Похоже на саботаж

Фото - carltontechnology.com

Когда 1 октября 2005 года вводилась обязательная процедура распределения земли под жилищное строительство через аукционы, идеологи новации утверждали: это позволит допустить к приобретению земли и строительству всех желающих. Таким образом, на жилищном рынке вырастет количество игроков и объем предложения, рост цен под давлением конкуренции замедлится. Сегодня следует признать: идея провалилась.

Мало, плохо, дорого

Говоря о земельных аукционах, мы в первую очередь обратили внимание на два типа земельных участков: выделяемых для многоэтажного жилищного строительства и для комплексного освоения территории (по сути, то же строительство, только в больших объемах и со всей необходимой инфраструктурой, например возведение целого микрорайона). Именно на них (в отличие от отведенных под индивидуальное строительство) создается жилье, поступающее на рынок. Именно количество этого жилья обуславливает рост цен.

Первое, что бросается в глаза при анализе аукционов, прошедших в уральских областных центрах: участков очень мало. Если сопоставить количество выставленной на аукционы земли с тем объемом жилья, что на ней можно построить, увидим: объемы ввода, подобные нынешнему, не обеспечить.

Если взять только фактически проданные земельные участки, ситуация вовсе аховая: в Екатеринбурге ушло лишь 33% выставленных участков, в Перми — 36%. Остальные не нашли спроса. Очевидно: заявленная стартовая цена участков значительно выше, чем заслуживают их инвестиционные возможности. А когда на аукционы случайно попадали ликвидные участки, право на их аренду продавалось по баснословным ценам. Рекорд, зафиксированный на Урале: продажная цена превысила стартовую в 17 раз.

Объем земли, выделенной под жилищное строительство через аукционы, — мизер по сравнению с ежегодно застраиваемым объемом. Но темпы ввода жилья не снижаются. Почему? Потому что лидеры рынка озаботились «заготовлением участков впрок» до 1 октября 2005 года. По данным, имеющимся у одного из депутатов законодательного собрания Свердловской области, в Екатеринбурге таких площадок роздано 250.

По признанию топ-менеджера одной из «запасливых» компаний, у них в наличии земли на пять лет бесперебойной работы.

И это не предел. Немудрено, что на аукционах эта компания не приобрела пока ни одного участка. Наш респондент еще и удивляется: «Я не понимаю, кто покупает участки за такие деньги. Мы несколько раз участвовали в торгах, но вовремя останавливались. Участок же уходил за сумму, в полтора раза превышавшую ту, которая позволила бы завершить проект хотя бы с нулевой рентабельностью». Понятно, кто покупает: строители, которые не могли «делать запасы», а теперь надеются, что бешеный рост цен позволит им отбить бешеную же стоимость участка на аукционе. Альтернатива у них одна — покупать участки на вторичном рынке у тех же запасливых по еще более баснословным ценам (3 — 4 млн долларов за гектар в Екатеринбурге).

Частью незаконно

Встречаются из ряда вон выходящие случаи, когда чиновники демонстрировали наплевательское отношение не только к духу, но и к букве земельного законодательства. Так, в Екатеринбурге, Перми, Челябинске и Уфе часть участков продана на аукционе с одним участником. Юристы утверждают — это прямое нарушение законодательства: по земельному кодексу аукцион считается состоявшимся, только если в нем  приняло участие не менее двух игроков.

Рыночное сообщество зафиксировало несколько случаев, когда привлекательные участки уходили с аукциона по подозрительно низким ценам. Когда один из инцидентов получил огласку, оценщик, работавший с участком, лишился лицензии. Но оценщик тут — стрелочник. Его коллега рассказал, что уже год не работает с мэрией: «Невозможно заниматься независимой оценкой, администрация давит, вынуждая завышать или занижать стоимость земли».

Еще одно тревожное для строителей событие: месяц назад в суде оспорены итоги аукциона, победивший застройщик лишился участка. Очень важная деталь: истцами выступили жители близлежащих домов. Они смогли доказать: уплотнять застройку в этом месте нельзя, это нарушит санитарные нормы и их права. Но ведь муниципалитет тщательно готовил участок (чиновники как раз и утверждают, что участков выставляется мало, поскольку процедура подготовки длительна, сложна и дорога). А раз готовил, должен был вынести обоснованное решение о том, что площадка, выставленная на аукцион, подходит для строительства жилья (подробнее о процедуре подготовки см. в интервью генерального директора ЗАО Юридическая фирма «Левъ» Елены Артюх). Теперь у строителей возникает закономерный вопрос: каково качество всех этих подготовительных процедур и экспертиз, если они в одночасье оспариваются? 

Есть варианты

Что в итоге? Формально аукционы работают. На деле — через год после их запуска у кормила жилищного строительства все те же приближенные к муниципалитетам лица. Не достигнута главная цель — допустить к земле новых игроков. Очевидно: необходимо немедля принудить муниципалитеты активизировать процесс подготовки земельных участков и на порядок увеличить количество выделяемой под жилищное строительство земли. Иначе жилищный нацпроект, и без того выглядящий фарсом на фоне динамики цен, превратится просто в издевательство.

Бизнес-сообщество готово предложить конкретные меры (см. статьи «Если по совести — можно быстрее» и «Продавать, но не за деньги»). Но эксперты сходятся в одном: говорить о вариантах развития рынка земли имеет смысл только при полной публичности и прозрачности процесса выделения участков, неукоснительного выполнения существующего законодательства. Есть еще одно условие — добросовестность: и чиновников, и строителей.