Улица с односторонним движением

Уральский рынок оценки восстанавливается после кризиса существенно медленнее других «родственных» сегментов - аудита, консалтинга, юридического бизнеса. Об этом говорят данные, полученные в ходе подготовки очередного рейтинга оценочных компаний Урала и Западной Сибири за 2010 год.

В предкризисные годы региональный рынок оценки прирастал ежегодно на 30%, по итогам 2009 года доходы от оценочной деятельности 39 компаний-участниц рейтинга сократились на 13%. При этом в целом по стране выручка 100 крупнейших оценочных компаний России за 2009 год увеличилась на 5%.

В 2010 году совокупная выручка участников нашего рейтинга выросла на 8%, в то время как суммарная выручка консалтинговых компаний - на 16%, аудиторских - на 15%. В чем причины слабого оживления, какие факторы будут влиять на оценочный бизнес в ближайшие годы? Эти темы мы предложили обсудить руководителям оценочных компаний региона, филиалов московских оценочных компаний, представителям государственных органов власти на круглом столе «Рынок оценочных услуг Урала и Западной Сибири».

Банк как двигатель оценки

Структура выручки участников рейтинга по сравнению с докризисным периодом не изменилась. На третьем месте - оценка бизнеса с результатом 15%. Представитель управляющий компании «Независимая экспертиза, оценка и консалтинг» Зоя Кузнецова считает, что это закономерно, и кризис особого влияния на сегмент не оказал: «В процессе переделов собственности, корпоративных спорах почти всегда возникает потребность в оценке стоимости бизнеса, поэтому компании, которые на ней специализируются, имеют постоянный спрос. На мой взгляд, в наиболее выгодном положении оказываются те, кто дополнительно к оценке предоставляет сопутствующие услуги, например представительство в суде, юридическое решение споров». Интересно, что в прошлом году у оценщиков появились клиенты нового типа. Директор Центра оценки Пермской ТПП Сергей Мармыш говорит, что в 2010 году увеличилась доля проводимых оценочных экспертиз для судебных органов власти (районные и арбитражные суды, следственные отделы МВД).

На втором месте по выручке - оценка оборудования и транспортных средств (21%). А безусловным лидером остается оценка недвижимости - 57%. Спрос на этот вид услуг главным образом формирует банковский сектор: банкам нужно оценивать стоимость имущества при оформлении его в залог, при выдаче ипотечных кредитов. Провал рынка оценки в кризис напрямую связан со стагнацией кредитного рынка, и вполне логично было бы ожидать его роста с восстановлением объемов кредитования, которое началось в 2010 году. Директор по оценке филиала консалтинговой группы «НЭО центр» в Екатеринбурге Денис Кардаков говорит, что в его компании, работающей со многими кредитными организациями во всех регионах, рост от оценки недвижимости был ощутим. Однако в целом по рынку динамика явно слабее, чем до кризиса. В ходе дискуссии за круглым столом мы попытались разобраться в причинах.

Тест на входе

Председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин считает, что быстрого посткризисного восстановления по аналогии с другими отраслями нет в силу того, что значительная часть заказов начала уходить к оценочным компаниям федерального уровня:

- Во время кризиса некоторые фирмы (потенциальные клиенты региональных оценочных фирм) были приобретены московскими и федеральными компаниями. В процессе слияния или поглощения местных игроков бразды правления переходили к москвичам. Соответственно, поменялось руководство, которое начало отдавать предпочтение московским и петербургским оценочным компаниям. Я считаю, что для местных игроков это одна из основных причин отсутствия более существенного увеличения доходов в 2010 году.

Руководитель Свердловского отделения «Российского общества оценщиков» Андрей Потапов подтверждает: «Идет укрупнение рынка, и заказы вымываются с регионального уровня. Некоторые клиенты, с которыми мы работали годами, объяснили нам, что им дан приказ заказывать оценку в московской или питерской фирме».

Второй фактор, который мешает зарабатывать, - стоимость услуг оценщиков. Уже много лет, собирая за круглым столом «Э-У» специалистов оценочного бизнеса, мы слышим: рынку мешает засилие неквалифицированных специалистов. Они роняют и цены, и престиж профессии. Определить на этапе выбора оценщика уровень его квалификации сложно. Осознание приходит позже, когда клиент использует сделанный отчет в ходе судебного процесса или заключения сделки. Очевидно, банкам, которые выступают основными заказчиками оценки недвижимости, надоело ходить по судам: они вводят процедуру аккредитации. «Первым по этому пути пошел Сбербанк России, мы ожидаем прохождения подобных аттестаций в других банках, в первую очередь с государственным участием», - прогнозирует Сергей Мармыш. Оценщикам это не очень нравится, они говорят, что процедура незаконна, но факт остается фактом.

Еще сложнее бороться с низким качеством отчетов государственным структурам. «Нередки ситуации, когда в ходе конкурсов на отбор оценщиков цена контракта составляет ноль рублей. К сожалению, арбитражная практика закрепила допустимость заключения контракта при такой цене, что с экономической точки зрения недопустимо (ввиду отсутствия встречного удовлетворения)», - комментирует Зоя Кузнецова.

Государство проблемы понимает, потому что само имеет прямые убытки. Примеры приводит начальник отдела министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Алексей Знаменский:

- Некоторое время назад у нас был оценщик, который выиграл торги, потому что предложил за оценку бизнеса самую низкую цену из всех участников - 10 тыс. рублей. И вот полгода он ходил к нам, и никак не мог выполнить свою работу. Какие у нас рычаги? По процедуре мы можем обратиться в СРО, где состоит этот оценщик, и попросить ее сделать экспертизу на составленный им отчет, а потом с этим заключением идти в суд. Но, во-первых, экспертиза отчетов в саморегулируемых организациях как инструмент борьбы с низким качеством отчетов не работает. У нас были случаи, когда на слабые отчеты мы получали положительные заключения от СРО. Во-вторых, признание отчета некачественным для нас не выход. Чтобы заключить новый контракт, мы должны расторгнуть предыдущий, а это в ряде случаев возможно исключительно в судебном порядке. Таким образом, конфликт с оценочной компанией может привести к неисполнению программы приватизации государственного имущества, а в случае применения некачественного оценочного отчета - к оспариванию и расторжению сделки приватизации. Особенно велика цена ошибки для крупных приватизируемых объектов.

И снова не ладом

У проблемы два источника, и о них мы опять же говорим который год. Первый - низкий барьер входа в профессию: заняться оценочной деятельностью сегодня может любой выпускник вуза, сдав минимальные квалификационные экзамены. Директор компании «Оценка и экспертиза собственности» Лев Сегаль предлагает обратить внимание на международный опыт:

- В развитых европейских странах, в США давно существуют разные уровни квалификации. Если оценщик только окончил вуз, сдал низший квалификационный экзамен, он имеет право оценивать только определенный пул объектов, например жилые апартаменты. Следующий уровень - жилые дома с земельными участками, еще выше - объекты коммерческой недвижимости. Эти механизмы в разных странах работают по-разному, но аттестация на уровни знаний есть во всем мире. У нас пока присутствует излишний либерализм, считается, что рынок должен все это регулировать. Возможно, когда квалификация всех участников рынка будет расти, так и будет. Но мы, к сожалению, живем в настоящий момент и проблемы у нас сейчас.

Второй источник проблем - пресловутый закон о госзакупах. Демпинг возникает там, где единственным критерием отбора оценщиков является цена. И, как показывает практика, именно сюда, на аукционы, в первую очередь идут те самые неквалифицированные оценщики, только получившие дипломы: предложив минимальную цену, они получат первые заказы и набьют руку. Оценщики говорят, что 94-ФЗ позволяет ввести квалификационные требования при организации конкурсов и тендеров, просто госорганы пользоваться этим правом не спешат. Это не решит проблему, считает Алексей Знаменский: «Мы можем выставить дополнительные требования, например размер оценочной компании. Ну, выиграет его крупная московская компания. Но отдаст она этот заказ либо своему филиалу, либо какой-нибудь местной маленькой оценочной компании с опять же низким уровнем знаний и опыта».

- Надо искать наиболее точные и эффективные критерии отбора и квалификационные требования, - предлагает Андрей Потапов. - Для этого надо сесть всем вместе и прописать проблемное поле. Я много раз предлагал это и руководству министерств, и фонду имущества Свердловской области. К сожалению, нет интереса, нет желания проявлять инициативу.

Жесткая реакция

Возможно, чиновники надеялись, что порядок в отрасли наведут сами оценщики: отрасль первой из консультационных видов бизнеса вышла из системы государственного регулирования. Сегодня созданы фактически все необходимые институты (саморегулируемые организации, Национальный совет по оценочной деятельности), принято четыре стандарта. В отличие от государственного лицензирования система саморегулирования предполагает, что участники рынка сами будут изгонять из своих рядов непрофессионалов, поскольку за их просчеты и ошибки они вынуждены рассчитываться из общего компенсационного фонда. Это в теории. На практике механизм работает с трудом. Директор компании «Оценка недвижимости и бизнеса» Любовь Шитикова видит в этом недоработку со стороны исполнительных аппаратов СРО:

- Что СРО сделали за три года для того, чтобы отчеты их членов стали более качественными? Проводят платные семинары? Но их цель - собрать деньги, не более того. Штрафуют за ошибки? Но и это имеет целью сбор денег. Создается впечатление, что исполнительному аппарату наших СРО вообще не нужна качественная оценка, важнее возможность собирать дополнительные ресурсы. Хотя, казалось бы, способ очевиден: распространение типовых качественных разработок отчетов об оценке, бесплатное для членов СРО распространение методической помощи по ключевым вопросам теории.

Директор челябинского филиала НП «Ассоциация российских магистров оценки» Константин Белорыбкин связывает провалы с недостаточно эффективной работой Национального совета по оценочной деятельности:

- Это орган, объединяющий СРО. Но наш Национальный совет абсолютно ничего не делает. На его сайте есть разработанный проект расценок за оценочные услуги, датированный 2009 годом. При этом все СРО отчисляют часть взносов своих членов в этот совет, отчитываются перед ним. Стыдно на сайте такой организации иметь информацию 2009 года.

Видимо, устав ждать, когда институт СРО заработает в полную меру, государство предприняло жесткие шаги. Спровоцировало их строительство олимпийских объектов в Сочи: там пришлось сносить жилые дома и выплачивать за них компенсацию. Так вот стоимость двух одинаковых строений различалась по разным отчетам в разы. Реакцией стал 431-й федеральный закон. Он усилил ответственность членов экспертных советов СРО за проведение экспертизы отчетов и ужесточил финансовые санкции. По действующему законодательству, если заказчик в суде докажет, что объект оценен неверно, он имеет право потребовать возмещения потерь от самого оценщика. Для этого предусмотрен механизм страхования профессиональной ответственности. Если же заказчик, используя такой отчет, еще и получил убытки и доказал это в суде, он может дополнительно обратиться в соответствующую СРО с требованием возместить его потери из компенсационного фонда. До этого года размер выплаты из компенсационного фонда по одному страховому случаю за одного оценщика составлял 600 тыс. рублей, а в соответствии с 431-м ФЗ он поднят до 5 млн рублей. Кроме того, введена новая норма: если заказчик совершил сделку на основании отчета, по которому дано положительное заключение экспертного совета СРО и при этом понес убытки, он может претендовать на получение компенсации до 1 млн рублей из того же фонда СРО.

Анализируя эти новации еще не стадии разработки проекта, мы предположили, если заказчики будут пользоваться представленными законом правами, это сильно ударит по самим СРО и, возможно, приведет к уходу с рынка мелких организаций. Прошло еще не так много времени, чтобы можно было подтвердить или опровергнуть предположения, в том числе и потому что нет судебной практики. Очевидно, это станет темой следующего нашего круглого стола. Если же говорить по сути изменений, то большинство игроков считают, что только увеличением нулей в суммах штрафов ответственность не повысить.

- Оценочная деятельность, как и любая другая, это улица с двухсторонним движением, где государство должно помогать теми ресурсами, которыми оно обладает, - резюмирует Андрей Потапов. - Почему в России страдает уровень оценки? Потому что у оценщика часто нет главного инструмента - достоверной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов. На основании такой информации можно проводить различные исследования, в том числе строить математические модели, позволяющие корректно рассчитывать и обосновывать рыночную стоимость. Прежде всего это касается уже осуществленных сделок с недвижимостью. Сейчас эта информация предоставляется выборочно или закрыта для оценщиков. Оттого мы и имеем такой вялый рынок, оттого и не растем.