Десять лет стагнации

B первом полугодии 2011-го застройщики, власти, банки в один голос оптимистично заявляли, что рынок жилой недвижимости ожил: ставки по ипотеке пошли вниз, цены на квартиры - вверх. Объем сделок, по заявлениям Росреестра, увеличился по сравнению с 2010-м в разы. Чтобы оценить реальную ситуацию, «Эксперт-Урал» совместно с ГК «Агентство недвижимости "Новосёл"» собрали за круглым столом представителей власти, риэлторского и банковского сообществ, аналитиков и застройщиков.

Сразу оговоримся: в рамках круглого стола мы постарались уйти от традиционного обсуждения, как сделать новостройки дешевыми. По опыту прошлых лет все разговоры в этой сфере сводятся к одному: застройщики твердят властям, мол, дайте дешевую землю, профинансируйте коммуникации и будет вам недорогое жилье. Чиновники парируют: сами виноваты, вас подводит плохой менеджмент, неумение просчитывать риски, да и в кризис 2008 года ваша маржа упала с 400 до 100%. У банков своя правда: дешевые кредиты - удовольствие для избранных.

Сегодня, пожалуй, интереснее другие темы - надвигающийся новый кризис и возможные точки роста рынка жилой недвижимости в сложных экономических условиях.

Затяжное погружение

Судя по официальной статистике, говорить о серьезном оживлении в секторе жилищного строительства не приходится. В январе - августе 2009 года объем ввода жилья на территории Урало-Западносибирского региона упал на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2008-го. Восемь месяцев 2010-го оказались хуже прошлогодних еще на 10%. В 2011-м ситуация немного выправилась - плюс 3%. Но относительно восьми месяцев 2009-го спад - 7,5% (подробнее см. график 1).

Если посмотреть на данные в разрезе субъектов РФ, то в 2011-м небольшой прирост по общему вводу жилья относительно 2010-го показали семь регионов из десяти. Максимальные 26,6% продемонстрировала Челябинская область. Однако она и упала в кризис сильнее остальных. В сравнении с 2009-м больше ввели только Тюменская область (на 17,3%), Удмуртия (на 14,1%) и Ямал (на 26%; правда, статистика ЯНАО в целом непоказательна: ввод жилья там минимален, и колебания в рамках плюс-минус 50% - норма).

Хуже всего дела обстоят в Свердловской, Оренбургской областях и Пермском крае: строй­отрасль не отыграла даже в сравнении с 2010-м, к восьми месяцам 2009-го показатели упали на 13; 22 и 16% соответственно. Исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев подтверждает статистику на примере Екатеринбурга:

- Можно констатировать, что объем замороженных площадок в городе уменьшился: если в начале 2009-го их доля составляла 50%, то сейчас - не более 10%. Застройщики по-прежнему сосредоточены на завершении ранее заложенных объектов, новых проектов не так много. И хотя в последнее время наметилась тенденция увеличения объемов жилья, находящегося в стадии строительства, до докризисных показателей очень далеко. Летом 2008-го это были 2,5 млн кв. метров, сегодня - 1,7.

Сегмент индивидуального жилищного строительства восстанавливается на Урале даже медленнее, чем многоэтажка. Объем ввода за восемь месяцев 2011-го ниже, чем за тот же период 2009-го на 19,1% (см. график 2). Доля сегмента максимальна в Башкирии - 80% от общего ввода, по 70% - в Удмуртии и Курганской области. Минимальный показатель у Тюменской области - 37%.

Объем работ по виду деятельности «строительство» с каждым годом увеличивается: результат восьми месяцев 2009-го по всему Уралу - 409 млрд рублей, 2010-го - 429 миллиардов, 2011-го - 470,5 (см. график 3). Вывод: при снижении объемов ввода стоимость строительно-монтажных работ растет. И это пока единственный позитивный момент для рынка жилой недвижимости.

Общая нервозность

«У меня ощущение, что грядет вторая волна кризиса», - заявил на круглом столе генеральный директор ГК «Агентство недвижимости "Новосёл"» Евгений Новосёлов. «Кризис ушел от нас не очень далеко. И сейчас на рынке недвижимости снова господствует атмосфера настороженности», - подтвердила настроения генеральный директор ГК «Центр недвижимости "Северная казна"» Татьяна Деменок.

Тревожность провоцируют и банки. Региональный директор банка «ДельтаКредит» Ирина Постникова:

- Звоночки начались не вчера и не позавчера, а еще в конце сентября, когда определенные банки подняли ставки по кредитам для юридических лиц. В начале октября шесть банков в Екатеринбурге уже объявили о поднятии ставок по ипотеке. Некоторые кредитные учреждения свернули ипотечные программы, прекратили акции по снижению ставок, в том числе и для риэлторского сообщества. Проанализировав первичные рынки фондирования, мы видим, что большинство иностранных инвесторов, у которых российские банки занимали деньги, сейчас очень насторожены, не все готовы выделять ресурсы в прежних объемах и на прежних условиях. Последние события на рынке вызывают дежавю: в эти же даты в 2008-м мы фиксировали похожие настроения, менялись ставки и цены, пересматривались комиссии. При этом мы свои ипотечные программы не сворачиваем и советуем потребителям, планирующим покупку квартиры, «застолбить» ставку сегодня (положительное решение действует несколько месяцев), а потом уже ориентироваться по ситуации. В целом, на мой взгляд, лучше жилищную проблему решить в 2011-м, нежели переносить этот вопрос на следующий год.

В то же время цены на жилье во втором полугодии 2011-го продолжают расти на 1 - 1,5% в месяц. Некоторые аналитики предвещают усиление этой тенденции к новому году (подробнее см. индикаторы рынка жилой недвижимости, с. 34), что вносит на рынок еще большую сумятицу.

Несмотря на тревожные настроения, в повторение событий трехлетней давности все-таки никто не верит. Менеджер по работе с партнерами отдела продаж ипотечных кредитов Райффайзенбанка Дарья Селиванюк: «Наши аналитики прогнозируют увеличение процентных ставок. Но всего на 1 - 2%. Повышение не будет носить заградительный характер. После того, как стабилизируется ситуация в Европе, ставки скорее всего вернутся на уровень лета 2011-го».

Привычно спокойны госбанки. Начальник отдела финансирования строительных проектов Уральского банка Сбербанка России Галина Ляпустина:

- Мы не планируем сокращать кредитные программы. Банк продолжает кредитовать застройщиков, но акцент сдвинулся в финансирование проектов комплексной застройки территорий, реализуемых рядом крупных застройщиков, проекты малоэтажного строительства и приобретение земельных участков. Финансирование точечной застройки на фоне платежеспособного спроса населения, формируемого ипотекой, как правило, ведется за счет средств дольщиков. Стабилизация рынка жилой недвижимости способствовала либерализации условий финансирования застройщиков. Снизился объем собственных средств, вкладываемых заемщиком в проект, с 30% (в кризисный период) до 15%, увеличились сроки кредитования до пяти лет. Кроме того, банк финансирует одновременно застройщика и дольщиков, приобретающих квартиры в строящемся доме, предоставляя им ипотечные кредиты. Рынок формирует спрос на новые продукты. Бридж-кредиты - кредиты на приобретение земельных участков в рамках аукционов, проекты освоения застроенных территорий. Предоставляются они под ликвидное обеспечение на достаточно короткий срок для подготовки проекта и исходно-разрешительной документации. Предполагается в дальнейшем их рефинансирование средствами банка.

Пессимизма нет и у застройщиков. Коммерческий директор компании «Нова-Строй» Руслан Музафаров: «Мы собираемся строить массовое жилье комфорт-класса по доступным ценам. В этом сегменте все достаточно предсказуемо. В 2011-м по продажам мы выросли в два раза по сравнению с 2010-м, в следующем году планируем еще увеличить этот показатель».

Подытоживает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль:

- Никакой второй волны кризиса нет и не будет. Нас ждет десятилетие стагнации или волатильности (называйте как хотите) - без бурного роста, но и без особых катаклизмов. У Урала нет какого-то особого пути, он встроен в мировую экономику, поэтому все глобальные тенденции будут касаться и нас. На рынке сегодня происходят вполне понятные вещи. С одной стороны, дорожают ресурсы для банков, с другой - резко снизился объем стройки. Соответственно нас ждут некоторый дефицит и рост цен. Наличие спроса - исключительно вопрос цены на нефть. Я уверен, что второго 2008 года на рынке недвижимости не случится. Во-первых, банки три года назад получили бесценный опыт: пересмотрели систему риск-менеджмента, на­учились работать с плохими долгами и начали лучше разбираться в строительном секторе. Во-вторых, реструктурировались девелоперы. Они перестали закладывать нереальные проекты, снизился уровень их закредитованности. Да, кризис продолжается, и сегодня ситуация сложная, но мы подошли к ней гораздо более подготовленными, чем в 2008 году.

С малоэтажкой наголо

В условиях роста цен и удорожания заемных ресурсов уповать потребителю и рынку в целом остается только на проекты с участием государства. Приоритетных направлений у уральских властей сегодня два. Первое - малогабаритные квартиры в многоэтажных домах. Пока они активно строятся только в Челябинске (площадь - до 30 кв. метров, цена - до 900 тыс. рублей). Правда, годны они будут для очень ограниченного круга покупателей: студентов, мигрантов, на начальном этапе - для молодых семей (подробнее см. «Адепты малых форм», «Э-У» № 40 от 10.10.11).

Второе направление - малоэтажка. Министр строительства и архитектуры Свердловской области Михаил Жеребцов:

- Сегодня в регионе акцент делается на строительство недорогого малоэтажного жилья. В середине 2000-х об этом много говорили, но мало что делали. В 2011-м администрация Екатеринбурга ввела в эксплуатацию «Светлореченский» - поселок, находящийся в границах Екатеринбурга, состоящий из 15 таунхаусов (118 квартир) и двух трехэтажных домов (95 квартир). Стоимость метра в нем составляет 30 тыс. рублей для льготных категорий граждан. Часть квартир в трехэтажных домах бесплатно предоставлена детям-сиротам. Кроме того, в Свердловской области реализуется еще несколько аналогичных проектов - с домами не более 150 - 160 кв. метров. Это «Березовая роща» в Полевском (122 дома), микрорайоны № 7 и 8 в Каменске-Уральском (до 500 домов) и поселок в Карпинском городском округе (150 домов). Плюс с Корпорацией развития Среднего Урала мы реализуем проект «Истокский» под Екатеринбургом (15 тыс. кв. метров жилья), администрация Екатеринбурга недавно представила концепцию малоэтажного поселка «Медный-2», где предусмотрено строительство до полумиллиона кв. метров жилья.

Власти в проектах малоэтажной застройки полностью или частично финансируют строительство инженерной и дорожной инфраструктуры, устраняют административные барьеры (быстрое согласование проекта, выдача разрешений на строительство, оформление земли, техусловий и т.д.). Муниципальные и региональные власти стремятся сегодня к западному идеалу: 80% малоэтажки и 20% - многоквартирных домов.

Стимуляторы для высоток

Что делать людям, желающим жить в многоэтажных домах и не ютиться на 30 кв. метрах (таких много: далеко не все из-за плохой транспортной инфраструктуры готовы переезжать на окраины) и застройщикам таких объектов? Ответ, как ни странно, тот же - уповать на государство. По словам Евгения Новосёлова, например, ипотечная программа Сбербанка «8 - 8 - 8» (8% - первоначальны взнос, ставка - 8% годовых, срок кредита - восемь лет) произвела на рынке фурор. Но в сентябре была прекращена. В дальнейшем стимулировать спрос можно будет только субсидированием ипотеки (надеяться на рост реальных доходов - дело неблагодарное). Подобный опыт в России есть. Ирина Постникова: «Есть отличные примеры, когда региональные органы власти поддерживают развитие ипотеки, как в Новосибирской области, где принято решение о компенсации 300 тыс. рублей по ипотеке для молодых семей, или в Чувашии, где молодые семьи берут ипотеку под 5,5% - 7% годовых, остальное возмещает бюджет региона. Было бы замечательно, если бы власти Свердловской области проводили аналогичную политику в отношении жителей нашего региона». Ради справедливости заметим, что подобные программы есть почти во всех субъектах Урало-Западносибирского региона. Но затрагивают они очень ограниченный круг потребителей. Чтобы дать мощный стимул многоэтажному жилищному строительству, необходимо существенно расширить круг лиц, претендующих на субсидии. Грубо: включить в программу всех, кто покупает жилье экономкласса.

Еще одна потенциальная точка роста для многоэтажки - развитие центров крупных городов (строить высотки в центре гораздо дешевле и эффективнее, чем в голом поле). Яркий пример на Урале пока один - Пермь. Ее новый генплан, по сути, предписывает сделать центр высотным. А значит, застройщики наверняка будут получать преференции при реализации данных проектов (подробнее см. «Пермь 2.0», «Э-У» № 36 от 13.09.10). Возможность принятия аналогичной стратегии рассматривают и в других муниципалитетах. Замначальника Главного управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Волков:

- Екатеринбург обречен быть высотным. Некоторые участки в самом центре сегодня производят удручающее впечатление. Так быть не должно. На мой взгляд, под многоэтажное строительство сегодня следует рассматривать три категории площадок. Первая - земля под ветхими и аварийными домами. Вторая - участки, занимаемые «хрущевками»: да, они могут простоять еще несколько десятков лет, но земля под ними используется крайне неэффективно. Третья категория - промзоны.

Безусловно, при реализации данной стратегии возникает несколько существенных рисков. Главный - отношение граждан к частной собственности. Доходит до смешного. Генеральный директор компании «КомСтрин-Регион» Ваган Авакян: «Люди осознали, что собственность может принести им очень хорошую прибыль. Мы расселяли два больших квартала в Перми. За полгода договорились со 150 семьями. На всех потратили около 400 млн рублей. Но один владелец маленького гаража уперся. Нам пришлось за несколько кв. метров земли заплатить ему 4 млн рублей».

Выхода здесь видится два. Во-первых, введение законодательных норм, которые сбалансируют взаимоотношения застройщика и собственника жилья, предназначенного под снос. Главное здесь - избежать крайностей (как в Сочи или Владивостоке).

Во-вторых, по словам Михаила Волкова, можно завлечь собственника экономической выгодой. Например, включить его в состав учредителей предприятия, которое будет возводить новый дом: «Если человек оформил участок, квартиру, коттедж в собственность, то он рассчитывает в будущем получить с этих объектов доход. Если застройщик предлагает ему меньше, чем он ожидает, то естественно сталкивается с сопротивлением. Нужно людям дать понять, что вместо трехэтажного дома, занимающего гектар, можно построить 40-этажную высотку, и посредством включения в состав учредителей они могут получить огромный доход». Правда, застройщики пока категорически против подобного развития события, они опасаются включать сторонних собственников в акционерный капитал или состав учредителей.

Еще один риск - транспортный коллапс. Уже сегодня центры крупных городов в час пик превращаются в одну большую пробку. Проблему нужно решать радикально и быстро. И в рецептах нет ничего нового - отменить как класс бесплатную стоянку в центре, развивать общественный транспорт, пересмотреть его маршруты и систему дорожного движения в целом (сделать некоторые дороги односторонними, изменить режимы работы светофоров, убрать под землю пешеходные переходы и т.д.), возводить перехватывающие парковки. Меры непопулярные, и в предвыборный период они явно не будут актуальными. Однако без них в среднесрочной перспективе не обойтись.

Дополнительные материалы:

Соцэкономизм

Решение проблемы обманутых дольщиков может быть выгодно не только для имиджа властей, но и для инвесторов, вкладывающихся в незавершенные объекты, считает директор ГК «Центр недвижимости "Северная казна"» Татьяна Деменок.

- Татьяна Юрьевна, насколько актуален для уральского рынка недвижимости вопрос обманутых дольщиков?

- На мой взгляд, он стоит сегодня очень остро. Это одна из болевых точек рынка недвижимости. Приведу пример: на начало 2011 года в Екатеринбурге было 30 проблемных объектов. Это несколько тысяч семей. Радует, что в последнее время количество недостроя стало активно сокращаться: сейчас в столице Среднего Урала таких объектов около десятка.

- Ваша компания вкладывалась в незавершенные объекты?

- Да. Мы взяли два дома в Екатеринбурге, оба - на этапе котлована. На данный момент один уже достроен. На втором ведутся работы согласно графику строительства.

- С какими проблемами сталкивается инвестор, решивший вложиться в такие объекты?

- По нашему опыту, основных две. Первая - обманутые люди, которые никому и ни во что не верят. Их единственное желание - забрать вложенные деньги. Но мы не банк и не можем людям вернуть их средства. Наша задача - возвести объект. Главное - доказать дольщикам, что мы сможем профинансировать строительство.

Вторая - просроченная документация и отношения с монополистами. Она снимается при посредничестве власти, которая заинтересована в решении проблемы обманутых дольщиков.

- Интерес власти очевиден. Но зачем незавершенка бизнесу? Для инвестора такие проекты выгодны?

- Самый главный плюс таких объектов - экономия времени. Соответственно, быстрая оборачиваемость средств. По последнему дому мы выиграли аукцион в феврале 2011-го, а на площадку вышли уже в марте. У нас на руках были экспертиза, разрешение на строительство, ТУ (правда, просроченные, но нам с помощью региональных властей удалось их продлить). Обычно же от аукциона до выхода на площадку проходит два года.

Но обольщаться не стоит: прибыли, которую может получить инвестор при строительстве дома с нуля, здесь нет. В нашем случае это 5 - 10%.

- Дольщики должны доплачивать за завершение строительства?

- Если они внесли 100% стоимости квартиры, то нет. Если же остались непроплаченные метры, то их придется покупать по актуальной цене.

- А что делать с объектами, в которых большинство квартир оплачено на 100: для инвестора вкладываться в их завершение невыгодно.

- С такими объектами более сложная ситуация, хотя и она небезнадежна. К примеру, инвестор, который достраивает такой дом, может получить на льготных условиях еще один земельный участок.

Подготовил Сергей Ермак