Первый шаг к «одноэтажной России»
Свердловская и Тюменская области вошли в перечень 16 регионов России, где в конце 2007 года начнется эксперимент, направленный на внедрение земельной ипотеки. Проект запускается решением комиссии по развитию рынка доступного жилья, созданной при президентском совете по реализации нацпроектов. «Мы выбирали области с подходящей материальной базой, хорошими финансовыми показателями и высокими объемами строительства, — объясняет директор департамента жилищного финансирования ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК, Москва) Владимир Петренко. — У руководства этих областей есть четкое понимание того, как должны развиваться города, и ясные генеральные планы застройки».
Всем будет хорошо…
Проект предполагает, что ипотечные кредиты смогут взять физические, юридические лица и муниципалитеты. Главное условие — заемщик должен иметь земельный участок в собственности или право аренды участка сроком более пяти лет. Именно право собственности или право аренды станет предметом залога. «Физические и юридические лица оценивают имеющийся участок земли, получают на эту сумму кредит, заводят инфраструктуру, переоценивают участок, получают кредит на большую сумму, возводя, например, стены, вновь переоценивают участок и так далее до полного завершения строительства», — описывает механизм земельной ипотеки Владимир Петренко.
Муниципалитеты могут использовать кредитную схему для подведения коммунальной инфраструктуры к участкам, на которых будут возводиться жилые дома. За счет этого компаниизастройщики исключат из стоимости квадратного метра готового жилья сумму, затраченную на проведение коммуникаций. По словам генерального директора ОАО «Ипотечная компания» (Москва) Юрия Алексеева, механизм земельной ипотеки способен снизить себестоимость квадратного метра на 30%.
По словам Владимира Петренко, о готовности в будущем выдавать земельные кредиты уже заявили СКБбанк, Московский банк реконструкции и развития и Сбербанк. Причем банки пообещали держать «пилотные» кредиты на балансе три года без рефинансирования АИЖК. Предполагаемые ставки по земельной ипотеке — 12 — 13%. «Это выше, чем ставки обычного ипотечного кредитования. Мы еще не до конца просчитали все риски, вполне возможно, что ставка уменьшится. Вспомните, жилищная ипотека тоже начиналась с 18%, а сейчас — 11%», — говорит Владимир Петренко.
По мнению профессора
… но не скоро
Одной из основных проблем земельной ипотеки станет оценка участков. По словам Максима Котлярова, главным подходом скорее всего будет сравнительный: установление цены по аналогии. Однако рынок земли в России развит недостаточно, сделок проходит мало, а при отсутствии данных об аналогичных участках банк в залог оцененную землю вряд ли возьмет. Кроме того, в условиях неразвитого рынка оценщики могут приписать участку качества лучше, чем есть на самом деле, или приуменьшить достоинства участкованалогов, тем самым завысив стоимость продаваемого участка. Банки, напротив, будут стремиться занизить цену.
Примером разницы оценок могут служить следующие цифры. По подсчетам АИЖК, стоимость сотки земли без коммуникаций на окраине Екатеринбурга — 10 тыс. рублей. Однако аналитики считают, что эта оценка явно занижена. По мнению директора ИК RealCapital Владимира Андреева, стоимость сотки под индивидуальное строительство вблизи Екатеринбурга равна 1 — 2 тыс. долларов, а Максим Котляров оценивает ее в 2 — 2,5 тыс. долларов.
Проблемой окажется и вечная неразбериха с документами на землю. Заместитель председателя правления СКБбанка Юрий Моисеенко указывает: чтобы земля могла стать предметом залога, она должна соответствовать планам освоения, у владельца должно быть оформлено право собственности или аренды, участок должен иметь четко определенное назначение, границы и стоимость и не иметь обременений. Таких в Свердловской и Тюменской областях крайне мало.
— В Екатеринбурге, например, около 90 тыс. участков, права закреплены максимум на треть из них, а прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре, еще меньше, — рассказывает Максим Котляров. — Сейчас мы переживаем эпоху массового оформления прав на земельные участки. Процесс сопровождается землеустроительными работами, формированием земельных участков и постановкой на государственный кадастровый учет. Только после этих процедур происходит государственная регистрация прав. Очевидно, что банки будут брать в залог только те участки, права на которые зарегистрированы. Уже сейчас можно сказать: самым массовым потребителем земельной ипотеки могут стать частные лица, владеющие землей с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство. Однако для банков они на первом этапе не будут представлять особого интереса. Для них наиболее привлекательны незастроенные участки на праве собственности, предназначенные под коммерческую недвижимость, но таких немного.
От вторичного юрика к первичному физику
Теоретически земельная ипотека — эффективный инструмент для привлечения средств на стройку. Но на практике массовым он станет не раньше, чем лет через пять, и удешевить жилье вряд ли сможет. По мнению Владимира Андреева, стоимость квадратного метра не уменьшится: «Ипотека — лишь способ получить деньги, но за них тоже надо платить. Ипотека будет стимулировать спрос на землю, значит, повышать цену земли. Вспомните, во сколько раз выросла цена на квартиры с момента введения жилищной ипотеки».
Тем не менее в долгосрочной перспективе земельная ипотека способна дать глобальный экономический эффект. Для этого необходимо, чтобы банки переориентировались с кредитования застройщиков на кредитование частных лиц. И скорее всего это произойдет. Аналогия: раньше банки ждали крупных заемщиков — заводы, промышленные предприятия. Заниматься розницей им было не интересно. Зато сейчас мы наблюдаем бум потребительских кредитов. Кроме того, банки должны повернуться от вторичного земельного рынка к первичному, то есть выдавать кредиты на покупку земли, а не под ее залог. До этого тоже, вероятно, дойдет. Вспомните: в жилищной ипотеке также сначала развивался вторичный сегмент.
Наличие обоих условий позволит широкому кругу физических лиц приобретать землю в кредит. Потенциально это способно охладить рынок недвижимости: при нынешних ценах на сумму, равную стоимости квартиры, можно построить загородный дом вдвое большей площади. При появлении простого механизма доступа к земле нас ждет бум загородного строительства «хозспособом» (в Европе, например, строительство своими руками позволяет экономить до 40% от стоимости недвижимости). В перспективе, когда потенциальные покупатели недвижимости будут массово уходить строиться в пригороды, несколько охладится и квартирный рынок: застройщики вынуждены будут снижать цены