За и против

За 

 Станислав Придвижкин (заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области).

Станислав Придвижкин

Закон — шаг к тому, чтобы строительный рынок со временем стал в большей степени, чем сейчас, рынком покупателя. Вносится ряд положительных новаций. Во-первых, дольщик становится именно покупателем, а не инвестором: теперь у него больше прав и меньше рисков. Благодаря введенной процеду-ре регистрации договора долевого участия полностью исключается возможность, например, двойной продажи одной квартиры. Да, в результате цены немного вырастут, поскольку инвестиционный цикл у застройщика удлинится. Но, думаю, 2 — 3% — нормальная плата за исключение риска лишиться всех денег. Кроме того, закон позволяет покупателю привлечь ипотечный кредит еще на стадии долевого строительства, когда договор долевки будет соответствующим образом зарегистрирован. В итоге ипотечные деньги развернутся со вторичного рынка на первичный.

У строителей свои преимущества. На первый взгляд, возможности финансирования строительства сокращаются из-за более жестких правил. Но это — в узком сегменте потребителей, которые обладают достаточно высокими доходами для того, чтобы оплатить квартиры в течение года-двух. Людей, которые смогут вступить в долевку, используя ипотечный кредит, в три-пять раз больше. Значит, в перспективе вырастут объемы строительства, которые сдерживаются одним — платежеспособным спросом. Некоторое снижение будет наблюдаться только в следующем году: на переходном этапе это неизбежно.

Еще один миф: новый закон приведет к укрупнению игроков и монополизации. С рынка уйдет процентов десять непрофессионалов и авантюристов. Всем остальным от этого только лучше. Они получат землю, которая зависает под долгостроями из-за того, что проект был изначально слишком рискованным и провалился. Повысится общий уровень доверия к строителям. Сегодня банк, решая вопрос о выдаче кредита, просчитывает риски строительного бизнеса в общем, и риски, которые возникают из-за недобросовестного бизнеса, автоматически распространяются на всех. Снизятся общие риски — снизятся процентные ставки.

Наконец, раньше мы говорили: крупным игрокам проще привлекать как кредитные ресурсы, так и средства дольщиков (в силу большей известности). С развитием ипотеки становится проще финансировать строительство мелким компаниям, ведь банку, который выдает ипотечный кредит, нет разницы: строит компания один или сто домов. И население будет меньше опасаться нести деньги в небольшую растущую компанию — дольщиков защищает закон.

Против

Татьяна Басманова (директор аудиторской группы «Капитал»).

Татьяна Басманова

Закон в нынешней его редакции вряд ли ускорит темпы формирования рынка доступного жилья. Скорее напротив, он приведет к дальнейшему росту цен на жилье и усилит монополизацию строительного рынка.

Самый насущный вопрос среди застройщиков — необходимость получения до 1 апреля документов, разрешающих строительство. Не секрет, что в ряде регионов застройщики получают разрешение на строительство уже на стадии завершения объекта. По новому закону, компании, не имея разрешения, не смогут привлекать средства дольщиков, а это на сегодняшний день единственный источник финансирования строительства. Возникает риск, что по проектам, которые находятся не на стадии «крыши», застройщики не успеют оформить необходимую документацию. Следовательно, завершение подобных проектов под угрозой. В этой ситуации у застройщиков остается два пути: либо по максимуму собрать деньги с дольщиков до вступления закона в силу, либо принимать инвестиции в неденежном виде (векселями и материалами).

Большие нарекания вызывает явный дисбаланс в защите прав строительных компаний и дольщиков в пользу последних. Новый закон заставляет застройщиков гарантировать качество в течение пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. Но гарантийный срок на строительно-монтажные работы и материалы — один-два года.

Введение жестких санкций за невыполнение сроков сдачи объектов — шаг, безусловно, необходимый для повышения цивилизованности рынка. Но застройщики обеспокоены не столько необходимостью соблюдать декларируемые сроки строительства в будущем, сколько возможностью злоупотреблений со стороны дольщиков по текущим проектам.

Не решен вопрос с налогообложением. Раньше средства дольщиков налогами не облагались как инвестиционно-целевые. Ситуация, когда деньги сначала вкладываются застройщиком, а потом компенсируются за счет долевки, никак не отражена в Налоговом кодексе.

Непонятно, каким образом будет реализован контроль за исполнением нового законодательства: четкого механизма формирования контрольного органа нет, и работ в этом направлении не ведется.

Все это — проблемы переходного периода. Однако в первую очередь они ударят по небольшим строительным компаниям. Их уход с рынка серьезно повлияет на объем предложения жилья и, как следствие, на уровень цен за квадратный метр.