентные ставки, ужесточать условия получения заемных средств (см. «Уроборос обыкновенный девелоперский», «Э-У» № 43 от 19.11.07).

Правда, тогда застройщики особой шумихи не подняли, так как крупнейшие представители отрасли уже давно не зависели от одного источника финансирования. Темпы ввода недвижимости сохранялись. Пессимизм по поводу дальнейшего развития рынка выражали единицы. Большинство было уверено: Америка от нас далеко, до России кризис не докатится.

Обострение ситуации началось в первом квартале 2008 года. Тогда банки резко сократили объем ипотечных программ, а также ужесточили условия кредитования застройщиков. Тяжелая ситуация сложилась во всем финансовом секторе. Искать инвесторов строителям стало крайне сложно. Темпы ввода недвижимости сразу пошли на спад. Такой итог логичен: строительство — предельно капиталоемкая отрасль, на свои средства возводятся единицы объектов.

О замедлении темпов ввода недвижимости можно судить по отрасли производства стройматериалов. Директора крупнейших заводов констатируют: с весны 2008 года начался резкий спад спроса на их продукцию.
В результате, по данным исполнительного директора Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрия Чумерина, к концу второго квартала, например, цементные заводы региона, до этого под завязку забитые заказами, оказались недозагружены на 33%. Производители щебня, ЖБИ, бетона пребывали в похожей ситуации.

Период лето-осень 2008 года прошел под знаком пересмотра концепции и массового сворачивания проектов. Крупнейшие федеральные и региональные компании заявили, что достроят реализующиеся проекты, а «бумажные» отложат до лучших времен. Только в Перми застройщики приостановили строитель-ство объектов жилой недвижимости общей площадью 600 тыс. кв. метров. В Екатеринбурге наблюдаются серьезные проблемы в сфере коммерческой недвижимости.

Очевидно, что 2008 год по показателям роста окажется позади 2007-го. Но замедление пока может оказаться не столь заметным: крупнейшие компании отрасли темпы ввода в нынешнем году не снизили. Кроме того, судя по их отчетам, практически все в первом полугодии показали положительную динамику по выручке.

В 2008 году кризис сильнее всего ударит по мелким и средним компаниям. А вот 2009 год станет для крупного бизнеса тяжелым. Председатель совета директоров «Корин-Холдинга» (Екатеринбург) Андрей Бриль:

— Пока в регионах я не вижу никаких примет кризиса кроме психологических. Спрос держится на прежнем уровне, ни одна крупная компания с рынка не исчезла. Мы наблюдаем не стагнацию, а изменение бизнес-модели. На волне бешеного роста рынка строители понаделали откровенно плохих проектов с некачественными бизнес-планами, под которые сейчас получить деньги невозможно. Настоящий же кризис нас ждет в апреле-мае 2009 года, когда не будет арендаторов. Темпы ввода резко снизятся. Возможно, некоторые компании войдут в состав других или вообще исчезнут с рынка.

На среднесрочную перспективу прогноз неутешительный. Банки строительный сектор не кредитуют. Фондовый рынок в нокауте. По самым оптимистичным подсчетам, изменение ситуации наступит через полтора года. Однако большинство застройщиков называют другой срок — три-пять лет. На протяжении этого времени рынок недвижимости будет пребывать в состоянии стагнации. 

Партнер проекта: