Миновать критическую точку

Цены на жилье стабилизировались, а издержки застройщиков постоянно растут. В результате их маржа начала сокращаться. В конце концов себестоимость строительства жилья может достичь его рыночной цены. Чтобы этого не произошло, нужно уменьшить стоимость материалов, научиться продавать квартиры и создать собственную типологию жилья

Если взять за 100% себестоимость строительства и разложить ее на составляющие, получим: 60% — стоимость стройматериалов, 20% — стоимость монтажа, еще по 10% — проектирование и всевозможные согласования. Кроме того, застройщик должен тратиться на побочные расходы — покупку земли, проведение коммуникаций.
Маржа застройщика — около 30%. С 2007 года она сокращается. Главная причина — необходимость стабилизации цен на жилье (иначе спроса на него просто не будет). Сейчас основная задача строителей — стабилизировать и рост издержек. О том, как это можно сделать, мы разговариваем с президентом Уральской ассоциации по ценообразованию и оценке, вице-президентом Союза строителей (работодателей) Челябинской области Игорем Лазаревым.

Откуда деньги растут

— Игорь Михайлович, как можно снизить затраты застройщиков?— Для начала необходимо рыночное ограничение роста стоимости стройматериалов или развитие стройиндустрии. Мы же понимаем: чем больше стройматериалов, тем больше конкуренция, тем ниже темпы прироста стоимости.

— Сегодня стоимость стройматериалов обоснована?

— Годовой прирост 120 — 125% не может быть экономически обоснован. Так происходит только из-за необходимости строить каждый год все больше.

— И как исправить положение?

— Два года назад для создания конкурентной среды мы предлагали создать электронную биржу стройматериалов. Дело ничем не закончилось. Потому что нельзя на территории отдельного региона создать такую биржу, просто нет нужного числа производителей. Нужен хотя бы УрФО, а лучше — вся Россия. Но соблюсти интересы всех регионов крайне сложно. Поэтому идея пока идеей и осталась.

Предприятия стройиндустрии, чтобы развиваться, сегодня начинают экспортировать продукцию за границу. Оно и понятно: если у меня есть возможность продать, например, в Казахстан в 2,5 раза дороже, чем в России, то мне хоть сколько тверди, что цена не должна быть такой высокой, что застройщики не возьмут по этой цене. На здоровье, я продам в Казахстан. Сколько ни говори о патриотизме — бизнес есть бизнес. Поэтому выхода два: либо биржевая торговля, либо осознание того, что кроме местного покупателя другого нет. Но второе вряд ли возможно.
С использованием стройматериалов тесно связана и другая издержка — временная.

— Вы имеете в виду время возведения дома?

— Да. Китайцы, например, строят такие же дома в три раза быстрее. Значит, у нас еще не исчерпаны возможности отлаживания технологии строительства. А время — это зарплата, аренда строймеханизмов: держу я кран два года или шесть месяцев — есть разница? Я езжу по Европе, и ни разу не видел, чтобы на стройплощадках работали, как у нас: огородили, навалили кучу стройматериалов и строят. Там все рассчитано по минутам: в 12:05 должна прийти такая-то панель. Значит, в 12:05 кран уже ждет. Машина подъехала, панель поднимают, начинают монтировать. В 12:15 ждут следующую.

— Для такой работы нужны технологии и кадры.

— Так технологии есть, зарубежные и наши. Но мы их не применяем или не можем применить. Возьмем каркасные серии. Есть чебоксарские и минские. Чебоксарская серия ставится на сварке. Значит, надо найти грамотных сварщиков, каких сейчас мало, да и сама установка — мероприятие длительное. В минской серии технология другая: в подстаканник ставят колонну, бетонируют — и все. Но мы почему-то эту технологию мало используем. Есть, допустим, голландская система блочного строительства: двухэтажный дом собирается за три дня, трехэтажный — за пять. Все коммуникации встроены. Но мелочь мешает: мы не можем транспортировать эти блоки по нашим дорогам.

С кадрами, конечно, сложно. Труд в России становится все дороже. Мигранты из Узбекистана или Таджикистана сейчас востребованы, но их квалификация очень низка. Кирпичи они криво, но кладут. Панели ставить — уже хуже. А каркас монтировать вообще не умеют. Нам нужна квалифицированная сила.

— Где ее взять?

— Надо молодежь стимулировать. Строители сегодня могут получать намного больше, чем какие-нибудь менеджеры. Обучение и профессиональная подготовка кадров — это вопрос, которым мы занимаемся вместе с правительством Челябинской области. Профессия строителя пока не считается престижной. В рабочие не идут.

Главные специалисты, которых нам остро не хватает, из-за чего застройщики несут крупные потери, — так называемые инженеры по качеству, которые следят за соблюдением всех требований. В России осознания потребности в таком специалисте пока нет. У нас сначала строят, потом приходит стройнадзор, находит кучу недоделок, все приходится переделывать. А новый цикл — это новые сроки.

Кроме того, сейчас появляется грамотный потребитель, который так тебя может замордовать при подписании актов приемки квартиры, что ты еще вложишь 30% средств, чтобы довести жилье до ума. Нужно понять, что строить некачественную недвижимость уже невыгодно.

Следующая проблема: наши строители до сих пор не научились продавать квартиры. Тебе сегодня продают услугу строительства непонятно чего. И еще требуют за это денег.

Потребитель несет уйму расходов на отделку того, что ему продали. Должно быть так: заплатил деньги, взял чемоданчик, въехал в квартиру и живу там. А не так, что приехал, надел спецовку и еще полгода крашу, белю и выравниваю полы. При этом денег у меня уже практически нет, потому что я их все вложил в строительство.

У нас подрядчики начали копать яму и уже говорят: дай мне деньги. А так быть не должно. Это то же, что предложить купить машину, когда сборочный завод еще только планируется построить. Неизвестно, какой получится автомобиль, а деньги ты уже, пожалуйста, отдай.

— Не с этим ли связан парадокс, существующий на нашем рынке вот уже лет десять: вторичное жилье дороже первичного?

— Именно с этим. Вторичку можно потрогать, это действительно реальный товар. Хотя, по логике вещей, первичное жилье должно быть безусловно дороже: оно новое, в нем никто не жил, оно по идее не требует ремонта. Но пока не появятся строители, умеющие продавать квартиру как товар, парадокс будет сохраняться.

— Почему они до сих пор не появились?

— Потому что, например, в Свердловской области тысяча строительных компаний. Почти все они мелкие, им постоянно нужны оборотные средства. Практически нет крупных организаций, которые сначала строят, а потом говорят: вот, мы построили, смотрите, покупайте.

— Наличие собственных ресурсов опять-таки может снизить стоимость жилья.

— Да. Маленькая компания вынуждена жить на заемные средства. Это единственный способ ее существования. Но рынок должен быть поделен между крупными застройщиками, которые если и привлекают кредиты — то это небольшая доля их материальных затрат. А в основном они строят жилье на собственные оборотные средства, за счет своих ресурсов, от банков не зависят. Тогда мы и сможем говорить о возведении дешевого жилья.

Кроме того, крупная строительная компания имеет гораздо больше возможностей. Здесь я бы провел аналогию, например, с серьезными сетевыми ритейлерами. В нынешних условиях именно они диктуют условия производителям. Так и застройщики. Крупные девелоперы могут диктовать условия предприятиям стройиндустрии. Приди застройщик к любому директору завода и скажи: «Я у тебя покупаю годовую продукцию твоего производства на корню, но цена у меня будет вот такая». Что скажет директор? Он, конечно, согласится.

— А получение земельных участков? Большая компания может и тут сэкономить. Когда глава «Реновы» Виктор Вексельберг пришел с проектом «Академический» в Екатеринбурге, землю ему, уверен, выделили не на аукционе и уж точно не по ценам аукциона, иначе сумма была бы астрономической.

— Крупные застройщики безусловно могут экономить на покупке участков. Особенно под комплексную застройку. Государству нужно решить две задачи — увеличить объемы ввода жилья и сделать его доступным. Девелоперы вроде «Реновы» способны помочь решению этих задач благодаря своим масштабам, наличию материальных ресурсов. Поэтому им выделяются участки гораздо охотнее и дешевле.

Маргинальные издержки

— Какая доля в расходах на строительство приходится на землю?

— В каноны строительной стоимости цена земельного участка не входит. Но, по моим данным, она составляет в среднем около 30% от конечной цены квартиры. Цифра может быть и больше.

У нас во многих муниципалитетах вообще странная политика относительно земли. Каждая администрация соревнуется, как больше взять денег за землю. Это неправильно. Застройщики, естественно, все свои затраты переносят на покупателя.

Иначе делается, например, в Казахстане. Там правительство заказало строительство микрорайона. Застройщику сказали: «Мы вам бесплатно отдаем землю при условии, что вы будете продавать квартиры, выстроенные в этом микрорайоне, не дороже 800 долларов за метр». Это было единственное условие. Застройщики, насколько я знаю, в итоге продали квартиры даже не по 800, а по 600 долларов. Это мое наивное понимание государственного подхода.

— Еще один вид нецелевых расходов — коммуникации.

— Да, наши естественные монополисты — вторая беда. Я покупаю метр своего жилья и покупаю сантиметр кабеля, кусок трубы, которые застройщик вынужден проложить. Так быть не должно. Ваш бизнес — продажа энергии, тепла, воды. Верните мне деньги. Вы и так в тарифы включаете стоимость обслуживания
новых сетей. Что же это за бизнес такой?

Покупатель платит за коммуникации трижды. Первый раз, грубо говоря, за трубу, второй — когда застройщик отчисляет 10% в пользу муниципалитета, а значит, какую-то часть — снова на коммуникации, третий раз — когда платит по тарифам. Какое тут доступное и комфортное жилье?

Кстати, упоминая этот нацпроект, надо сказать еще и о новом документе, регулирующем застройку, — Градостроительном кодексе. Он вообще ни на что не похож. Его надо переделывать, переделывать и переделывать.

— Чем он плох?

— Я не специалист в архитектуре. Но в кодексе есть много моментов, которые просто тормозят строительство. Уже одно то, что мы начали менять нормативную базу строительства в период реализации нацпроекта, — громадный и ненужный подвиг.

У нас тут работала мощная группа, был буквально мозговой штурм по созданию территориальных нормативов. Успели найти хоть какие-то компромиссные решения, чтобы стройка совсем не остановилась. Градостроительный кодекс не позволил нам строить доступное жилье, а, наоборот, помешал.

Потеряны во времени

— Все сваливать на кодекс — тоже неправильно.

— Конечно, проблемы тут намного глубже. Я считаю, у нас после заката советской власти утрачены две очень ценные вещи — единая информационная научно-техническая система и прикладная наука. Все 90-е мы строили из того, что есть, ничего не разрабатывая. Мы практически потеряли монолит, перешли на каркас. Все из-за погони за скоростью строительства. И мы уже не можем остановиться. Понимаем, что панель — вчерашний день, но тут же возводим панельный завод, потому что для такой скорости строительства нужна заводская сборка.

Мы утратили плотную малоэтажную застройку. А в Европе с ее помощью добиваются практически тех же показателей ввода с квадратного метра земли. Это и есть доступное и комфортное жилье.

— Как вернуть хоть что-то?

— Нужны центры, куда собиралась бы строительная информация. Они анализировали бы ее и давали предложения бизнесу и власти, в каком направлении идти, что надо и что не надо делать. Это касается всех вопросов, от архитектуры до строиндустрии и сырьевых (щебеночной, песочной) отраслей. Если мы не сопряжем все строительные процессы в одном центре, то ничего не сделаем: нормального дома не построим, эффективного производства стройматериалов не создадим.

Приведу простой пример. В Троицке у нас есть ТЭЦ. Сейчас мощность этой станции будут удваивать, потому что существует потребность в электроэнергии. Но есть маленькая проблема: станция кроме электроэнергии и тепла производит 2,5 млн тонн отходов в год. Их сваливают в озеро, принадлежащее Казахстану. А тамошнее правительство сказало: «До 1 июля следующего года вы еще можете сбрасывать, а потом все». И вот чиновники разных уровней, ученые, руководители предприятия сидят и ломают голову: куда девать отходы? А самое интересное в этом вот что: наши заводы ЖБИ покупают золу как отход таких станций в Рязани, потому что Троицкая ТЭЦ золу той фракции, которая им нужна, давать не может. Она все сливает.

Строительные информационные центры нужны именно для таких случаев: чтобы помочь предприятиям договориться, чтобы целесообразно использовать имеющиеся ресурсы. Ведь из этих отходов можно много чего интересного для стройки придумать.

Сейчас потребность в информационной компоненте очень высока. У нас пока все разделены, все конкуренты на поле строительства, таят друг от друга секреты. Лезут в Австралию, чтобы посмотреть, как там строят? Посмотрели — хорошо строят, привезли оттуда технологию. Вот только в Австралии, по-моему, минус 30 не бывает. Надо иметь собственную типологию домов. Мы уже начали двигаться в этом направлении. Вместе с заводом «КПД и СК» (Челябинск) решили разработать серию домов и район для молодых семей.

— И что в них будет особенного?

— Во-первых, это одно-, двухкомнатные квартиры. Больше не надо. Во-вторых, рядом с домом будут современные детские площадки, запланировано возведение нескольких детских садов на большое количество мест. Там много еще технических нюансов, но смысл такой: выстроить среду обитания молодой семьи. То есть сначала всегда нужно определиться, для какой категории населения нужно строить жилье.

Смотрите, 70% городского населения Европы живет в арендованных домах и квартирах. А мы о понятии «доходного дома» все говорим, но их как не было, так и нет. В Москве построили доходные дома — не знаю для кого. Ребенок какого-нибудь миллиардера, например, там может жить. Но в таких зданиях должны селиться нормальные молодые семьи, одинокие и пожилые люди. Там должна быть своя инфраструктура — прачечная, пункт питания и так далее.
Когда мы говорим о доступном жилье — это не значит, что оно должно быть дешевым. Это значит, что оно должно быть привлекательным для людей с определенным уровнем дохода. Поэтому надо постоянно анализировать потребности разных категорий населения и в соответствии с ними строить доступное именно для этого класса жилье.

— Разработка типологии и типовых предложений позволит снизить стоимость жилья?

— Да. Как я уже говорил, 10% стоимости — это проектирование. Сегодня есть такое хитрое понятие: повторно применяемый проект. То есть, по идее, он индивидуальный и стоит как индивидуальный, но применяется повторно. Создав типовые проекты, мы сможем свести к минимуму затраты на проектирование.

Конструктивная стройка

— Мы определили, что есть множество резервов сокращения себестоимости жилья. Но в теории. Как добиться того, чтобы они реализовались на практике?

— Давайте возьмем, к примеру, качество. Представим военную часть. Там все строят с высочайшим качеством, поскольку понимают, что это госзаказ и последствия будут очень нехорошие, если что не так. Значит, нужны строгие контролирующие органы, строгий порядок сертификации и четкие наказания за нарушения. Кроме того, нужен требовательный, воспитанный потребитель, который некачественный товар покупать не будет.

Этого этапа не избежать. Но наш строитель живет сегодняшним днем, ни о чем не задумывается. Это неправильно. Необходимо четкое и долгосрочное планирование. Хотя бы на десять лет вперед. Стройку нужно предвидеть. Нужны организации, которые смогут помочь девелоперу планировать свои расходы.

Простой пример. Мы копаем там, где выход полезного сырья 5%. А в 5 км есть карьер, где выход 60%. Но первый карьер ближе. Денег еще на 5 км дороги давать не хочется, хотя длинная ветка окупится гораздо быстрее. Надо показать застройщику, что выгоднее.

Раньше было государство, которое могло позволить себе продумывать перспективы строительства. А сейчас этим должны заниматься крупные фирмы, либо «подсказывающие» центры, которые могут посоветовать, куда и как правильно вкладывать средства.

— А что должно делать государство?

— Первое: установить правила игры и поклясться, что по крайней мере лет 20 — 30 не будет их менять. Второе: во всем мире важнейшие государственные задачи решают не госкорпорации, а частные компании. Они дерутся за госзаказ, потому что он дороже, хоть и требования выше. У нас государство пока хочет все за полкопейки. На самом деле оно должно платить больше частных заказчиков. Вот что всего-навсего требуется от государства. А заниматься бизнесом государство не должно, не царское это дело.

Партнеры проекта: