Землю есть буду
За два года механизм земельных аукционов себя не оправдал: ликвидные участки на них практически не поступают. Застройщики вынуждены покупать землю в обход торгов. В конце концов фонд свободных площадок может окончательно истощиться. Чтобы этого не случилось, региональному правительству нужно найти способы освободить привлекательные участки.
На первом земельном аукционе 2008 года в Екатеринбурге поставлен очередной рекорд: право аренды земельного участка площадью 2,1 га, расположенного в центре, продано при стартовой стоимости в 102 млн рублей за 278 миллионов. Это самая высокая цена, по которой мэрии удалось реализовать земельный участок. На лот претендовали четыре компании, он достался ОАО «Инвест Строй Урал», аффилированному с Уральским банком реконструкции и развития. Банк выступит одним из основных инвесторов строительства. Согласно условиям договора, на выделенном участке в течение трех лет должен быть построен комплекс жилых домов с двухэтажным административным зданием и подземным паркингом.
Подобная ситуация типична для областных центров Урала. Привлекательная для инвесторов земля в мегаполисах на аукционы выставляется крайне редко. И если это происходит, они устраивают битву за каждый такой участок, повышая цену иногда на порядок. При этом 30% земельных участков продать не удается.
Неравная нарезка
До введения 1 октября 2005 года процедуры аукционов земельные участки предоставлялись по разрешительным письмам. Крупные застройщики побеспокоились о своем будущем заранее и давно скупили подавляющее число привлекательных площадок по старым схемам: их хватит как минимум до 2012 года. В итоге на торги выставляются либо менее привлекательные площадки, либо участки с высокой стоимостью права на заключение договора аренды.
По словам директора ООО «Котляров ОРГ» (Екатеринбург) Максима Котлярова, аукционам не хватает прозрачности. Наведение порядка на рынке участков под жилищную застройку должно начинаться с публичного сбора и открытия всей информации по земле и возможности строительства на ней. Инвестор вправе знать обо всех свободных участках, а не только о выставленных на ближайшие торги. Администрация же обязана внимательно изучить спрос на тот или иной участок и в соответствии с ним организовать аукцион. Специалисты замечают: аукционы, если выполнять все правила, ведут к полной прозрачности и публичности выделения земли. Видимо, сознание некоторых чиновников к этому еще не подготовлено. Эту точку зрения подтверждает генеральный директор крупнейшего застройщика Перми — ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков: «Застройщики не знают, какой участок они получают, какую инженерную инфраструктуру там надо будет дополнительно построить. Это, естественно, не привлекает инвесторов, они не могут точно рассчитать свои расходы».
По словам члена правления челябинской Ассоциации предприятий строительной отрасли Юрия Каменца, вопросы вызывает прозрачность и даже законность аукционов, проводимых в Челябинской области. Одно из подтверждений: в начале февраля арбитражный суд отменил итоги торгов на право аренды участка, расположенного в поселке Красный Камень на озере Увильды. Администрация незаконно заключила договор аренды с единственным участником аукциона.
Перечисленные факторы становятся причиной срыва земельных аукционов: не проходит от 15 до 40% (в зависимости от города) намеченных торгов. Хотя это уже гораздо лучшее, чем в 2006 году. Тогда, например, в Екатеринбурге с молотка не ушло 67% выставленных участков, в Перми — 64%.
Несмотря на то, что процент успешных аукционов растет, на торги по-прежнему выставляется крайне мало ликвидных участков. Поэтому земля продается либо практически по начальной цене, либо за нее устраивается настоящая битва и участок уходит за рекордную сумму. В этом плане показателен пример Тюмени. Там состоялось семь аукционов на право аренды участков, предназначенных под многоэтажную жилую застройку. Причем пять из семи площадок куплены по начальной цене, а стоимость одного (площадью 15 тыс. кв. метров) в ходе торгов увеличилась в 13 раз.
В Челябинске, Уфе и Екатеринбурге ситуация похожа. Например, в столице Среднего Урала на аукционе 31 августа 2007 года из всех лотов борьба развернулась только за один площадью 1,2 га, расположенный рядом с центром города. В итоге он был продан за 250 млн рублей. Это до сих пор самая большая стоимость участка в расчете на гектар земли. Тогда аналитики и участники рынка в один голос говорили: ООО «Интерстеп», купившему этот участок, придется продавать квартиры по цене 80 — 90 тыс. рублей за кв. метр. Экономически целесообразная цена участка была определена в 110 — 120 млн рублей. Возврат потраченных на землю денег девелоперы естественно перекладывают либо на арендаторов, либо на жильцов.
Кроме того, анализ проведенных аукционов показывает, что земли на них выделено мизерное количество по сравнению с планами строительства. В Тюмени по итогам аукционов приобретено 30 га земли, в Екатеринбурге — 40 га. При этом только объем ввода жилья в этих городах составил 650 млн и 900 тыс. кв. метров соответственно. На таких площадях подобную стройку не развернуть. С точки зрения выделения земли некоторым исключением стала Пермь. Там, по данным муниципальной администрации, на аукционах в 2007 году продано 130 га земли. Хотя, как признался Андрей Гладиков, крупные застройщики в торгах участия не принимали. Значит, они до сих пор используют запасы или приобретают землю в обход аукциона.
Аукцион боком
Основных способов иного приобретения земельных участков два. Первый — криминальный. О нем застройщики и аналитики говорят в личных беседах на правах анонимности. Это откат, который необходимо принести в земельный комитет той или иной муниципальной администрации. Размер отката ниже, чем начальная стоимость земельного участка на аукционе.
Пока ни один чиновник за руку при такой «сделке» не схвачен. Однако, например, прокуратура Свердловской области постоянно пытается это сделать. Последний эпизод случился 3 июля 2007 года. Тогда в земельном комитете и Главном управлении архитектуры мэрии Екатеринбурга провели обыски, целью которых стала выемка документов, касающихся строительства. Обыск проводился сотрудниками УБЭП ГУВД в рамках уголовного дела о злоупотреблении должностными полномочиями. Как говорят в прокуратуре, причиной послужили многочисленные жалобы граждан и юридических лиц на неправомерные действия должностных лиц мэрии при выделении земельных участков под строительство. 21 июня было возбуждено уголовное дело по признакам злоупотребления должностными полномочиями. Следователи установили, что на протяжении ряда лет должностные лица администрации Екатеринбурга принимали решения о выделении земельных участков в аренду для строительства в нарушение требований земельного законодательства без проведения торгов или аукционов.
Второй способ — законный. Девелопер выкупает компанию, в собственности или аренде которой находится земельный участок. Право на его освоение переходит к застройщику вместе с предприятием. Так, например, поступила федеральная группа ЛСР. В середине февраля совет директоров одобрил сделку приобретения ООО «Промрезерв» (Екатеринбург). Оно на правах долгосрочной аренды владеет земельным участком 9,8 га на границе с центром города. Аналитический центр Уральской палаты недвижимости причисляет район расположения земельного участка к первому ценовому поясу. Сумма сделки составила около 7 млн евро. На полученном участке группа ЛСР планирует построить несколько многоэтажных домов, офисное здание класса В и объекты торговли. Планируемая общая площадь зданий — 147 тыс. кв. метров. До этого в конце прошлого года компания сообщала о приобретении другого актива — ООО «Инвестпроект», в собственности которого находятся два участка земли общей площадью 50 га. На этих площадях ЛСР намерена построить до 600 тыс. кв. метров жилья. По словам Андрея Гладикова, таким способом получения ликвидной земли активно пользуется и «Камская долина». Он также менее затратен, чем покупка ее на аукционе. В Екатеринбурге начальная стоимость участка в 2 га в районе центра составляет около 100 млн рублей. Торги заканчиваются на цифре не менее 200 млн рублей (около 5 млн евро). Группа ЛСР заплатила 7 млн евро, но при этом земли получила в пять раз больше.
Строительный чернозем
Региональное правительство может найти ликвидные участки земли для выставления на аукцион. Существует несколько способов. Первый — использование земель сельхозназначения. Такая возможность у региональных властей появилась после изменения федерального законодательства. Правда, в документе есть ссылка на постановление правительства РФ, которое должно содержать перечень земель сельхозназначения, особо ценных для развития агропромышленного комплекса. Издать постановление планировали до 1 мая 2007 года, но его до сих пор нет. Поэтому областные администрации вправе распоряжаться сельхозземлей по своему усмотрению.
Изменение категории земель наиболее благоприятно может сказаться, во-первых, на малоэтажной застройке: все сельхозземли находятся на окраинах городов, а это самое подходящее место для возведения коттеджных поселков. При этом метр в малоэтажке, особенно в быстовозводимом доме, в полтора-два раза дешевле, чем в многоэтажном. Во-вторых, сельхозземли — лучшие участки для комплексного освоения территории. Учитывая то, что возможности точечной застройки во многом исчерпаны, в будущем все активнее будет применяться именно этот способ. Причем на землю, выставляемую на торги под комплексную застройку, надо оформлять несоизмеримо меньше документов, чем, например, на участок, предназначенный под жилую застройку. Это серьезно сокращает сроки строительства.
Наиболее активно идею перевода земель продвигает губернатор Тюменской области Владимир Якушев. Во время визита вице-премьера правительства РФ Дмитрия Медведева глава региона констатировал, что земель, пригодных под застройку, в Тюмени практически не осталось, поэтому вопрос о выделении новых площадок стоит крайне остро. К областному центру по итогам публичных слушаний в 2007 году уже присоединено несколько десятков участков. Все они переведены в категорию земель поселений и предназначены для комплексного освоения территории.
По словам аналитика КГ «Лекс» (Тюмень) Светланы Ведерниковой, главная проблема с переводом земель состоит в том, что участки находятся в федеральной собственности. Поэтому согласование изменений затягивается на длительный срок. Кроме того, застройщики отмечают неблагоприятное для себя обстоятельство — отсутствие на таких участках инженерной инфраструктуры.
Второй способ — перенос промышленных предприятий за пределы города. Земля под ними крайне привлекательна для застройщиков. Стоимость участка иногда гораздо выше, чем цена всего производства. Процесс переноса начался еще в 2005 году в Перми. Тогда из самого центра города за его пределы переехала кондитерская фабрика «Пермская». В январе стало известно, что производство Пермского мукомольного завода переместится из центра на площадку в ЗАТО Звездный. В начале февраля глава Перми Игорь Шубин заявил, что ОАО «Пермалко» намерено вывести производство (2,5 га земли) за пределы города. Кроме того, муниципальная администрация уже заявляла о желании перенести находящийся по соседству с «Пермалко» хлебокомбинат № 1.
В Тюмени перенос начался в августе 2006 года. Тогда за пределы областного центра начали выводить Тюменский завод пластмасс и Тюменский станкостроительный завод. В результате в городе высвободилось 20 га земли, рыночная стоимость каждого — около 1 млн долларов. Территория завода пластмасс передана под строительство многоэтажных жилых домов, а на месте станкостроительного завода построят гостиничный комплекс и торгово-офисные помещения. В соответствии с генеральным планом Тюмени до 2025 года за черту города переедут 18 промышленных предприятий.
Генпланом Екатеринбурга до 2025 года предусмотрен перенос 30 предприятий. Из центральной и жилой части города постепенно будут выведены такие гиганты, как завод «Тонус», Верх-Исетский металлургический завод, Уральский завод гражданской авиации (УЗГА).
Уже перенесен в Верхнюю Пышму завод обработки цветных металлов, располагавшийся в центре города. На его месте будет построен деловой центр площадью 100 тыс. кв. метров. Также решено, что в августе этого года из Екатеринбурга в Дегтярск (Свердловская область) полностью перейдет производство завода «Уралпластик». Находящиеся в собственности «Уралпластика» 20 га земли в Екатеринбурге компания продавать не намерена: в планах привлечение крупных инвесторов для комплексного освоения этой территории.
Власти Екатеринбурга торопят с переездом и УЗГА. Еще в ноябре прошлого года замглавы администрации Екатеринбурга Александр Якоб заявил, что часть зданий и земли завода уже выкуплены компанией «Профильстрой», которая должна построить на месте завода торговый центр. Однако руководство завода эту информацию отрицает.
По словам Андрея Гладикова, для девелоперов строиться на месте заводов — один из самых оптимальных вариантов: «Там уже существует вся инженерная инфраструктура. Конечно, возможны проблемы с водой, но с электричеством — все в порядке».
Третий способ выделения земель — снос частной или ветхой застройки. Во всех областных центрах Урала до сих пор достаточно большая площадь, в том числе и в центре, занята старыми одноэтажными деревянными домами или хрущевками с истекшим сроком годности. В случае их сноса девелоперы должны предоставить владельцам равноценное жилье в многоэтажках, построенных на месте частных построек. Но для застройщиков эти потери несущественны.
Если применить эти три способа, то в мегаполисах может освободиться большое количество ликвидной земли. Это, во-первых, снизит начальную цену участков на аукционе, а во-вторых, дополнительно привлечет инвесторов. Однако для этого муниципальным администрациям надо подавить желание продать землю как можно дороже, а процедуру аукционов сделать максимально прозрачной и удобной