Как грибы без дождя

Фото: Андрей Порубов

«РостН-Ресурс» (15 тыс. кв. м). Уже в ноябре 113 домов будут сданы «под ключ». Двухэтажные четырех— и восьмиквартирные здания в поселке возводятся по технологиям быстрого малоэтажного строительства на основе деревянного каркаса и сэндвич-панелей. По соглашению между краевыми властями и застройщиками, стоимость квадратного метра в таком коттедже составит в среднем 21 тыс. рублей.

Нарезать сэндвичей

Еще два года назад технологии быстрого малоэтажного строительства демонстрировались преимущественно на выставках. Теперь они превратились в рыночный товар: компании, специализирующиеся на возведении коттеджей, обращаются к ним все чаще. Перечислим только несколько проектов. В Челябинской области в поселке Новый Кременкуль ДОК «Экодом» возводит дома из клееного бруса площадью от 60 до 440 кв. метров. В Свердловской области появился поселок Галактика, в котором применены практически все быстрые технологии (каждый коттедж построен отдельной компанией по собственной технологии). Поселок первоначально носил выставочный характер, теперь дома проданы. В этом же регионе реализует проекты ГК «Титул». «Мы построили 11 домов на деревянных каркасах площадью от 80 до 300 кв. метров в поселке Курганово, сейчас строим в Березовском, поселке Красном, Кировграде и Екатеринбурге», — сообщил заместитель директора ООО «Титул-строй» Игорь Ерофеев. Корпорация «Рай» (производство теплоблоков) к 2008 году в 22 км от Екатеринбурга на территории 9 га закончит поселок таунхаусов Снегири. Его общая жилая площадь составит 17 тыс. кв. метров. До конца 2007 года компания планирует начать реализацию на 7 га проекта второго поселка таунхаусов общей жилой площадью 20,5 тыс. кв. метров.

В Перми корпорация «Перспектива» в третьем квартале 2008 года начнет строительство коттеджного жилого комплекса площадью 168 га в районе поселка Протасы (Пермский край): 1200 домов по деревянно-каркасной технологии канадской компании Nascor (площадь от 150 до 350 кв. метров, высота до трех этажей). Проект будет реализован в три очереди, первую сдадут к концу 2010 года.

Проекты малоэтажной застройки с использованием технологий быстрого возведения реализуют и региональные власти. Так, в Башкирии около села Алексеевка уже год растет новый поселок по технологии деревянного каркасного строительства. По данным министра строительства, архитектуры и транспорта Башкирии Хамита Мавлиярова, предполагается возвести 178 индивидуальных двухэтажных домов площадью 118 — 152 кв. метра, а также общественные и административные здания. Себестоимость метра жилья — 15 тыс. рублей.

Технологии быстрого строительства пользуются спросом и у индивидуальных застройщиков. Так, директор компании «Новый дом» (стеновые блоки из бризолита, поставки по всей России) Денис Забелин сообщил, что если в 2005 году предприятие продало блоков на 100 домов, то в 2007-м — более чем на 1,2 тысячи. По словам генерального директора компании «Санхоум» (строительство домов из клееного бруса) Николая Понкратова, рынок бруса в Челябинской области еще два года назад находился в зачаточном состоянии, а теперь в регионе пять компаний поставляют этот материал и строят из него дома. «Мы прогнозируем рост спроса на клееный брус в ближайшие три-пять лет на 15 — 20% ежегодно», — заявил Николай Понкратов.

По мнению Игоря Ерофеева, темпы роста загородной недвижимости диктуют необходимость наращивать производство материалов. Процесс идет: в 2006 году в Екатеринбурге ЗАО «Строймехтранс» запустило производство теплоблоков мощностью 15,5 тыс. кубометров в год, ООО «Гарантия-строй» (Первоуральск, Свердловская область) наладило выпуск пенополистиролбетонных блоков мощностью 20 тыс. кубометров в год, в Тюмени в мае этого года ЗАО «Термо-Профи» открыло завод сэндвич-панелей мощностью 150 тыс. кв. метров ежегодно.

К концу 2007 года второй завод теплоблоков мощностью более 10 тыс. кубометров в год в Свердловской области собирается запустить корпорация «Рай» (производит 10 тыс. кубов ежегодно). В четвертом квартале этого года корпорация «Перспектива» откроет в Перми завод деревянных каркасно-панельных конструкций. Годовая производительность закупленного оборудования при односменном восьмичасовом графике работы — 100 тыс. кв. метров. В конце июля власти Курганской области и компания «Монета Трейдинг» (Италия) заключили соглашение, по которому итальянская сторона поставит в Курган оборудование для производства сэндвич-панелей. Начать их выпуск планируется в первом квартале 2008 года на базе бывшего керамзитного завода.

Не капитально, но выгодно

Новые технологии малоэтажного строительства имеют несколько основных преимуществ перед традиционными (кирпич, бетон, цельная древесина). Во-первых, с их помощью дом «под ключ» можно построить за один летний сезон, три-четыре месяца. (Это не предел: в конце июня корпорация «Рай» установила своеобразный рекорд — возвела 160-метровый дом с внутренними коммуникациями за 77 часов. Правда, на стройплощадке работало не менее 20 человек.)

Во-вторых, себестоимость квадратного метра в «быстром» малоэтажном доме несравнимо ниже, чем в кирпичном. Если нижняя планка у первого — около 3 тыс. рублей за кв. метр коробки (с фундаментом, но без кровли, окон, отделки), то у второго — порядка 25 тыс. рублей.

В-третьих, быстровозводимые дома могут быть построены без помощи профессиональных рабочих и дорогостоящих инструментов. Конструктивные элементы сделаны таким образом, что соединять их можно, не обладая особыми знаниями и навыками. Это немаловажно, поскольку доля оплаты труда строителей в стоимости недвижимости достаточно велика. Как показывает европейский опыт, будущие владельцы, используя собственную рабочую силу, могут сэкономить до 40% средств.    

В-четвертых, дома, построенные по новым технологиям, обладают хорошими теплофикационными свойствами. Например, стена из теплоблоков в 30 см соответствует 230 см кирпичной кладки. В условиях, когда цены на энергоносители постоянно растут, будущие владельцы все чаще задумываются о том, в какую сумму выльется отопление домов. По данным компаний, технологии быстрого малоэтажного строительства позволяют сэкономить от 15 до 30% на теплоснабжении.

Наконец, все технологии основываются на использовании легких материалов. Это позволяет экономить на фундаменте и обходиться без специализированной строительной техники.

Мы не в Европе

Распространение технологий быстровозводимого малоэтажного строительства способно снять остроту проблемы дефицита и дороговизны жилья в России. В Европе и США жилищный вопрос в свое время был решен за счет массовой малоэтажной застройки: многоэтажное жилье в центральных районах городов — привилегия богатых, в основном население живет в пригороде.

Первая и главная проблема на пути широкого использования новых технологий в России — дефицит и дороговизна земли. Ни в одном областном центре Урала нет достаточного количества участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Областные и муниципальные власти до сих пор окончательно не провели межевание. По мнению профессора Евро-Азиатского института предпринимательства Максима Котлярова, этот процесс будет длиться еще как минимум пять-семь лет. До этого момента массового развития малоэтажного строительства вряд ли следует ожидать. «Сегодня наши застройщики за свой счет самостоятельно разрабатывают для муниципальных образований проекты планировки территорий, предполагаемых к малоэтажной застройке, и проекты межевания земель, а все это довольно дорогостоящие мероприятия», — рассказывает директор департамента девелопмента земель корпорации «Перспектива» Андрей Трофимов. Но земли под малоэтажку даже после размежевания будет мало.

«В малоэтажное жилищное строительство вполне возможно вовлекать земли сельхозназначения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц и не используемых по назначению», — считает Трофимов. Однако запутанность схемы перевода земель из одной категории в другую также может задержать строительство малоэтажек и привести к его удорожанию.

Для индивидуальных застройщиков фактором, тормозящим строительство, является стоимость земли. Например, стоимость сотки вблизи Екатеринбурга, по подсчетам директора ИК RealCapital Владимира Андреева, равна 1,5 — 2 тыс. долларов, а Максим Котляров оценивает ее в 2,2 — 2,7 тысячи.

Следующая проблема — отсутствие необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры территорий, теоретически подходящих для малоэтажной застройки. По данным Николая Понкратова, в Челябинской области за пределами муниципалитетов нет инженерных коммуникаций. Застройщики вынуждены самостоятельно их прокладывать. Эта ситуация «за исключением исключений» типична для всего Урала. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, иногда затраты на строительство дорог, водо— и газопроводов, а также линий электропередачи увеличивают цену квадратного метра малоэтажной застройки более чем вдвое.

Более того, сложность выделения земли, оформления согласовательных документов, необходимость проведения коммуникаций порой делают малоэтажную застройку в принципе непривлекательной для бизнеса. «Накладные расходы повышают стоимость объекта так, что строительство дома становится экономически нецелесообразным, — комментирует директор по развитию строительной компании “Монолит” (Челябинск) Ксения Тенькова. — Мы рассматривали несколько площадок под малоэтажку, но они требовали такого объема вложений, что это заставило нас отказаться от такой застройки».

В последние годы удалось избавиться от одной существенной проблемы — недоверия населения к технологиям быстрого строительства. «Раньше существовало мнение, что дом должен быть кирпичный или монолитный, — рассказывает Игорь Ерофеев. — Сейчас этот “ментальный” барьер легко снимается, когда человек видит экономическую сторону строительства: расчет стоимости возведения, сроков постройки, энергосбережения и эксплуатации. Экономия налицо».

Драгоценные сети

Малоэтажное строительство может стать решением проблемы доступного жилья, только если станет массовым. Для этого индивидуальным застройщикам и компаниям необходима финансовая поддержка государства и устранение административных препонов в части оформления земли.

Определенные шаги в этом направлении делаются. Например, для индивидуальных застройщиков в конце 2007 года в Тюменской и Свердловской областях начнется эксперимент, направленный на внедрение земельной ипотеки (см. «Первый шаг к одноэтажной России», «Э-У» № 8 от 26.02.07). В Башкирии сегодня действует программа кредитования индивидуального строитель-ства жилья. «Если житель желает сам строить, мы даем ему кредит под 8% годовых в размере до 300 тыс. рублей на 10 лет через Фонд жилищного строительства», — отмечает Хамит Мавлияров.

По словам Николая Понкратова, Россия будет развиваться так же, как США и Европа. Особого пути у нее нет. По мере решения проблем с землей и инфраструктурой, малоэтажное строительство станет расти все динамичнее. За него выступают даже те, чей бизнес сосредоточен абсолютно в противоположной сфере — высотном строительстве. Так, президент Mirax Group (Москва) Сергей Полонский считает, что в городах с населением менее 2 млн жителей нужно строить только одно— и двухэтажные дома, обустраивая хорошие подъездные пути, развивая соответствующую социальную инфраструктуру.

Даже сейчас стоимость загородного коттеджа, построенного по быстрым технологиям, ниже, чем квартиры в многоэтажном доме. По данным компаний, средняя стоимость метра в доме «под ключ» без учета земли и коммуникаций — 17 тыс. рублей. С землей и коммуникациями — больше. Например, компания «Титул» продает готовый коттедж из деревянного каркаса в поселке Курганово по 42 тыс. рублей за кв. метр. Корпорация «Рай» продает дома из теплоблоков в поселке Снегири за 33 тыс. рублей за метр. Но это все равно значительно дешевле городского жилья. Для сравнения: средняя стоимость новой квартиры в многоэтажной новостройке Екатеринбурга  — 55 тыс. рублей за метр.

В земле и коммуникациях заложены огромные возможности для дальнейшего снижения цен. В лоббируемых муниципальными или областными властями поселках стоимость метра гораздо ниже. Например, в Галактике это 20 — 25 тыс. рублей в зависимости от материала. В Челябинской области в нескольких поселках, строящихся по быстрым технологиям, властями заявлена стоимость 13 тыс. рублей за метр. Таким образом, очевидно: главное условие доступности малоэтажного жилья — обеспечение властями достаточного количества оборудованной коммуникациями земли.