Необеспеченный кредит

Фото: Валерий Семенов

Данные исследования АЦ «Эксперт-Урал» показывают: объем выданных жилищных кредитов в УралоЗападносибирском регионе вырос в 2006 году в 3,4 раза и на 1 января 2007 года достиг 74,3 млрд рублей. Ипотечные кредиты в этой массе составляют 80%, за 2006 год их совокупная сумма увеличилась в шесть раз. Доля кредитов на жилье в общем объеме кредитования физлиц достигла 12%, прогноз на 2007й — 19%. Ипотека стремительно становится массовой. Примечательно, что такой прыти от нее не ожидали и сами банкиры. Прогнозы на 2006 год лидирующих в сегменте банков оказались значительно ниже фактических значений. Уральский банк Сбербанка России, например, «перевыполнил план» на 4,4 млрд рублей, Запсибкомбанк — на 2,8 млрд рублей.

Не в деньгах счастье

Количество банков, предоставляющих жилищные кредиты, в прошлом году выросло, спектр продуктов расширился. Базовые условия ипотечных кредитов сближаются, но в борьбе за клиентов банки стремятся предложить нестандартный продукт. Так, в 2006м получило распространение ипотечное кредитование без первоначального взноса. Перестало быть экзотикой кредитование первичного (строящегося) жилья. Доля кредитов на долевое строительство в среднем составила около 14%, все банки планируют увеличить ее в 2007 году.

Заместитель директора Центра недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Черноскутов считает, что рынок станет развиваться по западному сценарию: сроки кредитования — увеличатся, требования к заемщикам — снизятся. Объемы ипотеки в 2007 году вырастут, хотя, по прогнозу главного редактора журнала «Эксперт-Урал» Дмитрия Толмачева, не так резко, как в 2006м, — в 1,7 раза. Падение темпов объясняется в основном двумя факторами: вопервых, цены на рынке достигли уровня, при котором большинству потенциальных потребителей квартиры просто не по карману. Во-вторых, спрос становится отложенным: потребители не торопятся с покупкой квартир, ожидая активного ввода жилья и снижения цен в результате реализации нацпроекта.

Ставки по ипотечным кредитам, по мнению директора управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России Вячеслава Решетникова, достигли обоснованного минимума, но под воздействием административного ресурса государства могут понизиться и до 9% годовых в рублях. При этом сроки будут небольшими, первоначальный взнос — порядка 50%.

На конференции проблема дальнейшего снижения ставки вызвала, пожалуй, самую бурную дискуссию. Одни упирали на то, что ипотека, стимулируя потребительский спрос, и без того нагнетает цены, а снижение ставки еще больше разогреет рынок. Другие указывали: доля ипотечных сделок в общем объеме пока невелика, влияние на цены сильно преувеличено. В частности ведущий юрисконсульт фонда «Института экономики города» (Москва) Александр Копейкин напомнил: объемы ипотечного кредитования в России мягко говоря скромны по сравнению не только с дальним, но и с ближним зарубежьем. Так, в Казахстане на сегодняшний день выдано приблизительно столько же кредитов, сколько в России, между тем его население в десять раз меньше.

Очевидно: дальнейшее снижение ставки и увеличение объемов кредитования не принесет вреда, если будет подкрепляться адекватным увеличением предложения жилья на рынке. Но пока, несмотря на все успехи ипотечного кредитования, жилье только недоступнее. Причина — превышение спроса над предложением.

Как рассказал заместитель председателя исполнительного комитета Межрегиональной ассоциации «Большой Урал» (Екатеринбург) Владимир Волков, в 2006 году темпы ввода жилья на территории выросли от 6% в Башкирии до 21,2% в Челябинской области. В пересчете на душу населения это очень мало: от 0,15 метра на человека в Курганской области до 0,46 в Тюменской. Опыт Европы и США свидетельствует: чтобы цены на жилищном рынке стабилизировались, необходимо вводить не меньше метра жилья в год на человека. Не удивительно, что в прошлом году на рынке стабильностью и не пахло. Совокупный рост цен за год составил от 26,9% в Курганской области до 100,7% в Пермском крае. В итоге средний срок накопления на квартиру (отношение рыночной стоимости стандартной «двушки» площадью 54 кв. метра к совокупному доходу среднестатистической семьи из трех человек с двумя работающими, показывающее, сколько лет потребуется семье, чтобы накопить на квартиру, если больше ни на что не тратить) увеличился во всех регионах Урала и составил от 3,8 года в Свердловской области до 9,5 — в Башкирии.

Из потребительского рынок жилья в прошлом году окончательно стал инвестиционным. Жилье с рынка сметали спекулянты, сроки экспозиции квартир в агентствах недвижимости сокращались. Летом, на которое пришелся пик роста цен, до 60% согласованных кредитов в банках не были взяты: потенциальные заемщики так и не смогли найти квартиры для покупки.

Ростки позитива

Доступнее жилье в 2006м году не стало — это факт. Есть ли надежда на то, что в ближайшем будущем ситуация изменится?

Позитивные тенденции наметились. Определенный оптимизм внушает начало реализации проектов комплексного освоения территории (КОТ). Станислав Придвижкин, управляющий директор крупнейшего из них, района «Академический» в Екатеринбурге, рассказал: до конца 2008 года планируется ввести 140 тыс. кв. метров недвижимости, в том числе 80 тыс. кв. метров жилья. Всего в районе до 2025 года будет построено около 9 млн кв. метров жилья. Такие объемы не могут не сказаться на рынке. 

Второй обнадеживающий момент — приход на рынок новых игроков, в том числе иностранных. Так, в 2006 году проекты в Екатеринбурге и Верхней Пышме (Свердловская область) инициировало ЗАО «ЮИТ Уралстрой» — екатеринбургское представительство крупной финской строительной компании YIT. Как рассказал финансовый директор ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Бюринг Понтус, в планах компании достичь ежегодного объема ввода жилья в 100 тыс. кв. метров в год. По его словам, интерес европейских инвесторов и строителей к российскому и в частности уральскому рынку недвижимости очень высок — доходность на нем куда выше, чем, к примеру, на рынке Европы. Поэтому есть все основания ждать новых «гостей».

Развитие этих тенденций, вероятно, снизит остроту проблемы доступности жилья, но не решит ее. Следует понимать: в существующих условиях рынка — при небольшом количестве игроков, высоких финансовом и административном порогах входа, низкой конкуренции между продавцами жилья — инвесторы будут наращивать объемы ввода ровно настолько, чтобы цены не ползли вниз. Никто не будет рубить сук доходности, на котором сидит. Так что максимум, на что мы можем рассчитывать в среднесрочной перспективе, это снижение динамики роста цен. Об остановке, а тем более падении, речи не идет.

Где вы, самые заинтересованные?

По мнению Вячеслава Решетникова, «главный шаг к повышению доступности жилья — хоть как-то регулировать цены на него — должно сделать государство. Сегодня в Екатеринбурге себестоимость квадратного метра составляет 25 — 30 тыс. рублей, а цена доходит до 80 тысяч. Вмешательство в рынок будет оправдано». Впрочем, делать это напрямую вряд ли стоит. Лучше развивать, открывать рынок, чтобы на него активнее выходили новые мощные игроки. Конкурируя, они рано или поздно уронят цены. Как рассказал Станислав Придвижкин, ряд важных действий в этом направлении федеральные власти уже совершили. Так, вышло два постановления правительства. Одно гарантирует субсидирование до 50% ставки по кредитам, взятым инвестором на возведение инженерной инфраструктуры при реализации проектов КОТ. Второе обеспечивает субсидии субъекту федерации и муниципалитету на строительство магистральных дорог, связывающих стройплощадки КОТ с городом. Эти постановления вносят ясность в принципы частногосударственного партнерства, снижают риски, и этим создают предпосылки для того, чтобы к реализации проектов КОТ подключались новые инвесторы.

По нашему глубокому убеждению, для повышения доступности жилья власти могли бы сделать больше. Президент Союза предприятий строительной отрасли Челябинской области Леонид Беркович категорически не согласился на конференции с тем, что цены на рынке завышают строители. По его подсчетам, собственно строймонтаж составляет лишь треть в себестоимости жилья. Еще по трети — земля и коммуникации, стоимость которых не зависит от строителей. Его подсчеты косвенно подтверждаются и выступлениями других участников. Так, директор производственного направления NASCOR корпорации «Перспектива» (Пермь) Дмитрий Вараксин представил концепцию малоэтажной застройки на базе канадской каркасной технологии. Комплект быстровозводимого дома будет продаваться со второй половины года по 5,5 тыс. рублей за квадратный метр (без учета монтажа). Казалось бы, вот оно — доступное жилье: стометровый дом обходится в 550 тысяч. При нынешнем развитии ипотеки это по силам не только среднему классу, но и молодежи: покупай комплект и возводи дом самостоятельно, чтобы сэкономить на монтаже. Уложиться можно в несколько недель. Но особых восторгов участников конференции презентация не вызвала. Знающие люди понимают: стоимость земли и коммуникаций увеличит цену такого дома в несколько раз.

Возможно ли снизить расходы застройщиков на землю и коммуникации с тем, чтобы это отразилось положительно не на доходах строителей, а на цене жилья? Задача нетривиальная, но мы убеждены: при диалоге бизнеса и власти найти оптимальное решение можно. Проблема в том, что диалога не получается.

В отличие от строителей и банкиров чиновники, как муниципальные, так и областные, желания обсуждать проблемы доступного жилья не выказали. Хотя им как раз по должности положено думать о пресловутой доступности. Несмотря на наши многочисленные предложения, конференцию не почтили присутствием ни представители профильных областных министерств, ни комитетов городских администраций. Зла не держим. Надеемся лишь, что в следующем году, когда «ЭкспертУрал» вновь организует подобную конференцию, люди, ответственные за реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», найдут несколько часов, чтобы обсудить реализацию проекта с теми, кто это жилье строит и кредитует.

Дополнительные материалы:

«Типичная» ипотека

— Сегодня наш типичный заемщик — молодая семья до 35 лет с детьми, приобретающая жилье для постоянного проживания. Эта категория людей уже имеет стабильную работу и доход, позволяющий брать долгосрочные кредиты, зачастую есть средства на первоначальный взнос. Конкуренция заставляет банки предлагать все новые программы, в том числе без первоначального взноса. Это расширяет круг потенциальных заемщиков. В него попадают молодые люди, у которых пока нет сбережений, но высок потенциал для накоплений в будущем.

На основании нашего опыта проведения сделок мы вывели несколько закономерностей. Готовую квартиру обычно приобретают с целью улучшения жилищных условий. Первый взнос делается за счет средств от продажи имеющегося жилья. Размер кредита — примерно 50% стоимости новой квартиры, соответственно ставка минимальна. При кредитовании строящегося жилья первоначальный взнос, как правило, минимален. Но гораздо чаще происходит полное или частичное досрочное гашение кредита после сдачи дома в эксплуатацию и продажи собственного вторичного жилья. В Екатеринбурге 70% кредитов выдается на жилье эконом-класса.

По нашим прогнозам, в 2007 году будет более активно развиваться кредитование именно строящегося жилья. Сегодня по нашему банку в Екатеринбурге на него приходится около 10% объемов кредитов, в Перми — всего 2%. В 2007 году планируем довести эти показатели до 30 и 10% соответственно.

Отдельный тип заемщиков — «инвесторы». Рынок жилья из потребительского превратился в инвестиционный, когда цель покупки квартиры, в том числе в кредит, — получение дохода. В прошлом году эта тенденция была особенно сильна. Рост цен с лихвой покрывал проценты, премии страховых компаний и другие сопутствующие расходы. Сегодня цены стабилизировались, и доля таких заемщиков сократилась. Поменяется ли она значительно, зависит от дальнейшей динамики цен.

Подготовили Ирина Перечнева, Елена Орлова