Неприступное жилье

Жилье — продукт специфический. Это предмет первой необходимости, право на который закреплено в Конституции. Однако по стоимости квартиры скорее относятся к предметам роскоши: приобретают их ежегодно не более 3% населения, тогда как реальная потребность гораздо выше. Сделать жилье доступным для населения — важнейшая государственная задача.

Нельзя забывать при этом, что жилищный рынок несмотря на всю социальную значимость — именно рынок, а жилье — товар. Поэтому внимание государства должно быть направлено на стимулирование положительных и погашение негативных тенденций развития рынка.

Доступность жилья (если не учитывать факторы макроэкономического свойства, такие как уровень доходов населения) складывается из трех основных характеристик: собственно наличия квартир на рынке, цен на них и механизмов потребительского сервиса. На сегодняшний день в России упор сделан на развитие последнего фактора — ипотеки. С двумя другими дело обстоит гораздо хуже. В этом дисбалансе кроется угроза всему жилищному рынку (см. статью «Построить застройщика», «Э-У» 4 от 31.01.05). Между тем формирование рынка доступного жилья в России возможно только в случае сбалансированного развития всех трех факторов.

Что имеем

По подсчетам фонда «Институт экономики города», общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. метров, в стоимостном выражении — 17767,5 млрд рублей (цены 2003 года). Платежеспособный спрос (определяемый потребностью со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов) составлял в 2003 году не более 25% от общей потребности населения в жилье — 378,6 млн кв. метров, или 4285,9 млрд рублей в ценах того же года.

В 2004 году в России на душу населения ввели 0,27 кв. метров жилья. Мировой опыт утверждает: чтобы обеспечить равновесие на жилищном рынке, необходимо вводить 1,0 кв. метра жилья на человека в год. Социальная норма, установленная в России, — 18 кв. метров на человека, в развитых странах она в два-три раза выше. При этом обеспеченность российских граждан составляет в среднем 9,5 метра на человека (для сравнения: в Европе — 35 кв. метров на человека, в США — 60). При сохранении существующих тенденций (прежде всего динамики объемов строительства) дефицит жилой недвижимости будет только нарастать и примет воистину угрожающие размеры через 5 — 10 лет, когда в массовом порядке выйдут из строя хрущевки, возведенные в 50 — 60-х годах и рассчитанные на эксплуатацию в течение 50 лет. Только в Москве такого предаварийного жилья сейчас более 1 млн кв. метров.

Характерная черта российского строительного рынка — заметный дефицит жилья при относительно небольшом объеме предложения (тем не менее лишь немного уступающем до настоящего времени объему платежеспособного спроса). Сегодня, учитывая, что уровень доходов населения растет, а спрос на жилье специально законодательно стимулируется через развитие механизмов потребительского сервиса, есть шанс в перспективе выровнять ситуацию. Но только если объемы строительства существенно вырастут. Они, конечно, увеличиваются, но чтобы переломить ситуацию, динамика недостаточна. А если перелома не произойдет, нам не избежать в ближайшем будущем дальнейшей эскалации цен и усугубления дефицита. «В 2003 году было построено около 360 тыс. кв. метров жилья, и цены на него умеренно росли. Тогда мы думали, что если строить в год 500 тыс. метров, произойдет если не снижение цен, то хотя бы их стабилизация. И вот в 2004 году построено 500 тыс. метров. Но цены увеличились за год на 40%. Причины две: изначально очень большой дефицит жилья и постоянно растущие доходы населения, приток в страну денег сырьевого сектора», — говорит заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин.

Проще — значит больше

Очевидно: чтобы стабилизировать цены, необходимо увеличить темпы ввода жилья. Для этого нужно преодолеть хотя бы самые высокие преграды: неразвитость сетей коммунальной инженерной инфраструктуры, административные барьеры, отсутствие рынка землеотводов.

Проблема коммунальной инфраструктуры поставлена на первое место не случайно. Необеспеченность земельных участков сетями приводит к дополнительным расходам строителей (порой очень значительным, до 30% сметной стоимости), накручивает себестоимость и в конечном счете бьет по карману потребителей. Кроме того, это мешает освоению новых земельных участков, формирует точечный (более дорогой в отличие от поточного) принцип застройки, сдерживая рост объемов.

Строительной компании при наличии большого числа оборудованных сетями площадок все равно, какое жилье строить — элитное или типовое. А вот когда количество площадок ограничено, любой застройщик делает выбор в пользу дорогого жилья — чтобы обеспечить себе уровень прибыли. Наиболее реальная возможность удешевить строительство — поставить его на поток. В идеале — предоставлять застройщикам большие землеотводы с сетями. Эффект дало бы и выделение больших участков без сетей. Застройщики готовы брать на себя эти расходы, но только в том случае, если сети нужно тянуть на микрорайон, а не для двух-трех домов. Чем больше домов закладывается в одном месте, тем меньше доля инфраструктурных расходов в каждом отдельном здании, а значит, меньше себестоимость и цена.

Но больше всего застройщиков раздражает даже не необходимость нести расходы на коммуникации. Зачастую, протянув сети самостоятельно, они вынуждены еще и отчислять деньги в бюджет на развитие этих самых сетей. Хуже всего, что застройщики в неравных условиях: одним выдаются технические условия на строительство сетей большей мощности, чем им необходимо, а другие, те, что ближе к «муниципальному телу», получают землеотвод неподалеку и цепляются к построенной трубе, не неся никаких расходов, при этом реализуют квартиры по той же цене, что и первые.

Новый градостроительный кодекс (вступил в силу 30 декабря 2004 года) уровень административных барьеров в строительстве практически не снизил. Требуются десятки согласований, причем многие излишни и даже незаконны (см. интервью с начальником управления Главгосэкспертизы Михаилом Козловым). Обилие согласований также ведет к прямому удорожанию строительства: по оценкам участников рынка, на них уходит 5 — 10% от сметы. Еще серьезнее сказываются на ценах временные траты. При существующей динамике цен в крупных уральских городах каждый месяц согласований прибавляет к стоимости дома, еще только нарисованного на бумаге, 2 — 3%. А продолжаться подготовительный этап может очень долго. «Мы строим дом за десять месяцев, а готовимся к строительству иногда по 2 — 3 года», — говорит один из застройщиков. Запутанная система согласований препятствует появлению новых игроков на рынке, а действующих ставит в неравное положение, ранжируя их по принципу наличия-отсутствия личных контактов в инстанциях.

Количество согласующих инстанций необходимо сокращать, при этом правом согласований должны пользоваться только государственные структуры. Плату за свою работу они должны получать из бюджета, а не от застройщика. К слову, постановление правительства РФ, которое вводит для согласований строительства принцип «единого окна», действующего в субъектах РФ на базе управлений главэкспертизы, принято еще в декабре 2000-го. Но его не выполняет ни одно из согласующих ведомств, кормящихся с застройщиков.

Столь же непрозрачной, по мнению участников рынка, остается ситуация с землеотводами. Благо, с 1 октября 2005 года федеральное законодательство вводит при распределении земельных участков обязательные открытые аукционы. Но член комитета по недвижимости при Государственной думе РФ Максим Котляров уверен, что аукционы необходимо было вводить сразу, как вступило в силу новое законодательство, с 1 января: «Необходимо вопросы землепользования переводить в легальную рыночную плоскость. И у местных администраций для этого есть все возможности уже сейчас».

Дефицит рождает расточительство

Есть такое мнение: самый простой путь снижения цены на жилую недвижимость, расширения сектора массового недорогого строительства — развитие конкуренции среди застройщиков, стимулирование появления все большего числа игроков. Путь действительно верный, но самый длинный. Есть и другие способы снижения конечной рыночной стоимости. Далеко не исчерпаны возможности оптимизации издержек и снижения себестоимости строительства. Так, оптимальна с точки зрения затрат типовая среднеэтажная застройка (5 — 9 этажей). Но поскольку немногочисленные доступные и оборудованные коммуникациями участки находятся в центре и прилегающих к нему районах, строители стараются «выжать» из них максимум: возводят и продают дорогостоящие 16-этажные (и выше) дома. Таким образом, снизить сметную стоимость строительства позволило бы выделение большего числа годных к застройке земельных участков по более низкой цене.

Масса возможностей удешевления строительства кроется и в совершенствовании проектных решений. «Проектировщики практически не заинтересованы заниматься экономией средств. В советские времена их заработная плата зависела от объемов запроектированных затрат, у них был процент от сметы. Сейчас так уже никто не работает, но привычка проектировать с размахом и не считаться с расходами, осталась. Прямой зависимости оплаты труда проектировщиков от качества проектов с точки зрения оптимизации издержек нет, поэтому получить такие проекты почти невозможно. Например, разместив трансформатор в середине дома, а не в одном из крыльев, можно сэкономить на электропроводке. На первый взгляд — мелочь. Но таких мелочей при желании можно найти очень много и существенно снизить себестоимость», — рассказывает Андрей Озорнин.

Проблему эффективного проектирования для повышения доступности жилья считают важной не только участники рынка, но и муниципальные чиновники. «Понятно, что для элитной застройки и любого жилья классом выше среднего никакие параметры разрабатывать не надо. Там все определяется кошельком и вкусами потребителей. Но для доступного жилья должны быть разработаны некие базовые технические критерии. Сейчас мы располагаем массой строительных технологий, и нужно искать наиболее экономичные их комбинации», — говорит заместитель главы города Екатеринбурга Владимир Крицкий.

Необходимо учитывать все. Взять хотя бы метраж. Сейчас в новостройках очень сложно найти однокомнатную квартиру площадью меньше 40 метров. Между тем стандартные в 33 метра и малогабаритные 28-метровые непременно нашли бы покупателя.

Слабая диверсифицированность предложения вообще характерна для строительного рынка. Причина на поверхности — тотальный дефицит жилья создает застройщикам вольготные условия: им не нужно формировать продукт, который будет наиболее востребован той или иной категорией граждан, — купят и так. По этой же причине возможности снижения себестоимости жилья не используются. На практике при сохранении нынешней ситуации любая оптимизация издержек (в том числе и за счет сокращения расходов на согласования) приведет только к увеличению прибыли застройщика, но отнюдь не к падению рыночной цены. Виной тому, как уже говорилось, низкая конкуренция на строительном рынке, а главное — непрозрачность строительного бизнеса, практическая бесконтрольность застройщиков.

Черная дыра

Приведем расчеты, сделанные федеральным агентством по строительству и ЖКХ РФ в 2003 году. Фактическая стоимость строительства в среднем по России составляла около 8 тыс. рублей за метр против рыночной цены в 16,3 тыс. рублей. Абсолютные цифры с тех пор существенно выросли, но нас больше интересует соотношение показателей, а оно вряд ли изменилось. Разница себестоимости и рыночной цены — около 100%. При этом декларируемый уровень рентабельности строительства 20 — 40%. В сущности, задача формирования рынка доступного жилья сводится к ответу на вопрос, куда расходуются оставшиеся 60 — 80%, приходящиеся на теневой сектор строительства.

А назначение их таково: это недекларируемые доходы строителей, которые, пользуясь дефицитом, завышают цены и укрываются от уплаты налогов. Плюс — не отражаемые в отчетности и не включаемые в себестоимость теневые расходы застройщиков на взятки, покупку земельных участков у спекулянтов и так далее. В цене каждого продаваемого сегодня метра есть обе эти составляющие. Как только два теневых потока будут перекрыты, задачу формирования рынка доступного жилья можно считать выполненной минимум наполовину. По методике Госстроя доступным считается жилье, стоимость которого за квадратный метр не превышает двухкратной среднемесячной зарплаты в данном регионе. Таким образом, в Свердловской области жилье, чтобы считаться доступным, должно стоить 13 тыс. рублей за метр. Сейчас средняя цена жилья в Екатеринбурге — 21 тыс. рублей за метр. Предположим, что расчеты, приведенные выше, верны. Тогда себестоимость метра — 10,5 тыс. рублей, а теневая составляющая — около 6 — 8 тысяч. Без нее жилье стоило бы 13 — 15 тысяч, то есть было бы доступным.

В принципе решение проблемы теневых доходов и расходов лежит на поверхности. Во-первых, необходимо вынудить застройщиков оглашать реальные доходы и платить все налоги. Поставить их в условия, когда завышать цены станет экономически нецелесообразно. Во-вторых, упорядочить выделение земельных участков, разрешительных процедур и согласований. К этим глобальным задачам стоит добавить третью — развитие конкуренции: в условиях локальных строительных рынков это означает обеспечение равного доступа застройщиков к земле и инфраструктуре. По сути, необходимо просто реализовать те задачи, которые уже сформулированы на уровне федерального законодательства. Это означает, что судьба строительных рынков как никогда зависит от намерений и действий конкретных людей, облеченных властью решать эти вопросы на местах.

Дополнительные материалы:

Что потребителю хорошо — то застройщику экспертиза

Если обязать строителей показывать сметную документацию, цены на жилье снизятся, уверен начальник управления Главгосэкспертизы России по Свердловской области Михаил Козлов.

— Михаил Леонидович, есть ли возможности для снижения цен на жилье?

— Их можно снизить на 30 — 50%. Первое: необходимо конкурсное проектирование. Его не практикуют: если у тебя холдинг и собственные проектировщики, зачем тебе какой-то конкурс? Второе: нужно реально оценивать стоимость проектных работ. Сегодня заряжают кто сколько хочет, а ведь есть проектные расценки. Существует множество согласующих организаций, которые накручивают стоимость. Одна из самых крупных — муниципалитет, который выдает технические условия. Предположим, есть объект. Застройщику говорят: к этому объекту нужно сделать водопровод большей пропускной способности, чем он планировал, или теплотрассу протянуть не от соседнего объекта, а от другого, который дальше на километр. Для чего? Для того, чтобы любимчики, которые будут строиться рядом, получили все бесплатно. А когда мы предлагаем заказчикам составить соответствующее письмо о том, что на них навешивают лишние расходы, они отказываются. Говорят: нам в следующий раз предложат еще худшие технические условия или вообще землю не дадут.

Михаил Козлов

Совсем недавно у нас возникли разногласия с гостехнадзором. Эта организация имеет право проводить экспертизу технологической части особо опасных объектов. Существует перечень таких объектов, и жилые дома в него не входят. Но заработать-то хочется. Они нашли частную фирму, выдали ей лицензию, эта фирма проводит экспертизу по технологической безопасности лифтов и берет за это деньги. И не разрешается сдавать объект в эксплуатацию, пока не пройдена эта экспертиза. Хотя всем ясно, что лифт с завода не выйдет, если он не безопасен: у него уже есть технический паспорт, сертификат качества. Поэтому мы утверждаем: проверять им нечего. А они парируют: мол, проверяют не лифт, а технологию его установки. Это типичный пример, когда возможность различной трактовки нормативных актов порождает дополнительную нагрузку на застройщика.

— Они все равно получают сверхприбыли. Платит в конечном счете за все покупатель. Жилье в центре Екатеринбурга стоит 29 тыс. рублей за метр, хотя должно стоить 20 тысяч. Подземные парковки в центре города продают по 600 тыс. рублей за машиноместо, хотя им красная цена — 200 — 250 тысяч. Поэтому, кстати, застройщики и стараются не проходить государственную экспертизу. Им это не выгодно. Никто не знает их реальных затрат. Большая часть денег нигде не регистрируется и идет прямо в карман. А если проходить экспертизу, то реальную стоимость будет знать покупатель, а главное — налоговые органы.

По логике человек, который покупает квартиру, должен требовать заключение экспертизы, когда подписывает договор долевого участия. Но люди у нас в этих вопросах некомпетентны. Строители и проектировщики это прекрасно знают и просто дурят потребителя. Рынок безбрежен, все равно купят, независимо от качества и цены. Смету на экспертизу нам обязаны предоставлять только те организации, которые осваивают бюджетные средства, остальные имеют право ее не приносить, чем и пользуются. Если законодательно закрепить обязанность строителей предоставлять на экспертизу сметную документацию, стоимость жилья упадет. Могу привести пример: за прошлый год мы в ходе экспертизы снизили заявленную стоимость строительства по бюджетным объектам на 8%. Сэкономили бюджету 880 млн рублей, их иначе просто бы украли.

— Максимальный срок экспертизы установлен в три месяца. Реально делать ее за месяц. Чаще всего сроки затягиваются из-за того, что подают не все документы. Строители обещают что-нибудь подвезти потом. А процедура экспертизы начинается только тогда, когда предоставлено все. Кроме того, проектировщики не заинтересованы в том, чтобы снимать замечания. Необходимые исправления они должны вносить бесплатно, поэтому работают спустя рукава. А если возникшие вопросы не сняты, можем мы выдать заключение? Можем — отрицательное. Но ведь застройщику нужно положительное. Процесс затягивается. Иногда, когда нет другого выхода, мы скандалим и выдаем отрицательное заключение. Хотя это никому не выгодно, в том числе и нам: при повторной подаче документов на экспертизу нам платят всего 30% от первоначальной стоимости работ, а делать приходится все по новой.

Подготовил Юрий Немытых