А кораблю — заплатки

Фото - Андрей Порубов

В машинном отделении — серьезные проблемы: двигатель действует даже не в половину, а в десятую часть силы. Немудрено: целые агрегаты отсутствуют. Большая часть мощности котла уходит в громогласный гудок. И провести корабль между рифами некому — команды нет. Только официанты снуют…

С этих слов Сергея Воздвиженского, председателя исполнительного комитета межрегиональной ассоциации экономического взаимодействия субъектов РФ «Большой Урал», началась 25 мая в Екатеринбурге конференция «Доступное жилье: финансирование от строительства до покупки» (организаторы — журнал «ЭкспертУрал» и банк «Драгоценности Урала»). Нетрудно догадаться, что под метафорическим «кораблем» подразумевается жилищный национальный проект. С его раскруткой и PRподдержкой все в порядке: чиновники регулярно отчитываются об успехах «в рамках реализации». А вот с практическими результатами — гораздо хуже. В прошлом году прирост объемов ввода жилья в среднем по России составил 6%. Это, учитывая рыночную конъюнктуру, даже не капля в море — ноль без палочки. (К слову, в Казахстане в этом же году объем ввода жилья вырос на 150%.) За первый квартал 2006го (когда, если верить чиновникам, нацпроект стремительно начал набирать обороты) в России введено жилья на 5,5% меньше, чем за аналогичный период 2005го, хотя никакого нацпроекта тогда вовсе не было. Цены на недвижимость в регионах УрФО продолжают стремительно расти — на 23 — 35% в год. В общем, КПД у корабля пока отрицательный. 

Перечислим основные причины фиаско. Часть законодательной базы в области строительства усилиями лоббистов работает с точностью до наоборот по отношению к тому, как задумывалось (чаще всего на конференции поминался пресловутый ФЗ № 214 «О долевом участии», практически закрывший строителям возможность использовать дешевые деньги дольщиков). Подготовленных к строительству земельных площадок как не было, так и нет. Земельные аукционы толком не начинались. Объем загородной малоэтажной застройки недопустимо мал (а мировой опыт показывает: именно такое жилье — «доступно»). Цивилизованный рынок аренды жилья отсутствует (во всем мире жилье в собственности — прерогатива состоятельной части населения, примерно половина живет в арендуемом жилье и не испытывает от этого неудобств). Подступает дефицит стройматериалов (проблема не столь заметна сейчас, но станет актуальна через год-два). Причем, как подчеркнул Воздвиженский и согласилось большинство участников конференции, деньги — не вопрос. Они есть и у государства, и у населения. Вопрос — как эффективно направить их в жилищный рынок.  

Относительные успехи

Главным инструментом, способным сделать жилье доступнее, должна стать ипотека. Управляющий коммерческим банком «Драгоценности Урала» Илья Марков: «Сегодня за собственные средства купить жилье могут только 5 — 9% населения. По прогнозу Минэкономразвития, к 2012 году это будут 40 — 50%, но я считаю такой сценарий слишком оптимистичным. А даже если и так, ипотека в любом случае останется основным механизмом приобретения жилья».

Все выступавшие на конференции банкиры отмечают значительный рост числа выданных кредитов и их средней суммы. Еще одна немаловажная деталь: существенно сократился процент отказов потенциальному заемщику. Если в 2004 году кредит получал только каждый третий обратившийся, то сейчас, например, в Меткомбанке, по словам руководителя направления ипотечного кредитования Андрея Николаева, отказывают только 10%, а в Городском ипотечном банке, если верить директору екатеринбургского представительства Станиславу Дехтулинскому, удачно получают кредит 95% обратившихся.

Но несмотря на очевидные успехи, массовой ипотеку не назвать. В среднем в России через ипотечный кредит приобретается около 1,5% жилья. Совокупный объем выданных ипотечных кредитов в России составляет одну пятую аналогичного в Латвии. Есть и нерешенные проблемы. Так, отмечает Илья Марков, до сих пор не создан маневренный жилой фонд (куда можно было бы отселять несостоявшихся заемщиков). По его мнению, дефолты рано или поздно наступят, и банки останутся один на один с этой проблемой.

Есть куда расти

Большой интерес вызвало выступление на конференции директора агентства недвижимости «Роттердам» Ильи Шкопа, взглянувшего на проблемы ипотеки глазами риэлтора. Проблема номер один: практически ни один банк не выдает кредиты индивидуальным предпринимателям и руководителям малых предприятий. За исключением Газпромбанка, банки не выдают кредиты наличными, причем сам кредит можно получить только после оформления сделки в Регистрационной палате. Процедура регистрации длится 2 — 3 недели, что не позволяет использовать ипотеку в обменных сделках. А это — 80% рынка. «В обменной цепочке участвуют порой по четырепять квартир, мы не можем убедить владельцев ждать своих денег все это время. Это чистая психология», — говорит Илья Шкоп.

Ипотеке есть куда расти. Подтверждением стало выступление директора Уральского филиала «Райффайзенбанк Австрия» Виталия Милованова, который рассказал о системе ипотечного кредитования, действующей в Австрии. Суть ее такова: физическое лицо должно в течение семи лет вносить на накопительный банковский счет определенные суммы. Банк начисляет проценты, обычно около 3% (это примерно соответствует уровню инфляции). При этом государство добавляет на счет 30% от каждого взноса «из своего кармана». За счет этого реальная доходность такого вклада составляет 11% годовых: при низком уровне инфляции очень прилично. Таким образом, через семь лет на счету скапливается сумма, достаточная для оплаты большей части квартиры. На меньшую берется кредит сроком обычно на 12 лет. По мнению Милованова, для появления похожей схемы в России в первую очередь не хватает закона о стройсберкассах (он пылится в недрах Госдумы с 2002 года). Между тем такая система позволяла бы аккумулировать достаточные для приобретения квартиры средства людям со средними и низкими доходами, а затем получать кредит по льготной ставке.

Не забывать о предложении

Однако развивать платежеспособный спрос — еще полдела. Необходимо добиться того, чтобы адекватно росло предложение. В этой связи любопытен опыт ХМАО, о котором рассказал заместитель председателя правительства округа по вопросам инвестиций и инноваций Кирилл Морозов.

Этот регион до сих пор характеризуется крайне низкой обеспеченностью населения жильем — 16,7 метра на человека (в среднем по России — более 20ти). Но динамика ввода впечатляет: в последнее время в округе строится 750 — 850 тыс. кв. метров жилья в год, что составляет примерно 0,54 метра на человека (вдвое больше среднероссийского показателя — 0,27). Правительство планирует ежегодно увеличивать ввод жилья на 10 — 15% и до 2015 года ввести 29 млн кв. метров. Один из существенных плюсов строительной политики ХМАО — все сети до сих пор строились за счет бюджета. С введением земельных аукционов застройщику придется платить за коммуникации, но и здесь найден выход. У победившего на аукционе застройщика региональный бюджет готов выкупать сети с тем, чтобы их стоимость не утяжеляла стоимость жилья. Проблема дефицита стройматериалов встанет в ХМАО еще острее, чем в других регионах. Сегодня собственная стройиндустрия округа обеспечивает строительство только на 16%. Даже если существующие предприятия загрузить полностью, они закроют лишь 24% потребностей. Правительство округа готовится заранее. Запланировано строительство множества производств: базальтового волокна и утеплителей, пенополистирола, стекла по флоат-технологии и сухих строительных смесей, кирпича и мелкоштучных стеновых блоков, деталей для каркасного деревянного домостроения и смол для изготовления ДСП. Планируемый на ближайшие десять лет объем инвестиций в эту отрасль — около 700 млн долларов. Инвесторов правительство будет привлекать в том числе своим финансовым участием: доля бюджетного финансирования в проектах составит до 30%, а в отдельных случаях — 40%.