Трудный подъем

Hа рынке жилищного кредитования, как в других сегментах потребительских займов, началось снижение темпов падения. В первом квартале оно составило 3,8%, в третьем - уже 0,7%, по итогам сентября - 0,4%.

В Пермском крае, Курганской области, Югре и ЯНАО в июле - сентябре отмечено даже увеличение объема жилищного кредитования на 0,1 - 2%. Крупнейший игрок на рынке Уральский банк Сбербанка России нарастил за этот период портфель на 0,3%.

Таблица: Жилищные кредиты на Урале

Спасибо реструктуризации

В целом портфель жилищных кредитов по Урало-Западносибирскому региону на 1 октября 2009 года составил 233,5 млрд рублей, на ипотеку из них приходится 85% (200,4 млрд рублей). За девять месяцев он сжался на 6,4% (в ЯНАО и Башкортостане зафиксированы максимальные 11%, падение по России в целом - 7,3% к началу года). В общем портфеле кредитов физическим лицам ипотечные достигают 30,5%. По регионам традиционно около 50% приходится на наиболее активные Тюменскую и Свердловскую области. Причем до 71% в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Башкирии выдано Уральским Сбербанком и ВТБ 24.

Количество ипотечных кредитов, оформленных в третьем квартале, увеличилось по Уралу в целом в сравнении с первым кварталом вдвое, до 7,5 тысячи. В разрезе регионов динамика неоднородна: в Тюменской и Курганской областях, Пермском крае изменение более чем в два раза, в Свердловской - лишь на 20%. Объем выданных кредитов в третьем квартале по сравнению с первым в целом по региону вырос на 74%. Средняя сумма кредита - 1 млн рублей.

Отметим, что доля просроченной задолженности по ипотеке значительно меньше, чем по потребительским и автокредитам. На 1 октября 2009 года по Уралу она составляла 1,65%, а по ряду областей региона не превышала 1% (по России в целом - 2,62%). В основном это связано с тем, что большинство заемщиков любыми способами стараются гасить жилищные кредиты, боясь потерять квартиру. Кроме того, именно в отношении ипотечных кредитов широко применялись разнообразные программы реструктуризации со стороны как банков, так и федерального Агентства реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Государственная программа помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, продлена на 2010 год. Для тех, кому не помогла первая реструктуризация, разработаны второй и третий уровни поддержки. В рамках программы второго уровня агентство планирует выкупать у банков обязательства заемщиков, предлагая тем более мягкий график погашения кредита. Третий предназначен для заемщиков, которых не спасла вторичная реструктуризация и в их отношении принято судебное решение об обращении взыскания на жилье. Цель программы третьего уровня - оказание содействия в формировании жилого фонда в населенных пунктах, где заемщик оказывается перед угрозой выселения на улицу. Помощь будет оказана наиболее социально незащищенным заемщикам. В ряде субъектов федерации, в том числе Челябинской области, агентство начало реализовывать эти проекты.

Чуть мягче

Средневзвешенный срок по кредитам в рублях, выданным за девять месяцев 2009 года, составляет в регионах Урала от 14 лет (Челябинская область) до 21 года (Курганская область). По России в среднем - 16,5 лет. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, - от 12,6% годовых (Удмуртия) до 15,1% (Свердловская область). Это на 1,5 - 2 процентных пункта выше, чем по кредитам, выданным за девять месяцев 2008 года.

Подавляющее число сегодняшних программ кредитования распространяется на покупку вторичного жилья. Большинство предложений подразумевают первый взнос от 30% годовых, сроки до 30 лет, ставку на десять лет от 13,5% годовых в рублях, на 20 лет - от 13,75%, на 30 лет - от 14%. Но мало кто готов сейчас брать ипотеку на 30 лет.

Минимальную ставку предлагает АИЖК: от 9,47 - 11,43% годовых при условии личного страхования и 10,17 - 12,13% без него. (Отметим, что с 1 декабря действует новая формула расчета ставки: теперь она привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ и учитывает стоимость привлекаемых АИЖК финансовых ресурсов. В ситуации быстрого снижения ставки ЦБ агентство видит риск создания нерыночного механизма ипотечного кредитования и собственного доминирования на рынке в условиях слабой конкуренции между кредитующими организациями, говорится в информационном сообщении АИЖК.) Базовая ставка (9,47% годовых) доступна при сроке кредитования три года и сумме не более 500 тыс. рублей. При сумме кредита 1,5 млн рублей сроком на десять лет ставка составит 10,13%, а на 20 лет - 10,26% (расчеты ипотечного калькулятора на сайте агентства). Следующее по цене предложение - от Сбербанка России и банка ДельтаКредит.

Наибольшим спросом пользуются предложения с коротким сроком кредитования: люди, имеющие стабильный доход, вкладывают деньги в недвижимость в расчете на ее рост в будущем и предпочитают расплатиться по кредиту как можно быстрее.
Эксперты банков отмечают, что в целом заемщик серьезно изменился. Если год назад ипотечные кредиты брали в основном молодые люди в возрасте около 30 лет с высоким уровнем зарплаты в частном секторе, то сейчас спрос сместился в категорию госслужащих, работников финансовой сферы и бюджетников в возрасте 35 - 40 лет. Кроме того, в 2009 году клиенты стали активнее использовать материнский капитал для погашения ипотечных кредитов. Еще одно изменение - цель получения кредита. На пике роста экономики в банки обращалось много заемщиков с минимальным первоначальным взносом для приобретения первой квартиры, а сейчас люди в основном улучшают жилищные условия, подавая заявку на разницу в цене.

Медленный рост

Учитывая чуть оживший спрос, банки смягчают параметры продуктов. Некоторые вернули возможность подтверждения доходов справкой по форме банка (при этом ставка увеличивается на 1 - 2 п.п.).

Кроме того, банки возобновляют кредитование первичного жилья (чаще всего на завершающей стадии строительства). Так, в сентябре этого года Сбербанк заявил о программе выдачи ипотечных кредитов под новые квартиры. Правда, пока это касается только жилья, строящегося с участием кредитных средств банка.

Вот что в ходе рабочего визита в Екатеринбург рассказал о возвращении на рынок первички заместитель президента - председателя правления банка ВТБ 24 Вячеслав Воробьев:

- Мы почувствовали, что в сентябре-октябре спрос на ипотеку может ожить. Если потребитель считает, что цена на недвижимость стабилизировалась и скоро начнет расти, он будет покупать жилье. Чтобы поддержать спрос, в октябре мы решили снизить ставки (после снижения фиксированные ставки начинаются от 14,1%, переменные, зависящие от ставки рефинансирования, - от 13,1%), и возобновили программы кредитования строящегося жилья. При этом уменьшили размер первоначального взноса с 30 до 20% во многих регионах присутствия банка.

Однако большинство экспертов считают, что восстановление рынка ипотечного кредитования будет идти значительно медленнее, чем автокредитования и потребительского сегмента. По оценке заместителя гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрея Семенюка, приведенной РИА Новости, объем рынка ипотечного кредитования в 2010 году предположительно увеличится до 250 млрд рублей, по сравнению с 130 - 135 млрд рублей в этом году, но на докризисный уровень (объем выдачи в 2008 году, по данным ЦБ РФ, - 650 млрд рублей) рынок выйдет лишь в 2011 - 2012 годах.

Причины просты: во-первых, ипотека упала больше всего. К примеру, в том же ВТБ 24 объемы жилищного финансирования снизились в шесть раз, и, по расчетам Вячеслава Воробьева, в 2010 году удастся увеличить продажи ипотечных продуктов максимум в 2,5 раза от нынешних показателей. В планах банка на четвертый квартал на Урале - сохранить портфель на уровне третьего квартала.

Второй фактор - снижение объемов предложения. У большинства региональных банков, не имеющих собственных долгосрочных ресурсов, практически отсутствуют возможности для рефинансирования ипотечных кредитов. Между тем до кризиса они были достаточно активными игроками, выполняли функции первичного оператора перед АИЖК и крупными российскими и зарубежными банками. Сегодня они имеют фактически единственного покупателя закладных - АИЖК, а оно просто не в состоянии охватить весь рынок. В этой связи определенным толчком для рынка может стать идея о направлении части пенсионных накоплений, которые находятся в управлении Внешэкономбанка, на выкуп ипотечных облигаций.

Третий фактор - относительно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Директор управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России Вячеслав Решетников считает, что спрос на ипотечные кредиты в будущем году будет зависеть от состояния экономики и того, какие меры будут приняты по государственному стимулированию приобретения жилья. Так, по его мнению, стимулировать рынок могут снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, уменьшение доли собственных средств заемщика. Однако эти меры будут эффективны только при условии стабилизации экономической ситуации в стране. Как считает Вячеслав Решетников, в настоящих условиях одним из действенных способов развития ипотеки может стать система государственного стимулирования приобретения жилья за счет субсидирования гражданам части процентной ставки по кредиту, кроме того, возможно возмещать часть стоимости жилья за счет бюджетных средств.