Большая КОТовасия

Фото: Андрей Порубов

Н

В ноябре 2006 года РСГ представила южноуральскому губернатору Петру Сумину проект КОТ в Челябинске. В районе Солнечная долина планируется застроить 668 гектаров, возвести 3,1 млн кв. метров жилой и 0,8 млн кв. метров нежилой недвижимости. Проект предусматривает строительство мощностей электрогенерации на 140 МВт и теплогенерации на 230 Гкал, магистрального водовода (5 км) и сетей водоотведения (7 км), а также комплекса очистных сооружений. В зависимости от будущей динамики спроса на жилье пятно застройки может быть увеличено до 1 тыс. га, а общая жилая площадь — до 4 млн метров. Сейчас ведется проектирование, строительство планируется начать в 2008 году.

Третьим уральским городом, где «Ренова-СтройГруп» начнет большое строительство, возможно, станет Пермь. По мнению менеджмента компании, исходя из показателей развития рынка жилья Перми, здесь оправдано инициировать проект КОТ по количественным показателям не меньше челябинского. Руководству Перми и Пермского края сделаны предложения по освоению нескольких перспективных площадок. Власти определяются со сроками, возможными условиями и форматом проведения конкурсов.

Не просто стройка

«Ренова-СтройГруп» стала едва ли не первой компанией в России и уж точно первой на Урале, запустившей масштабные проекты комплексного освоения территории. Безусловно, она обладает наиболее проработанной теоретической базой по этим вопросам. Собственно, само это понятие ввели в широкий обиход специалисты РСГ. Они же активно участвуют в разработке нормативной базы государственночастного партнерства (ГЧП) при реализации таких проектов, идущей сейчас в Росстрое. Поэтому во избежание методической путаницы примем в нашей статье комплексное освоение территории так, как понимают его в РСГ.

В упрощенном виде КОТ от «просто стройки» отличается количественно: еще недавно в РСГ утверждали, что полноценным проектом можно считать строитель-ство района от 3 млн кв. метров жилья. После недавних совещаний в Росстрое принято решение установить минимальную планку в миллион метров. Меньше нельзя: масштаб не позволит реализовать то, что составляет качественное отличие КОТ от других видов застройки. По словам руководителя проекта «Академический» Станислава Придвижкина, КОТ предполагает создание привлекательной среды обитания человека благодаря сбалансированному градостроительному решению: концентрации в одном месте жилья, мест работы и проведения досуга, коммерческой и социальной инфраструктуры. Инфраструктуре вообще уделено особое внимание: обеспеченность парковочными местами, детскими садами, предприятиями бытового обслуживания, школами, транспортом и услугами ЖКХ должна быть значительно лучше, чем в существующих районах, как в качественном, так и в количественном плане.

В РСГ полагают: достичь этой благодати удастся, вопервых, за счет масштаба (чем больше пятно застройки, тем меньше издержки на создание инфраструктуры в расчете на метр, а значит, на жителя), вовторых, благодаря активному участию в проектах государства. Последний момент — третья характерная черта КОТ. В отличие от традиционного девелопмента, где вся инфраструктурная нагрузка по большому счету ложится на инициатора проекта, концепция КОТ предусматривает поддержку проекта властями всех уровней, причем не только организационную, административную, политическую, но и финансовую. Другими словами, речь идет о реализации принципов ГЧП.  

Растут КОТята

Если строго следовать хотя бы количественному определению (от 1 млн метров), реализуемых проектов КОТ на территории УрФО очень немного. Разве что ВИЗ Правобережный в Екатеринбурге (застройщик АСЦ «Правобережный»): 1,5 млн метров жилья до 2005 года.

Однако большинство участников рынка утверждают: КОТ — будущее рынка жилья, уже скоро эта практика станет повсеместной. Меняются тренды. Если еще год-два назад основной практикой девелопмента была точечная, уплотнительная застройка, то сегодня рынок переориентируется на средние проекты от сотни тысяч метров до нескольких. И объем застройки, и степень «благоустроенности» пока не дотягивают до теоретических нормативов, диктуемых РСГ. Но по сравнению с точечной застройкой это безусловный шаг вперед — не КОТы, но КОТята.

Так, в Екатеринбурге ПСК «Урал-Альянс» в лице управляющей организации «Олипс» застраивает микрорайон Созвездие (22 дома, площадь первых восьми — свыше 80 тыс. метров). ТПК «Уралобувь» строит микрорайон Университетский на 400 тыс. кв. метров жилья (первый шестисекционный дом будет сдан в 2007 году). ЖСК «Бажовский» застраивает одноименный микрорайон на 150 тыс. кв. метров жилья. 

Тюменская домостроительная компания совместно с несколькими местными застройщиками ведет в Тюмени строительство микрорайона на 600 тыс. кв. метров жилья: на 60% он уже готов. Там же начинается строительство микрорайона Восточный2 (около 300 тыс. кв. метров жилья). Еще один крупный проект инициирован администрацией Тюменского района: малоэтажное строительство вблизи станции Подъем для молодых семей (коттеджи и таунхаусы общей площадью 90 тыс. метров). 

В Перми на стадии технико-экономического обоснования находится проект ОАО «Камская долина» — застройка территории бывших Красных казарм. Градостроительная документация уже оформлена. В течение трех лет планируется возвести 118 тыс. кв. метров жилья. Еще один интересный проект — «Ворота Прикамья» (разрабатывает компания «Проспект») — предусматривает застройку жильем территории около 500 тыс. кв. метров в районе Камского моста. 

Все перечисленные проекты, помимо собственно жилья, предусматривают строительство коммерческой недвижимости, объектов социальной инфраструктуры. Девелоперы переориентируются с точечной застройки на более крупные и комплексные варианты (квартальная застройка, микрорайоны).  До следующего шага — строительства районами — осталось немного.

Из точки в плоскость

Станислав Придвижкин уверен: чтобы проекты КОТ появлялись в большем количестве и развивались активнее, необходимо создание нормативной базы, которая четко пропишет стандарты разделения ответственности между инвесторами и властями. «Вопрос о зонах ответственности — это вопрос о деньгах. Нужно четко определить, какую часть затрат на создание инфраструктуры берет на себя инициатор проекта, какую — федеральный, областной и муниципальный бюджеты. Это разделение ролей должно быть по максимуму стандартизировано, чтобы компании, которые захотят выйти на рынок с проектом КОТ, четко представляли себе, на какую помощь со стороны государства они могут рассчитывать, соответственно более четко просчитывали затраты на проект». Сейчас вопрос прорабатывается в Росстрое. Точка зрения РСГ представлена в схеме «Распределение ролей в ГЧП при осуществлении проектов КОТ». Согласится ли с ней Росстрой, или схема претерпит изменения, пока не известно.

У девелоперов поменьше есть еще несколько проблем, затрудняющих инициацию проектов КОТ. Они традиционны. Первая — нехватка земельных участков. Острота ее снижается: руководство крупнейших уральских городов в последнее время активно занимается градостроительным планированием и выделением перспективных для массового жилищного строительства территорий на окраинах или за городской чертой. Так, в Свердловской области, помимо Академического, выделено 1,3 тыс. га земли для строительства района на 3,8 млн кв. метров жилья между Ново-Свердловской ТЭЦ и городом Березовским; в этом году планируется подготовить проектную документацию (см. «Утроение города», «Э-У» № 43 от 20.11.06).

В Тюмени как перспективная для застройки рассматривается территория так называемой Лесобазы (микрорайон Тура). Потенциал — около 1 млн кв. метров жилья. А в Перми больше, чем в других городах, уделяют внимание альтернативному способу получения земли под застройку — переносу из центра  промышленных и социальных объектов. Так, по данным PTDN Realty Group, кандидаты на вынос — кондитерская фабрика, психиатрическая больница и тюрьма.

Наконец, в этом году должны вступить в силу поправки к Градостроительному кодексу, где прописан альтернативный аукционам порядок получения земель под социально значимые объекты жилищного строительства, — разрешение градостроительной комиссии. Проекты КОТ, безусловно, будут отнесены к таким объектам, соответственно доступ к земле для крупных девелоперов облегчится.

Следующая беда — энергодефицит. Если на отдельно стоящее здание найти мощности хоть и не просто, но можно, то на микрорайон — очень проблематично.

В случае перехода на КОТ вопрос разрешится сам собой благодаря масштабу. При реализации действительно крупных проектов (от 1 млн кв. метров) экономически целесообразно строительство собственной генерации за счет инвесторов (недаром практически все проекты РСГ предусматривают строительство энергетических мощностей).

Эффект масштаба снижает остроту нехватки финансирования. Крупный проект, запущенный известным девелопером при поддержке местных властей, будет пользоваться доверием. Значит, вопервых, проще получать кредиты, в том числе в иностранных банках, где они дешевле и длиннее; вовторых, появляется больше возможностей для использования альтернативных механизмов — проектного и инвестиционного финансирования, ПИФов, публичных механизмов заимствования.

В общем, непреодолимых барьеров к массовому развитию КОТ нет. И процесс уже пошел.

На шаг ближе

Как оценивать эту тенденцию? Безусловно, положительно. Проекты КОТ способны обеспечить существенный прирост объемов ввода жилья (например, Академический даст Екатеринбургу от 35% от годового объема ввода жилья в первые годы продажи квартир и 100% — при выходе на проектную мощность). За счет масштаба степень нагрузки (обременения, строительства инфраструктуры) на метр падает, значит, на первых порах инвесторы получат дополнительную прибыль, а затем, с ростом объема предложения и конкуренции, смогут снизить цены.

Комплексное освоение способно сбалансировать городскую инфраструктуру и решить ряд социальных вопросов (см. «Туда, где проблемы»). Качество объектов и уровень жизни в новых районах выше, чем в районах «уплотнительной застройки» (см. схему  «КОТ по сравнению с традиционными видами девелопмента»). Наконец, распространение КОТ позволит с помощью естественных рыночных механизмов разобраться с проблемой «добросовестности и недобросовестности» застройщиков. Крупный девелопер, проводя тендеры на подрядные работы, не допустит в проект паршивой овцы.

В отличие от властей, он не опустится до административно-политических спекуляций на тему «недобросовестности».

А монополизации рынка изза укрупнения проектов бояться не стоит: в силу специфики КОТ инициаторами проектов будут выступать именно девелоперы, которые, как правило, не имеют собственных строительных мощностей. Так что работы строителям хватит и даже прибавится. 

Конечно, на деле все будет выглядеть не столь гладко. Социальные и экономические последствия строительства новых крупных районов в мегаполисах в силу объективных обстоятельств изучены слабо.

В ходе реализации проектов неизбежно обнаружатся «подводные камни». Например, миграция из «старого» города в «новый». С точки зрения разгрузки внутригородской инфраструктуры это явление положительное. Но стоит учесть вот что: мигрировать население будет неравномерно. В первую очередь и в основном переедет дееспособная и состоятельная публика из наименее благополучных и престижных районов. Те в итоге постепенно маргинализируются, превратятся в «кварталы бедноты».

Побочных эффектов не избежать. Тем не менее переориентация профессиональных игроков рынка недвижимости на освоение новых территорий станет вторым значимым шагом (после массового развития ипотеки) к далекой и соблазнительной цели — пресловутому «доступному и комфортному жилью».

Благодарим специалистов консалтинговой группы «Лекс» (Тюмень) и PTDN Realty Group (Пермь) за помощь в подготовке публикации

Дополнительные материалы:

Насыщать, но не слишком

Проекты комплексного освоения территории способствуют стабилизации рынка жилья, но из-за этого подвержены рискам, считает коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников

Евгений Мельников

— В Екатеринбурге, где мы работаем, власти (а именно представители городской администрации) сделали важнейший шаг — предусмотрели в Генплане застройку новых районов. По площади Екатеринбург — самый маленький город-миллионник, занимает всего порядка 50 тыс. га земли. Поэтому развитие города требует освоения новых земель за пределами существующей городской черты. Территория в границах МО «город Екатеринбург» составляет 114,3 тыс. га, и расширение только до границ муниципального образования даст уже более 60 тыс. га. Подобные территории можно осваивать лишь комплексно, что и предусмотрено властями. И девелоперы либо уже начинают проекты на этих площадках, либо активно присматриваются к ним.

— Что более всего препятствует массовому распространению КОТ? 

— Основная проблема — отсутствие готовых площадок для реализации проектов комплексной застройки. Участки под строительство «в чистом поле» не снабжены сетями, их подведение существенно удорожает строительство и отсекает большую часть потенциальных застройщиков. Площадки в черте города требуют освобождения территории от имеющихся обременений. Опять же возникают существенные затраты на переселение граждан либо на вынос промышленных объектов за пределы города. Потянуть такие затраты могут только самые крупные игроки.

— Какие вам видятся плюсы и минусы КОТ по сравнению с застройкой небольших площадок?

— Основной плюс в том, что девелоперу (застройщику) предоставлены широкие возможности для разработки и воплощения архитектурнопланировочных решений на единой большой территории. Кроме того, распространение КОТ способствует решению социальных проблем и стабилизации рынка. Минусы: вопервых, те самые затраты на инфраструктуру, вовторых, необходимость обеспечить застраиваемую территорию социальными учреждениями, что также существенно удорожает проект. При адекватной финансовой поддержке проектов КОТ государством этот минус менее значим. А вот от рыночных рисков, возникающих вследствие длительных сроков осуществления проекта, никуда не деться. К таким рискам я бы отнес: насыщение рынка, снижение спроса и цен на квартиры, изменение нормативной базы, потребительских предпочтений или экологической ситуации в районе застройки.

Если говорить об окончательном переходе от точечной застройки к комплексному освоению территории, то ряд побочных явлений, безусловно, будет наблюдаться. Так, в центре Екатеринбурга, застроенном максимально плотно, останется только вторичный рынок, что вызовет дальнейший рост цены в данном районе. В итоге города будут развиваться по примеру Москвы, где цены на жилье внутри Садового кольца астрономические. Также переход к комплексному освоению территории закроет дорогу на рынок многим мелким компаниям, которые не могут работать на проектах подобного масштаба.

Интервью взял Юрий Немытых

Туда, где проблемы

Выбирая территории для проектов, мы обращаем внимание на уровень платежеспособного спроса и наличие инфраструктурных проблем, которые невозможно решить без создания новых районов, рассказывает генеральный директор «Ренова­СтройГруп» Виктор Маслаков

Виктор Маслаков

— Первое, на что мы обращаем внимание, — объективно сложившаяся рыночная ситуация, то есть наличие достаточного для осуществления крупномасштабного проекта количества платежеспособных потребителей. Другими словами, важно наличие подходящей модели потребления. Она зависит от многих факторов. Это и уровень доходов горожан, и динамика экономического развития территории, и транспортные потоки, замыкающиеся на город. Очень важен миграционный баланс. Так, первый наш проект «Академический» инициирован именно в Екатеринбурге еще и потому, что здесь сходятся мощные миграционные потоки. Мы рассчитываем, что среди потенциальных покупателей нашей недвижимости треть (около 100 тыс. человек) будут мигранты.

Рынок перечисленных городов способен поглотить несколько миллионов метров жилья, как предусмотрено нашими проектами. Другие областные центры, например Оренбург или Ижевск, — пока нет. В них можно вести речь о квартальной застройке участков по 10 — 20 га, но не о новых районах.

Второй важнейший момент — протекционизм властей. Без участия властей всех уровней — муниципальных, областных, федеральных — реализовывать проекты КОТ невозможно. Уровень и качество протекционизма зависит как от субъективных, так и от объективных факторов. Субъективные — это то, каким образом власти реализуют свои основные функции. Отмечу, что в тех городах, где мы начали проекты, власти работают понастоящему, а не для галочки. Объективный фактор, влияющий на протекционизм властей, — наличие серьезных проблем в развитии города, которые невозможно решить без комплексного освоения новых территорий.

— Что это за проблемы?

— Екатеринбург, Челябинск, Пермь — города старопромышленные, со сложившейся инфраструктурой, средой, тканью города. И вот на эту очень консервативную городскую ткань наслаивается несколько глобальных социальных процессов. Поясню на примере Екатеринбурга. Во-первых, автомобилизация: в 1991 году в Екатеринбурге на тысячу жителей было 60 автомобилей, в 2006 году — уже 250, и положительная динамика сохраняется. А дороги по большому счету остались прежние. Во-вторых, сильно меняется баланс рабочего времени горожан: если в 1985 году каждый в среднем проводил на рабочем месте 2100 часов в год, то в 2005м — уже только 1800 часов. Кроме того, уменьшается доля занятых в общей численности трудоспособного населения: 76% в 2005 году против 92% в 1985м. Это означает, что люди гораздо больше времени тратят на досуг и развлечения. Следовательно, нам требуются новые качественные публичные объекты — центры развлечений, спортивные сооружения, места проведения досуга. Втретьих, отставание в развитии коммунальной инфраструктуры: все нынешние сети построены в 70 — 80х годах, в расчете на тогдашние потребности, по тогдашним технологиям и с использованием тогдашних, устаревших уже материалов. На их реконструкцию необходимы огромные деньги.

— Эти проблемы действительно актуальны, но как они связаны с застройкой новых территорий? Чтобы их решать, нужно строить дороги, центры развлечений, модернизировать коммуналку…

— Теоретически — да. На практике же вписать новые потребности в старые границы города очень сложно. Образно говоря, эта самая городская ткань трещит по швам. Строить дороги? А как? Сносить прилегающие дома или пробивать новые магистрали через парки? То же самое с торгово-развлекательными центрами. Редкое строительство подобных объектов обходится без природоохранных скандалов или конфликтов с жильцами прилегающих территорий — то деревья вырубили, то солнечный свет домам перекрыли. А если задуматься о возведении более сложных объектов? Где в центре города разместить, к примеру, современный стадион или ипподром? Негде. Поэтому складывается определенный парадокс: город нуждается в новых объектах, но не всегда в состоянии их вместить. Это с одной стороны. С другой у муниципалитетов никогда не хватит собственных ресурсов, чтобы полностью решить проблемы нехватки дорог или старения коммунальной инфраструктуры. Наконец, даже если допустить, что деньги найдутся, обновление инфраструктуры потребует массы времени: невозможно одновременно закрыть на реконструкцию значительную часть дорог или коммунальных сетей, это будет коллапс.

— Что же делать?

— Если увеличить возможности существующей инфраструктуры нельзя, нужно снижать нагрузку на нее. Смотрите: в Академическом будет 325 тыс. жителей. Из них примерно 100 тысяч, как я уже говорил, — мигранты.

А остальные 225 тысяч — люди, которые переедут из «старого» города. Это разгрузит там дороги, досуговые центры, коммунальную инфраструктуру.

К тому же именно поддержка проектов застройки новых территорий (в отличие от модернизации инфраструктуры) позволит муниципалитетам рассчитывать в решении социальных вопросов не только на собственные силы, но и на помощь федерального и областного бюджетов, участие частных инвесторов. В тех регионах, где ключевые фигуры — губернатор и мэр — осознают серьезность описанных проблем, и понимают, что решить их можно путем возведения новых районов, мы и реализуем наши проекты.

Интервью взял Юрий Немытых