Рынок бубльгумов

На прошлой неделе в Екатеринбурге состоялось одно из самых значимых событий для российского строительного рынка - здесь прошел XIII Национальный конгресс по недвижимости. Мероприятие впервые было перенесено с традиционных площадок в Москве и Санкт-Петербурге в регионы.

По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, Екатеринбург выбран благодаря высоким темпам строительства: объем ввода жилья в 2009 году составил 816 тыс. кв. метров (минус 17% к 2008-му), нежилых помещений - 964 тыс. кв. метров (плюс 12% к 2008-му). Кроме того, в столице Среднего Урала работает самая крупная риэлторская ассоциация в стране - Уральская палата недвижимости, объединяющая более 200 компаний региона.

Подавляющее большинство московских докладчиков, выступающих на конгрессе, излучали оптимизм: по их мнению, рынок недвижимости постепенно выбирается из кризиса. Регионалы демонстрировали иное настроение. Кратко его выразил председатель совета директоров «Корин холдинга» (Екатеринбург) Андрей Бриль: «Здесь все очень благостно настроены. Я не могу понять одного - по какой причине? Фундаментально ничего в положительную сторону не изменилось».

Вверх по лестнице, идущей вниз

На первый взгляд, надежда на светлое будущее у строителей действительно появилась. Столичный рынок недвижимости стал отчетливо оживать (об этом можно судить по жилью как главному индикатору покупательной способности населения). По данным компании Prime Time Realty, в последние три месяца количество сделок на рынке жилой недвижимости неуклонно росло: в апреле было продано на 14% больше квартир, чем в марте, в мае - на 10% больше, чем в апреле. Всего за период заключено на 66% больше сделок, чем за аналогичный в прошлом году. Поднимаются и цены: разброс прироста по разным риэлторам - от 5 до 30% в рублях.

На уральском рынке весна стала периодом стабилизации. Например, в Свердловской области количество сделок купли-продажи выросло за первый квартал на 33% к тому же периоду 2009-го, однако цены практически оставались на уровне конца прошлого года. Генеральный директор АН «ЛиКом» Артур Сафаров: «В разгар кризиса мы говорили, что к началу 2010-го рынок достигнет дна, к весне - стабилизируется, к осени начнется рост. Именно такую картину мы и имеем. В Москве уже начался небольшой рост цен на недвижимость. Если раньше мы перенимали столичные тренды через полгода, теперь отставание сократилось до трех-четырех месяцев. Соответственно, к осени будем наблюдать увеличение цен». Этой же точки зрения придерживается генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев: «Жилье нужно покупать сейчас, завтра оно может стать дороже. Сегодня на рынке существует отложенный спрос. При определенной стабильности рынка и возвращении «доступной ипотеки» он превратится в реальный. А это может повлечь за собой рост цен - как минимум на инфляционную составляющую».

Директор консалтинг-группы Research&Decisions (Пермь) Регина Давлетшина озвучила даже примерное время и порядок восстановления сегментов:

- Рынок недвижимости еще никогда не переживал такого кризиса. Вероятнее всего, он выйдет из кризиса только в 2012 - 2013 годах. Однако ситуация развивается циклически. И по периодам спадов и подъемов мы можем прогнозировать, как сегменты будут восстанавливаться. Увеличение рынка сбыта промпредприятий уже сегодня привело к некоторому улучшению благосостояния населения и, главное, устранило депрессивные настроения. Первым делом деньги пошли в жилую недвижимость, поэтому мы наблюдаем оживление в сегменте. Далее с лагом в год должна восстановиться торговая недвижимость: увеличение благосостояния ведет к повышению спроса на товары. Еще через несколько месяцев оживет офисная недвижимость: в основном эти площади занимают предприятия сферы услуг, а здесь спрос восстанавливается в последнюю очередь.

По мнению заместителя генерального директора компании «Наш дом» (Екатеринбург) Андрея Озорнина, очередная ценовая гонка начнется не в 2013-м, а уже во второй половине 2011 года: «Прогноз обусловлен многими факторами. Основной - дефицит недвижимости. Если мы посмотрим сегмент жилья, то с 2008 года количество домов, находящихся в стадии строительства, неуклонно снижается, крупных коммерческих объектов в 2009 году, например, в Екатеринбурге не начато ни одного».

Главной задачей конгресс поставил себе поиск ответа на вопрос «как продать». Исчерпывающий список способов привел директор по маркетингу и продажам компании «Партнер-Инвест» (Тюмень) Андрей Панасюк.

- В 2009 году мы в среднем продавали по 30 - 40 квартир в месяц (немногим меньше, чем в среднем по 2008-му), объем выручки у нас упал всего с 2,3 млрд рублей в 2008 году до 1,8 млрд в 2009-м. На мой взгляд, этим результатом мы обязаны удачным маркетинговым ходам.

Первый - надо привлечь внимание к своему объекту. На одном из строящихся домов мы нарисовали из горящих окон смайлик в 13 этажей. На следующий день пришло 40 человек. Еще один вариант - показывать всех важных людей, которые посетили стройку (губернатора, президента и т.д.). Второй ход - продемонстрировать ценность продукта. Это можно сделать за счет финишной отделки. Квартира пусть и дороже на 150 тысяч, но никаких проблем у людей после покупки не возникает.

Третье средство - бонусы. Покупаешь квартиру - паркинг или кладовку в подарок. Еще один инструмент - визуализация проекта. Людям нужно обязательно показывать, какой вид из окон, какую квартиру они получат в итоге. Необходимо делать красивые проекты, шоу-румы, обязательно возить людей на стройку. Ее, кстати, нужно чистить. Если человек придет на грязную стройплощадку, весь извозится, то желание покупать у него пропадет.

Последние два инструмента - трейд-ин (старая квартира в зачет) и рассрочка. Кроме того, застройщикам необходимо очень плотно работать с риэлторами. Мы 70% квартир продаем через них.

Четыре «нет» и одно «да»

Оптимисты утверждают: кризис навсегда поменял рынок, безумие 2006 - 2007 годов никогда не повторится, все будут осмотрительнее. Однако большинство экспертов уверено в обратном: гонка цен и сведение маркетинга к технологиям продаж не приведет к истинному восстановлению рынка. И эта версия выглядит куда правдоподобнее. Главный аргумент ее сторонников - кризис не принес фундаментальных изменений: проблемы и менталитет всех участников рынка остались прежними.

Уж сколько раз твердили миру: во-первых, в отрасли нет длинных денег. До кризиса объекты с минимальной рентабельностью и сроком окупаемости в десять лет строились максимум на трехлетние кредиты. На волне стремительного роста рынка рискованная стратегия работала: затраты отбивались года за два. Застройщики, упоенные «безнаказанностью», довели объем заемных средств в проектах до 90 - 95%, за что в итоге и поплатились: падение спроса и удорожание кредитов не позволили обслуживать обязательства. Андрей Бриль:

- Сегодня выплаты банкам составляют до 70% себестоимости квадратного метра коммерческой недвижимости. Когда ты вынужден отдавать кредит на десятилетний объект в три года, это сразу ведет к формированию неадекватной себестоимости строительства, неадекватным арендным ставкам и цене продажи. Самое поразительное, что длинные деньги в стране есть. Но для их появления в стройке необходимо принципиально изменить, во-первых, работу банковского сектора. Ему не надо идти по пути снижения ставок по ипотеке - это только разогревает рынок. Необходимо переключаться на длинное кредитование застройщиков. Во-вторых, надо реформировать деятельность пенсионных и резервных фондов. В-третьих, грамотно распределять сверхдоходы от продажи ресурсов.

Заметим, что представители банковского сектора сетуют на рискованность вложения в строительную сферу, поэтому до сих пор отказываются кредитовать девелоперов на 7 - 10 лет.

Вторая проблема - отсутствие правильных инвесторов. Сегодня, по словам многих игроков рынка, иностранные или федеральные компании если и приходят на уральскую стройку, то требуют невозможного - доходности в 30 - 50%. У россий­ских частных инвесторов попросту нет денег: они до сих пор уходят на финансирование текущей деятельности. Между тем компании, вкладывающиеся в стройку, должны обладать серьезными средствами, свободными на ближайшие пять-десять лет. По сути, финансовых партнеров можно найти только среди консервативных частных лиц, институциональных государственных или полугосударственных инвесторов.

Третье «нет» - отсутствие грамотной аналитики. Это не позволяет ни девелоперу, ни инвестору разобраться в текущей ситуации на рынке. Непонятно, каков спрос в том или ином сегменте, непонятна конкурентная среда, непонятно что, когда и какого качества будет построено. Отсутствует четкое разделение недвижимости на классы (коммерческая и тем более жилая недвижимость одного качества может разительно отличаться в цене).

Наконец, четвертая беда - отсутствие профессиональных управляющих. На одной из секций конгресса Константин Апрелев попросил поднять руки сначала управляющих недвижимостью, а затем собственников объектов. Совпадение почти стопроцентное.

До кризиса в головах у собственников была одна мысль: поскорее достроить объект (не важно, с какой эффективностью, качеством и за какие деньги). Он практически сразу раскупался или уже был забит арендаторами (они старались занять площади заранее, так как цены росли буквально каждый месяц). Вопрос качественного управления у 90% застройщиков не возникал: они либо выходили из проекта, либо создавали карманную УК, все ошибки которой закрывались приростом арендной платы.

После кризиса ситуация принципиально изменилась. Объекты невозможно продать даже внарезку. Перед девелоперами встал вопрос профессионального управления. «Объект на два-три года гарантированно остается в их руках, следовательно, за ним нужно смотреть, чтобы он не генерировал постоянный убыток и не развалился, - говорит Андрей Бриль. - Возникает серьезный вопрос профессионального управления объектами: фасилити-менеджмента, работы с пулом арендаторов».

При всей очевидности проблемы лишь единицы собственников обращаются к сторонним УК для повышения эффективности управления объектами. Многие по-прежнему минимизируют издержки за счет обрезания бюджетов на эксплуатацию здания и надеются на конец кризиса.

Таким образом, региональный рынок недвижимости образца середины 2010-го - это четыре «нет» (нет длинных денег, нет инвесторов, нет аналитики, нет профессиональных управленцев) и одно «да» (отложенный спрос).

Чудес не будет

В идеале кризис должен был привести к появлению механизмов, которые позволили бы, во-первых, максимально повысить эффективность работы девелоперов (итог - снижение себестоимости строительства), во-вторых, увеличить доступность недвижимости (крайне актуально для жилья). Ни того, ни другого не произошло.

В одном из последних интервью Валерий Ананьев заметил: «Сегодня, помимо прочих проблем, приобретение любой земли, даже под застройку доступного по цене жилья, возможно только через аукцион. Но это значительно увеличивает стоимость квадратного метра, а учитывая цену за подключение к коммуникациям и обременения, связанные с отселением людей и подготовкой площадки, делают эту цену для многих просто неподъемной, а значит, неконкурентоспособной». Этой песне скоро исполнится пять лет.

Государство, выкупая квартиры, только тушило пожар. Для большинства компаний условия оказались неприемлемы. Андрей Озорнин: «33,6 тыс. за квадратный метр, которые предложило нам государство, - это ниже себестоимости. Это чистая стоимость строительно-монтажных работ. Кроме того, полное перечисление денег происходило только после сдачи дома и оформления прав собственности. А где брать средства на достройку?».

Компании сами пытались что-то придумать. Разовый выброс на рынок доступного жилья произошел в Перми. Там появился оператор «Территория», который выполнял роль посредника между риэлторами и застройщиками. Первые снизили цены до 30 тыс. рублей за квадрат, вторые это все быстро продали. Такой ход дал девелоперам необходимые оборотные средства, но постоянно сбывать квартиры по дешевке они вряд ли станут. Предоставление собственной ипотеки, внедрение схемы трейд-ин их тоже не спасло (например, «Нашему дому» пришлось в четыре раза сократить штат сотрудников и практически к нулю свести строительство).

Пожалуй, единственное положительное последствие кризиса - поворот некоторых игроков рынка к покупателю. Они перестали строить огромные неликвидные квартиры. Многие застройщики отмечали, что 33 кв. метра - это то, что сейчас нужно потребителю. Хотя и этот позитивный момент системным назвать нельзя. Крупнейший застройщик Урала «Ренова-СтройГруп» по-прежнему строит однокомнатные квартиры минимум по 40 кв. метров.

Как заметил в личной беседе президент компании MGR Global Realty (Бостон) Михаил Романовский, этот кризис можно назвать кризисом безответственности. Застройщики, девелоперы и банки недостаточно глубоко относились к собственному бизнесу. Не исключено, что будет и вторая волна, поскольку не видно, что компании внесли существенные коррективы в деятельность. Налицо только повсеместное спасение бизнеса государством.

Концентрация игроков лишь на задаче «как продать» приведет в конечном итоге к надуванию нового пузыря. Сегодня трудно оценить его размер в разных сегментах и территориях. Очевидно одно: тот, кто не решит фундаментальные проблемы, упадет сильнее.