Построить застройщика

Нынешний год станет для строительной отрасли России переломным: Государственная дума приняла в декабре «жилищный пакет» законопроектов и поправок. Часть норм вступила в силу 1 января 2005 года, остальные начнут действовать в течение года. Не исключено, что отрасль будет лихорадить: правила игры кардинально меняются.

Удалось ли пакету решить заявленную задачу — сформировать в России рынок доступного жилья, — говорить пока рано. Но сделать первые выводы, указать на явные сильные и слабые места в новом законодательстве уже можно.

Безоговорочно удачными участники рынка признают нормы, направленные на развитие спроса со стороны населения и в первую очередь — ипотеки. «Жилищный кодекс, законы об участии в долевом строительстве и о государственной регистрации, об ипотечных ценных бумагах, — все эти изменения не приведут к немедленному снижению процентной ставки по ипотечным кредитам или увеличению сроков ипотеки. Но они сформируют более благоприятную среду, в которой банки будут принимать решения о выделении ресурсов для ипотеки. Предложение подобных услуг будет расти, больше кредитных учреждений пойдет на этот рынок, усилится конкуренция. Это приведет в конечном счете и к снижению ставок, и к увеличению сроков», — считает заместитель генерального директора Меткомбанка Николай Щур.Оценки законов, направленных собственно на развитие строительства, не столь однозначны.

Ясность и еще раз ясность

Пожалуй, больше всего ожиданий строители связывали с новым Градостроительным кодексом. Как важнейшую новацию в законе и представители муниципальных властей, и застройщики отмечают четкое разделение властных полномочий в отношении строительного рынка между муниципалитетами и субъектами федерации.

Детализирован порядок получения разрешения на строительство. Появился новый документ — «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию». Выдавать его будет муниципалитет вне зависимости от принадлежности объекта (федеральной, областной, муниципальной или частной). Без этого документа здание не может быть заселено и зарегистрировано в государственном реестре недвижимости. Акт приемки в эксплуатацию остается, но как внутренний документ: его будет готовить инвестор или застройщик. Так же только муниципалитеты будут выделять землю под застройку.

Застройщики к нововведениям относятся положительно. «Раньше правила игры на рынке были нечеткими: разрешать строительство могли как власти субъекта, так и муниципалитет. Возникали разногласия: один и тот же земельный участок могли выделить два различных органа — муниципалитет и областные власти. В новом градостроительном кодексе четко зафиксировано: выделение земельных участков, согласование их назначения, определение, что можно строить и чего нельзя, ограничение по этажности и прочее — прерогатива городских властей. Нам понятно, куда идти, с кем договариваться, чьи условия соблюдать, — говорит заместитель генерального директора НП „Атомстройкомплекс“ Юрий Сушко. — Четко прописан перечень документов, которые необходимо собрать для получения разрешения на строительство. И отдельной строкой категорично указано: запрещается требование документов, не указанных в списке. Это существенно снижает вероятность злоупотреблений».

Функции надзора и контроля, которые раньше также дублировались (одновременно работали городской, областной и федеральный органы надзора), возлагаются на власти субъекта федерации, кроме случаев строительства особо сложных объектов и объектов федерального значения, контролировать которые будут федеральные органы. Еще одна важная новация, добавляющая ясности правилам игры на строительном рынке, — введение градостроительных регламентов (см. интервью с президентом фонда «Институт экономики города» и руководителем рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок Надеждой Косаревой).

Вопрос ответственности

Надежда разработчиков проекта Градостроительного кодекса и застройщиков на отмену государственной экспертизы проектной документации не оправдалась. Строители рассчитывали, что вернутся положения, существовавшие до 1994 года: тогда государственной вневедомственной экспертизе проектной документации подлежали только объекты технически сложные и возводимые за счет бюджетных средств всех уровней. Проекты частных инвесторов и собственников ей не подлежали.

Новый кодекс освобождает от длительной и запутанной процедуры экспертизы только типовые объекты и объекты малоэтажного строительства (жилые дома до трех этажей и производственные помещения до 1500 кв. метров). Для остальных она сохраняется.

«Практика показывает, что органы госэкспертизы завалены объектами, по которым требуется выдать заключение, сроки проведения экспертизы зачастую срываются, стоимость этих работ постоянно растет», — отмечает Юрий Сушко.

Между тем смысла в процедуре немного. Застройщик сам заинтересован в том, чтобы проект отвечал всем нормам и требованиям, иначе построенный объект не будет допущен в эксплуатацию. Внутренних возможностей для проработки проекта (в первую очередь кадровых) у застройщиков больше. А проектная экспертиза уже давно выродилась в лучшем случае в формальную процедуру, в худшем — в безотказный инструмент мздоимства.

Представители властей приводят свои аргументы в защиту экспертизы. «Строительство — особая отрасль, здесь слишком велика доля ответственности. До такой самостоятельности бизнес, безусловно, не дорос. Не доросли и инвесторы. Сегодня все чаще на рынок выходят агентства недвижимости. У них задача одна: создать объект в максимально короткий срок, продать его, а дальше хоть трава не расти. Я сталкивался со случаями, когда геологические изыскания в полной мере не выполнялись, проектные решения на стройплощадке не соблюдались, вплоть до того, что на ней варились несущие конструкции. Это означает одно: таким людям нельзя доверять создавать объекты самостоятельно», — констатирует заместитель главы города Екатеринбурга Владимир Крицкий.

Проблема недобросовестных застройщиков действительно существует. Но выявить их может не экспертиза проектов, а органы, выдающие лицензии строительным компаниям. «Вы выдали лицензию проектному институту, удостоверив его квалификацию и то, что он справится с обязанностями. И тут же начинаете проверять его работу. Не проще ли тогда отменить лицензирование и ввести сплошную экспертизу? Или ужесточить требования к выдаче лицензии и периодически проверять, соответствует ли лицензиат условиям лицензии, — но при этом отменить экспертизу. А сейчас получается, что один государственный орган проверяет работу другого государственного органа. А застройщик здесь при чем?» — недоумевает Юрий Сушко.

Доля дольщика облегчена

Почти революционным получился закон о долевом участии. Во всяком случае, именно он привлек особое внимание строительных организаций, стал темой январских кулуарных и публичных дискуссий участников рынка.

В законе есть безусловные плюсы. «Четко регламентируется, кто является застройщиком, что называется объектом долевого строительства. Это первый закон, который однозначно и четко структурирует понятия. До сегодняшнего момента эти определения косвенно трактовались по некоторым положениям Гражданского кодекса, бухгалтерского учета. Неразбериха порождала массу споров и возможность разной интерпретации понятий, к примеру, в судебной практике. Теперь в этих спорах можно смело поставить точку. Аналогичная ситуация с судебными спорами о формах договоров, по которым привлекались денежные средства покупателей: в законе четко сказано, что если средства привлекаются для строительства — это договор долевого участия, и взаимоотношения строителей и потребителей регулируются данным законом», — говорит заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин.

Строители ясности взаимоотношений рады. Резкому увеличению ответственности и ужесточению правил застройки — нет. Рассказывает Владимир Крицкий: «Закон значительно усиливает правовую защищенность дольщиков. Отныне застройщик не может приступить к работе с дольщиками, не выполнив три основных требования: он должен получить разрешение на строительство, зарегистрировать право обладания земельным участком и опубликовать проектную декларацию».

Проектная декларация — новшество. Требования к ней, изложенные в законе, жестки. Она должна содержать все данные о застройщике, начиная с учредителей и заканчивая текущим финансовым состоянием, сведения об участии в строительстве объектов за предыдущие три года, собственно проект. Застройщик не сможет собирать деньги дольщиков, если за две недели до первого привлечения денег не опубликует проектную декларацию в СМИ. Причем обновлять данные проектной декларации необходимо ежеквартально.

На первый взгляд, норма абсолютно справедливая. Она позволяет защитить дольщиков от непрофессиональных игроков и мошенников, а строительные компании заставляет быть более открытыми, что в стратегическом плане им же на руку. Но есть и обратная сторона: «Если раньше застройщики могли привлекать средства дольщиков на первоначальном этапе строительства и на эти деньги готовить, например, проектную документацию или проводить отселение с площадки под застройку, то сейчас это категорически запрещено делать, поэтому на подготовительных или ранних этапах строительства застройщики вынуждены будут привлекать либо собственные деньги, либо заемные средства банков. Соответственно проценты за обслуживание этих денежных средств лягут на себестоимость строительства и в конечном счете — на цену метра для дольщиков», — считает Андрей Озорнин.

Особенно застройщики озабочены неравноправием в отношениях с дольщиками. Так, штрафная санкция для дольщика, который просрочил сроки по договору оплаты, установлена в размере 1/150 ставки рефинансирования в день, а для застройщика, не соблюдающего сроки, вдвое больше — 1/75. Законом предусмотрен односторонний отказ от выполнения условий договора со стороны дольщика. Застройщик этого права лишен.

Опасные несоответствия

Большинство строителей считают, что закон дает дольщикам слишком много прав. Так, при нарушении условий оплаты договора дольщиком застройщик должен по закону выждать три месяца, а после этого обратиться в суд, дождаться судебного разбирательства, возможно, повторного заседания, если дольщик не явился, суда высшей инстанции, если дольщик подал кассационную жалобу. Процесс может затянуться на месяцы и годы. Все это время квартира дольщика «висит». Деньги за нее не поступают, а реализовать ее застройщик не может. Несколько таких квартир на одном объекте — уже существенная финансовая проблема для строителей. «Мы не можем просить остальных дольщиков заплатить больше на основании того, что некоторые не платят. А значит, строителям придется лихорадочно искать средства на продолжение строительства, прибегать к банковским займам, а проценты по ним опять же упадут на себестоимость», — прогнозирует Андрей Озорнин.

Генеральный директор ЗАО «Тюменинвестстрой» Виктор Беличенко отмечает еще ряд негативных моментов. Повышенные требования к застройщикам и условия привлечения ими денежных средств по закону не согласованы со сроками, условиями и порядком получения разрешительной документации на строительство (например, срок регистрации договора долевого участия — 21 день, все это время привлечь средства нельзя). Чрезмерная отчетность застройщика, возможно, будет отвлекать от основного вида деятельности (так, в проектную декларацию необходимо вносить информацию даже о незначительных изменениях: перепланировке какого-либо помещения, замене материала пола). Штрафы за небольшие нарушения неоправданно высоки (например, максимальный размер штрафа за непредоставление в сроки отчетности — 5000 МРОТ). Контролирующий орган наделен обширными полномочиями вплоть до подачи заявления о ликвидации организации-застройщика. Все это позволяет Беличенко констатировать: «Закон устанавливает жесткие правила и критерии ведения строительства с привлечением денежных средств от дольщиков. Это приведет к сокращению числа строительных организаций на рынке долевого участия и поглощению рынка строительства крупными, сильными организациями других регионов, в первую очередь Москвы и Санкт-Петербурга».

Есть в законе и явные перегибы. Так, пункт второй статьи 20 закона о долевом участии гласит: застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные, регистрационные, финансовые и аудиторские документы (всего больше десяти видов). Пугает не требование содержания отчетности в порядке, а то, что застройщик обязан предъявлять ее каждому встречному. Эту норму можно легко использовать в корыстных целях. «Представим, что строительная компания хочет испортить жизнь конкуренту. Для этого достаточно посылать в офис компании каждый день по одному человеку, вооруженному законом. Работа будет парализована: все силы уйдут на выполнение требования, сбор и подготовку документации, — считает член экспертного совета комитета по собственности Государственной думы РФ Максим Котляров. — Вообще закон дал гражданам массу возможностей для того, чтобы спорить и судиться с застройщиками и даже получать от этого определенную прибыль. Я не исключаю, что в ближайшем будущем возникнет институт профессионального сутяжничества: люди досконально изучат закон и будут пользоваться его недоработками в корыстных целях».

Насколько сбалансировано новое жилищное законодательство, можно будет говорить минимум через год, когда накопится опыт применения, наработается судебная практика по спорным вопросам. Сейчас ясно одно: законодатели успешно справились со стимулированием платежеспособного спроса населения, ввели четкие правила игры, вынудили застройщиков стать более ответственными. Теперь, чтобы полностью реализовать идеологию пакета, необходимо в ближайшее время дать строителям больше возможностей к ведению бизнеса, максимально сократить число препятствий для расширения их деятельности.