Наше Новое Первое Неожиданное

Жилое проектирование

Как власти, жилые застройщики и банки будут справляться с вызовами текущего момента и обеспечивать горожан комфортной средой

Журнал «Эксперт-Урал» запускает новый дискуссионный формат Expert Urban Talks (EUT), площадку, где девелоперы, агентства недвижимости, банки, управляющие компании обмениваются опытом реализации проектов, рассказывают о находках, совершенных ошибках, гордятся достижениями и делятся планами. Это спор об архитектуре, градопланировании, будущем рынка жилья, эффективности строительства и борьбе за человека.
 
В первый раз к EUT подключились крупнейшие банки и застройщики Екатеринбурга. Однако их высказывания с теми или иными допущениями можно экстраполировать на весь макрорегион.

Прошлое тесно

Один из ключевых вызовов, стоящих сегодня перед крупными уральскими городами, — реновация. Этот термин плотно вошел в урбанистический лексикон в 2016 году, когда в Москве разгорелась дискуссия о сносе если не физически, то по крайней мере морально устаревших пятиэтажек. Длилась она недолго: закон о массовом обновлении столичного жилфонда Госдума приняла летом 2017-го. Спустя несколько месяцев депутаты наперебой принялись предлагать распространить норму на другие территории. В середине мая на калининградском форуме «Среда для жизни» глава комитета по жилищной политике Галина Хованская заявила: «В моей сумке лежит проект о реновации по всей России».

— Жилфонд городов сильно изношен. Это факт, — констатирует основатель бюро «Ин.Форм», экс-главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев. — Беда в том, что балансодержателями старых домов являются жители, и денег на приведение объектов в нормальное состояние у них нет. В попытке выкрутиться муниципалитеты начали применять механизм развития застроенных территорий (РЗТ). Они продавали частному бизнесу участок, занятый ветхим жильем. Тот разрабатывал проект редевелопмента, отселял людей, сносил все, что считал нужным, и на освободившемся месте возводил новый фонд. В теории идея отличная, но на практике она превратилась в варварскую историю с сегрегацией населения, отсутствием учета чьих-либо точек зрения, бездумной заменой бараков 25-этажными высотками. Очевидно, что в России назрела необходимость разработки и применения нового частно-государственного инструмента воспроизводства жилья. Его центральным элементом должен стать муниципальный мастер-девелопер, главная задача которого — согласование позиций всех стейкхолдеров и формирование будущего облика территории. Роль бизнеса в таких проектах — инвестиционная. Это мировая практика.  

По словам члена Совета Уральской палаты недвижимости, директора ЦН «МАН» Николая Савина, превалирование частных интересов над общественными — логичный итог многолетнего перекладывания ответственности за развитие города на бизнес: «Когда власть поручает предпринимателю разработать проект планировки за свой счет, последний естественно стремится к максимальной выгоде. Все остальные вопросы рассматриваются по остаточному принципу».

Безусловно, ситуация постепенно меняется. Застройщикам при редевелопменте все настоятельнее рекомендуют формировать качественные дворовые и общественные пространства, развивать социальную и торговую инфраструктуру. Но разговоры по-прежнему ограничиваются отдельно взятым куском земли. Стратегии за ними не видно. «Взгляните на центр Екатеринбурга. Сегодня он заполняется разнокалиберными высотками, — сетует Тимур Абдуллаев. — Это недешевое жилье, и те, кто его строит, совершенно точно обладают возможностями поработать над архитектурой или оформлением улиц. Но мы ни разу не сделали попытки увязать появляющиеся объекты в рамках единого плана».

Проблемы Екатеринбурга отнюдь не уникальны. США, например, переживали примерно то же еще век назад. Земля в американских городах была настолько плотно размежевана и застроена, что людям попросту негде было отдохнуть. И тогда власти приняли большую программу по формированию общественных пространств, которая, по сути, ущемляла один из столпов капитализма — право частной собственности.

Местные застройщики, к слову, готовы мириться с некоторым ограничением свободы действий. Но при одном условии: правила игры должны быть одинаковыми для всех.

— Ограничения, которые накладываются на девелопера в рамках реализации подобных проектов, формируют конечную цену продукта, — рассуждает коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров. — Нельзя одну компанию заставлять выполнять все предписания, а на действия второй закрывать глаза. Это резко снижает инвестпривлекательность застроенных территорий и дискредитирует механизм их освоения. РЗТ не оправдал себя именно по этой причине. На аукционе мы видели одни правила, понимали, что экономика не сходится, отказывались от участия. А потом наблюдали, как победитель торгов возводил 25-этажку, перекрывающую доступ к солнечному свету всем близлежащим домам.

Директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский придерживается аналогичного мнения:

 — Для нас главное — понятная экономика. Если бы были прозрачные и единые для всех правила, описывающие, что на том или ином участке можно строить, то рассчитывать прибыль и принимать решение по участию в аукционе было бы значительно проще.

Стоять на глыбе слова «мы»

Другой мощный вызов уральских городов, тесно увязанный с первым, — включение жителей в процесс реализации проектов. Сегодня этой практики фактически нет. Да, есть публичные слушания. Но это чистой воды формальность. Эх, если бы принятые на них решения имели обязательный характер, все было бы совсем по-другому, мечтательно вздыхает ряд экспертов в сфере местного самоуправления. Но екатеринбургские застройщики оптимизма не разделяют.

— Наше общество еще не развито настолько, чтобы ответственно подходить к вопросам развития городской среды, — уверен Сергей Покровский. — Над нами довлеет желание оставить все как есть, мы боимся изменений. Самая адекватная политика в этих условиях — широкое обсуждение и разъяснение. Люди должны осознать, что девелопер от них ничего не скрывает, что в результате реализации проекта пространство, к которому они привыкли, станет только лучше. Недовольные будут всегда. Но своевременный и честный ответ на претензии способен минимизировать негатив и завоевать сторонников.   

Николай Савин более категоричен и полагает, что любой рынок должен быть экспертным. По его мнению, только специалисты имеют право решать, чему быть, а чему нет:

— Слушать людей в этих вопросах нет смысла. На примере ТСЖ мы прекрасно знаем, что на общем собрании договориться о чем-то практически невозможно. В пространственном планировании решения должны принимать советы — градостроительные, архитектурные, возможно, общественные (куда могут войти представители бизнеса, институтов развития, некоммерческих организаций). Если мы начнем учитывать мнение каждого жителя, едва ли мы что-то сможем построить. Правильный путь — уважительно относиться к точке зрения горожан, но делать правильно.

Тимур Абдуллаев ключевую роль в процессе включения жителей в управление отводит муниципалитету. Власть, во-первых, на стратегическом уровне должна транслировать идею значимости общественных интересов. А во-вторых, обязана выступать неким медиатором дискуссии девелоперов и жителей. «Люди не знают, чего они хотят, — подытоживает Абдуллаев. — Но спрашивать их обязательно нужно. Не для того, чтобы записывать их пожелания, а чтобы понимать и обобщать тренды, осознавать запросы, сформировавшиеся в обществе. Наши девелоперы привыкли все делать в режиме строгой секретности. Такая закрытость всегда будет восприниматься горожанами, как попирание их прав. Она ни к чему хорошему не приведет».

Рог времени трубит нами

Третий вызов, с которым предстоит столкнуться городам Урала, бросает группа «ПИК» Сергея Гордеева. Крупнейший застройщик страны (по объему сданного в 2017 году жилья) получил земли ДОК «Красный октябрь» в Тюмени, пытается договориться о выкупе комплекса, возводимого на территории УЗЭМИК в Уфе. Точкой самого масштабного вторжения выбран Екатеринбург. В середине мая девелопер представил широкой публике проект освоения бывшей площадки завода «Уралпластик». На ней возведут 300 тыс. кв. метров жилья, школу, два детских сада, поликлинику, несколько многоуровневых парковок. Объем вложений в стройку оценивается в 15 млрд рублей. Одновременно в ряде городских СМИ появилась информация, якобы ПИК в десятилетней перспективе планирует занять 15% местного рынка.

У екатеринбургских застройщиков появление нового конкурента практически не вызвало эмоций. «Ничего не изменится», — таков был самый популярный комментарий.

Однако, на наш взгляд, приход ПИКа и с рыночной, и с градостроительной точки зрения бесследно не пройдет. Причина — материал, из которого федеральный девелопер строит массовое жилье. Это современная панель. Она энергоэффективна, долговечна, резко сокращает сроки возведения зданий, позволяет импровизировать с фасадами и планировками.

Одна проблема — в умах большинства людей индустриальное домостроение ассоциируется с советским продуктом второго сорта. Но есть ощущение, что задора и ресурсов ПИКа вполне достаточно, чтобы этот стереотип сломать. И тогда начнется совершенно иная игра, в которой технологичность станет решающим преимуществом.

Зарницы Новой Грядущей Красоты

От застройщиков переключимся на банки, которые к градопланированию имеют очень опосредованное отношение, зато к борьбе за человека — непосредственное. На первый взгляд, в этом секторе все прекрасно. За январь — март объем ипотечного кредитования в России составил 583 млрд рублей (плюс 80% к аналогичному периоду 2017 года). В Свердловской области динамика и того лучше — 110%. Драйвили рынок рекордно низкая ставка, относительно позитивная макроэкономика и рефинансирование (особенно актуальным оно было, например, для ЮниКредит Банка и Райффайзенбанка).

Но бесконечным такой рост точно не будет (вероятнее всего, в 2019-м мы увидим существенный спад динамики). Конкуренция обострится. И к этому моменту неплохо было бы застолбить лакомые плацдармы. Банки, похоже, это отлично осознают и экспериментируют с новыми ипотечными продуктами. ВТБ, например, пошел сразу в трех направлениях. Первое — заключение соглашений с федеральными компаниями, в штате которых работают тысячи сотрудников, о покупке жилья у тех или иных застройщиков. Пилотным партнером банка стала госкорпорация РЖД.
 
— От такого партнерства выигрывают все, — комментирует управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса ВТБ в Свердловской области Алина Буслова. — Сотрудник получает кредит на очень хороших условиях, работодатель — инструмент для удержания персонала, банк — тысячи новых клиентов, девелопер — гарантированный спрос.

Второе направление — развитие программ, предполагающих уменьшение процентной ставки по кредиту за счет скидки застройщика. По словам Алины Бусловой, этот инструмент может снизить стоимость кредита до 5%.  

Третье направление — продукт для клиентов ВТБ, не попадающих под ипотеку (например, владельцы бизнеса, которые не хотят оформлять кредит на себя). Он разработан на базе лизинга. Застройщик получает деньги сразу, взаимоотношения с клиентом берет на себя банк.

В ЮниКредит Банке отмечают: более половины ипотечных кредитов в 2018 году ушло на рефинансирование с займом дополнительных средств (клиенты понимают, что сейчас самое подходящее время для снижения нагрузки, новая программа господдержки предполагает ставку от 6% и спецпрограммы банка — от 8,25%). Позитивную динамику в финучреждении намерены подкрепить более активной работой в секторе новостроек.

— Финансирование первичного рынка жилья в нашем ипотечном портфеле до последнего времени занимало порядка 15%, — констатирует управляющий екатеринбургским филиалом ЮниКредит Банка Кристина Волкова. — С апреля мы начали аккредитовывать объекты на старте продаж. Достаточно уже того, что у застройщика установлен забор. Ставка при этом не возрастает, поэтому мы ожидаем уверенный рост спроса.

Свердловское АИЖК в 2018 году запустило новую программу «Семейная ипотека с господдержкой» со ставкой 6% годовых на льготный период.

— Сегодня в Агентстве реализуется широкая продуктовая линейка из семи программ, — рассказывает заместитель директора САИЖК Людмила Дмитриева. — Среди них и военная ипотека под 9%, и ипотека с переменной ставкой, зависящей от уровня инфляции, и кредитование под залог имеющегося жилья со ставкой от 9,25% и максимальной суммой в 10 млн рублей. Отмечу, что главным драйвером роста нашего портфеля в 2017 году было рефинансирование. Этот тренд сохраняется по сей день. Мы, как и все ведущие банки, предоставляем клиентам возможность одновременно с уменьшением ставки увеличить сумму кредита. Однако люди пользуются этим крайне редко. Они приходят к нам, как правило, с двумя целями — снизить платежную нагрузку или сократить срок погашения ипотеки.     

Дополнительные материалы: