Не дают жилья России

Не дают жилья России Каким конституционным правом миллионы россиян обладают от рождения, но не имеют возможности его реализовать? Свобода слова? Право на жизнь? Все эти права нарушаются и ограничиваются постоянно. Но не так масштабно, как право, указанное в статье 40, пункт первый: «Каждый имеет право на жилище…». Миллионы россиян вовсе не имеют собственного жилья. Еще миллионы живут в ветхом и аварийном. Десятки миллионов ютятся в меньшем, чем установлено законодательством. Но совсем уж не соответствует действительности второй пункт той же статьи: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».

Когда весной уходящего года был принят проект «Национальное и доступное жилье гражданам России», наш журнал прогнозировал его неудачу. В первый год существования проект не выполнил заложенные в него контрольные показатели. Не выполнит и в следующем (см. «Тренд, он — же горизонталь», «Э-У» 47 от 12.12.05). Главная беда в том, что национальный проект игнорирует одну из важных, а то и главную проблему строительного рынка — коррупцию.

Сегрегация по родственному признаку

Свободного строительного рынка в России нет. Есть локальные монополии, точнее, олигополии, при которых в условиях недостаточно сильной конкуренции застройщики слабо мотивированы на оптимизацию издержек, снижение цен. Тут чиновники обычно восклицают: «Откуда вы взяли монополию?

В регионе (городе) выданы сотни строительных лицензий, действуют по меньшей мере десятки строительных организаций!». Одно другому не противоречит.

Доказать существование олигополий довольно просто. За год в областных центрах Большого Урала вводится в эксплуатацию 30 — 50 жилых домов. Примерно столько же выделяется землеотводов. Возьмем в руки рекламные каталоги трехпяти ведущих городских застройщиков. И увидим, что каждый из них предлагает приобрести квартиры в десятке (или около того) домов, которые сдаются в течение годаполутора. Получается, что львиную долю жилья продают трипять компаний, лидирующих на локальных рынках. Остальные работают на подряде, застройщикам никакой конкуренции не создают и на ценовую политику не влияют.

Кто они — крупнейшие застройщики? Не секрет, что почти все так или иначе аффилированы с муниципальными (реже региональными) чиновниками. Пример, ставший хрестоматийным: единственная российская женщинамиллиардер Елена Батурина — владелица строительной фирмы « Интеко» и одновременно супруга мэра Москвы Юрия Лужкова. Подобные совпадения наблюдаются во всех крупных городах России, варьируется лишь характер родственных связей высших чиновников и основных застройщиков.

Это наиболее «весомая» категория. Для удобства дальнейшего повествования выделим еще две: местные неаффилированные застройщики и чужаки. Последним приходится хуже всех: они не только не вхожи в администрации и не пользуются привилегиями, но и не знают, как это называют сами строители, ходоввыходов (кому, где и сколько дать «на лапу»).

Как выразился один из анонимных комментаторов, рассказы которых цитируются в этой статье, — «это дело прокуратуры, а не журналистов». Тем не менее попытаемся хотя бы крупными мазками нарисовать картину теневой строительной экономики.

А братве — шампанского

…В 2006 году общие расходы федерального бюджета увеличатся в жилищной сфере в четыре раза…

…Наша задача к 2007 году обеспечить значительный рост объемов жилищного строительства. По отношению к уровню 2004 года — не менее чем на треть.

Для этого в бюджетах всех уровней прежде всего нужно выделить средства на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство. Я подчеркиваю: именно из бюджетов всех уровней…

…Рассчитываю, что уже в начале следующего года будут отобраны проекты в регионах по развитию коммунальной инфраструктуры, начнется подготовка конкретных участков под новые микрорайоны…

…Нужно сделать все, чтобы разбюрократить принимаемые решения в этой сфере…

…Прошу завершить формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Поручаю правительству Российской Федерации разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, а также значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, предоставив ему серьезные государственные гарантии…

Театр начинается с вешалки. Строительство — с поиска подходящего земельного участка. Искать инвестиционно привлекательный участок застройщику со стороны — «дохлый номер». Все удобно расположенные участки с относительно небольшим ветхим фондом, подлежащим отселению и сносу, подъемным объемом вложений в подводку коммуникаций и т.д. в последнее время активно распределялись впрок (до наступления обещанных земельных аукционов) между «своими» застройщиками и карманными фирмамипосредниками.

За отведение земельного участка даже вхожему в мэрию застройщику придется заплатить: один из комментаторов называет сумму в 10 долларов за квадратный метр, это примерно 2% себестоимости жилья. (Для удобства подсчетов примем округленно, что средняя себестоимость метра жилья в областных центрах не превышает 500 долларов, а цена — 1000 долларов.) В эту сумму входят и официальные гонорары, например, за подготовку документов, но в общей массе это копейки. Львиная доля — взятки.

Застройщику «с улицы» придется либо перебирать оставшиеся земельные участки (чаще всего строительство на них экономически нецелесообразно), либо обращаться к фирмепосреднику. Рассказывает один из уральских риэлторов: «За последние два года мне дважды предлагали купить участок под жилую застройку — за 300 и 400 тыс. долларов. Важно понимать: это не подготовленные к строительству участки. Заплатить предлагали за право начать заниматься участком — строить коммуникации, отселять ветхий жилой фонд. Обращались с этими предложениями фирмы, аффилированные с мэрией, которые получили землю вовсе бесплатно, либо за гораздо меньшую сумму — до 50 тыс. долларов. Разница в суммах — откаты в пользу мэрии». При таком способе добычи цена земли вырастает до 6 — 8% от себестоимости.

И это не предел. Нам рассказали такую историю. Строительная компания обращается в муниципалитет одного из областных центров УрФО на предмет получения земли под строительство коттеджного поселка в пригороде. После недолгих переговоров оглашена цена вопроса: компании предлагается построить железнодорожный мост стоимостью в миллиард рублей. (Постройку моста, как и любого другого объекта, не имеющего отношения к собственно жилью, мы также относим к теневому сегменту строительства. Потребителю недвижимости все равно, на что пошла часть денег, заплаченных им за квартиру: на прямую взятку или на строительство объекта, который скорее всего будет оформлен как возведенный на бюджетные средства, а соответствующая сумма уйдет в неизвестном направлении.) Весь проект коттеджного поселка стоил около 5 млрд рублей, за участок просили 20% (!) от себестоимости. Но застройщик строить мост не стал, вместо этого на стол лег туз из рукава: «Наша компания близка к (называется не последняя персона из губернаторской команды). — Насколько близка? — Она ему принадлежит». После нескольких минут раздумья: «Хорошо, тогда коньяк и конфеты девочкам, им всетаки документы оформлять».

ТУ: и поехало…

Следующий и, пожалуй, самый дорогостоящий этап подготовки к строительству — оформление технических условий (ТУ). По самому мягкому определению застройщиков, «техническими условиями сетевые компании решают не только наши проблемы, но частично и свои». Застройщику часто предлагается поменять часть магистральных сетей, энергокомпании требуют строительства тепловых и электроподстанций. Официальная формулировка: сети настолько дряхлые, что подключения еще одного дома не выдержат. Обычно строители не знают, так это на самом деле или их просто «доят».

Самая распространенная форма обременения: строительной компании предлагается «врезаться в сеть» на достаточно большом расстоянии от площадки. Ближе якобы невозможно. Таким мозаичным способом за счет застройщиков сетевые компании модернизируют свое хозяйство. Примеров масса: «Проектировали жилой дом в центре города. Вначале от нас потребовали замены участка магистрального водовода, обслуживающего весь район, протяженностью 200 метров. Сошлись на 70ти». «Строили автоцентр. Для подключения к отоплению нам предложили построить 700 метров теплотрассы. Это было неподъемно для проекта, да и не верилось, что нет возможности врезаться в сеть ближе. Через хороших знакомых без взяток договорились врезаться на расстоянии 35 метров. Это в двадцать (!) раз дешевле».

Что делать тем, у кого нет «хороших знакомых»? Рассказывает представитель специализированной компании, занимающейся подготовкой и согласованием строительных проектов: «Есть возможность подключиться без особых вложений. Можно не тянуть, например, 200 метров водопровода, как требует водоканал. А позвонить в мэрию. Оттуда поговорят с водоканалом и уладят вопрос. Найдется точка подключения поближе. Это сэкономит время, но не деньги: за услуги придется бесплатно отдать, условно, пару квартир».

Еще один довесок — тарифы на подключение. Даже построив подстанцию, застройщик единовременно заплатит энергетикам за каждый киловатт, подведенный к дому, 12 — 15 тыс. рублей. На трехподъездный десятиэтажный дом с офисами и магазинами на первых этажах потребуется до 500 киловатт. Итого около 250 тыс. долларов, то есть дополнительные 1 — 2% от сметы.

Встречаются и клинические случаи. Из приведенных нам примеров: отдельно стоящий дом и требование тянуть 2 км теплопровода. Еще любопытнее: министерство ГО и ЧС записало в ТУ требование построить под проектируемой пятиэтажкой бомбоубежище (с метровыми противорадиационными стенами из дорогого высокомарочного бетона и т.п.) примерно той же стоимостью, что и сам дом. Эти проекты просто не состоялись по причине полной нерентабельности. «В принципе могут потребовать заменить сети во всем городе. Коммунальщикам это не запрещено», — грустно шутит наш комментатор. Поэтому чаще всего торг под названием «заключение технических условий» идет до тех пор, пока стороны не сойдутся на максимуме, который проект способен потянуть. Причем в договор застройщика и сетевой компании обязательно включается пункт о том, что построенные сетевые объекты инвестор обязуется безвозмездно передать коммунальщикам. Это один из наиболее вопиющих парадоксов: за счет строительного рынка (считай — покупателей недвижимости) создаются основные фонды ЖКХ.

Минимальная сумма таких затрат (для застройщиков, не пользующихся особым положением) — 10% от сметы. Максимальная зависит от инвестиционных возможностей проекта. В одном из уральских регионов долгое время существовало негласное правило: ТУ на проект должны составлять не меньше 25% от сметы. Проект, которому удавалось «проскочить» с меньшими затратами, на стадии приемки объекта в эксплуатацию не согласовывали до тех пор, пока застройщик не вносил разницу в бюджет либо не вкладывал в сети. Эти 25% и примем за максимум.

Курочка — по зернышку. Но курочек много

Еще одна стадия подготовки строительного проекта — согласование с надзорными инстанциями: СЭС, пожарными, экологами, архитектурой и другими. Всего дватри десятка.

Большинство строителей и здесь не избегают обременений и взяток. Причины две: противоречивость нормативной базы; большое количество и длительные сроки согласований. Дело в том, что надзорные органы руководствуются сотнями, а то и тысячами нормативных актов. При этом, как отмечает «специалист по согласованиям» одной строительной компании, «в год пожарным спускается до пятидесяти новых актов, и очередной может противоречить тому, что выходил год назад». Поэтому любой проект, любая его часть может быть согласована или не согласована: это зависит от того, какую норму применить, а о какой забыть.

Рассказывает строитель: «Есть закон, по которому деревообрабатывающий цех может располагаться только в 300 метрах от жилья. Но в реальности цеха появляются возле жилья и наоборот. Нужно обосновать, что выбросы от цеха не превышают нормы. Для этого строитель заказывает программу исследований окружающей среды. Удовольствие недешевое — сотни тысяч рублей. Естественно, за деньги получаются те результаты, какие нужны. Но и обвинять надзорные органы в том, что они нарушают закон, нельзя. Возможно, выбросы и вправду в пределах нормы».

По санитарным нормам нельзя строить жилые и офисные объекты вблизи большинства оборонных заводов: от них идут вредные выбросы. Но многие из них десятилетиями стоят посреди жилой застройки, и это никого не волнует до тех пор, пока строитель не снесет ветхое здание и не соберется поставить новое (или начнет реконструкцию). СЭС по закону может запретить, а может и не запретить, осознав бредовость ситуации.

Еще парадоксальный пример. Муниципалитет часто требует, чтобы в проект закладывалось остекление балконов — для единого архитектурного облика. А пожарные не подписывают такой проект: это нарушение противопожарной безопасности, так как в случае возгорания остекление помешает пожарным попасть в квартиру через балкон. Как согласовать проект с теми и другими? С одной из сторон придется договариваться и (или) платить.

У кого не возникнет соблазна (или необходимости, смотря по обстоятельствам) простимулировать необходимое решение конвертом? Перефразируем закон Мэрфи: если взятка может быть попрошена и дана — она будет попрошена и дана. В этой части, как ни в какой другой, конкретный размер административной ренты зависит от умения сотрудников компании договариваться. Тем, кому повезло наладить взаимоотношения, обходятся 1% себестоимости на все предварительные согласования и еще 1% — на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Сущие мелочи по сравнению со всем остальным, «банкетысувениры».

Другим везет меньше. Рассказывает руководитель крупного строительного проекта, находящегося на стадии согласования: «Если проводить согласования по нормативным срокам, которые установлены в инстанциях, можно уложиться в достаточно приемлемую сумму: 3 — 4% от сметы. Но это — месяц, два, а то и три на подпись. И многие согласования происходят последовательно: получил одну подпись — обращайся за другой. Если все это делать по нормативным срокам и в нормативном порядке, проект можно десять лет согласовывать. Так что везде висит официальный прейскурант. Сократить срок с двух месяцев до одного? Заплати в два раза больше. До недели — не только официально, но и в конвертике». Часть застройщиков оценивает стоимость согласований в 10% от сметы и более.

Многократная бухгалтерия

Следующий отлаженный механизм — отчисления в бюджетные и внебюджетные фонды муниципалитетов. Обычно они взимаются на развитие инженерной, социальной инфраструктуры, отселение ветхого жилого фонда. До принятия нового Градостроительного кодекса эти отчисления были обязательными. С его выходом муниципалитеты сборы «отменили», точнее, перевели в разряд «добровольных»: подпиши договор об отчислениях или оставайся без земли.

«Своему» или тому, кто понес уж слишком большие затраты на возведение коммуникаций за пределами строительной площадки, могут засчитать произведенные работы в счет 10процентного сбора на развитие инженерной инфраструктуры. Комуто засчитают только их часть. «Чужим» придется и коммуникации подвести, и 10% выложить.

В последнем случае владелец квартиры оплачивает одни и те же сети дважды. (Со временем оплатит и в третий раз: через инвестиционную составляющую в тарифах, которая вроде как должна идти на развитие этой самой инфраструктуры.)

Сбор 8% на социальную инфраструктуру реже других выплачивают деньгами. Дискриминация в том, какие именно объекты потребуют построить: одним за социальную инфраструктуру засчитают торговые и офисные площади на первых этажах, которые застройщик еще и продаст с прибылью. Других обяжут возвести здание детского сада. Это хуже, но терпимо: сегодня, говорят строители, появились инвесторы, которые подыскивают помещения под коммерческие детсады. Но могут «попросить» построить школу, а это чистые убытки. Не для застройщика, однако, — для покупателя недвижимости.

По оценкам большинства наших комментаторов, отчисления в фонды в среднем доходят до 15%, но могут и достигать 23%. Отдельный вопрос — как они расходуются? Многие строители уверены: нецелевым образом.

В лучшем случае растворяются в бюджете и идут на текущие нужды, к примеру, модернизацию сетей. В худшем — разворовываются. Один строитель вспоминает: средства фонда были потрачены на расходную статью бюджета «развитие пригородных поселков». Но только на один из них, куда в кратчайшие сроки были подведены газ, канализация, электричество. Дело небывалое, другого факта участия бюджетных средств в подведении коммуникаций к поселкам этот строитель не припомнил. Да и не мог: там на постоянное место жительства обосновались мэр и прочая административная элита.

Взятки оплачиваем мы

Почему застройщики терпят все эти безобразия? По трем причинам. Вопервых, муниципалитеты владеют основным ресурсом — землей, а те, кто попытается возмутиться, будут от него отлучены. Вовторых, противоречивая нормативноправовая база не позволяет ни одному застройщику выполнять все существующие правила. При желании «взбунтовавшегося» застройщика можно обвинить во всех грехах — от несоблюдения санитарных норм (соблюсти которые невозможно) до строительства без разрешения (любое разрешение можно посчитать недействительным). Как правило, застройщик, который решил пойти против течения, подвергается массированной административной и PRатаке. Большая часть громких разоблачений «плохих» строительных компаний — реакция властей на свободомыслие. Наконец, втретьих: несмотря на все обременения, недостаток предложения жилья и почти монопольный статус застройщиков позволяет им переносить дополнительные затраты на цену жилья, сохраняя собственную рентабельность. Так что большинство строителей не в обиде. Оплачивают «банкет» покупатели квартир.

Мы привели далеко не все коррупционные потоки, только самые заметные. Возникают все новые: совсем недавно чиновники одного уральского муниципалитета ввели незатейливый побор — 100 долларов с метра «черным» налом в карман. Платят не все — только «чужие», лишенные административного ресурса.

Сложив средние оценки перечисленных здесь затрат, мы уже получим около 40% от сметы или 20% в цене жилья. Эта цифра примерно совпадает с той, что называют сами строители.

На самом деле административная рента почти вдвое больше. Помните пример с миллиардом рублей и бутылкой коньяка? А теперь вопрос: станет ли компания, не заплатившая откат в 20%, выставлять на рынок построенное жилье по цене на 20% меньше? Нет, она продаст его по рыночной цене. Любой вид взяток и откатов самим фактом существования, вне зависимости от того, взимается он или нет, увеличивает цену жилья. Просто в одном случае «наценка» идет в карман чиновнику, а в другом — строителю. Так что объем теневых издержек в строительстве можно оценить близко к максимальным цифрам, суммарно в 70 — 80% от сметы или 35 — 40% от стоимости жилья. Исчезни эти издержки — жилье может стать доступным.

Наивно полагать, что в ближайшее время чиновники перестанут брать взятки, а энергетики и коммунальщики — решать свои проблемы за счет строителей. Но еще наивнее — что жилье сделают доступным развитие ипотеки и растущие на 10% в год темпы строительства. По нашему мнению, решение проблемы доступности жилья во многом сводится к двум пунктам. Первое: доподлинно выяснить, куда идет разница между себестоимостью и ценой, за исключением задекларированной и обложенной налогами прибыли застройщиков. Затем разделить эти потоки на те, что образуются изза недостаточности и противоречивости нормативноправовой базы, и на откровенную уголовщину. Второе: незаконные потоки перекрыть с помощью прокуратуры и обязательно публичных судов. «Законные» накрутки минимизировать с помощью последовательного и тщательно продуманного нормо и законотворчества. В результате все нынешние и потенциальные участники строительного рынка станут работать в равных условиях. И только тогда включатся рыночные механизмы удешевления жилья. В противном случае средства национального жилищного проекта уйдут как вода в песок.

Другой вариант этой распространенной «особенности национального строительства»: сторонний застройщик готовит и согласовывает проект, а это годдва работы плюс немалые деньги. Затем под угрозой «не поставить самую главную последнюю подпись» ему предлагается реализовывать его на паях со «своим» застройщиком, который никаких предварительных расходов не нес и включается «на все готовенькое». Рассказавший об этом строитель вынужден был согласиться на такую схему, а потом продать весь проект навязанному партнеру, вернув только непосредственные затраты на согласование.

Дополнительные материалы:

Владимир Путин о национальном проекте по доступному жилью

Владимир Путин …В 2006 году общие расходы федерального бюджета увеличатся в жилищной сфере в четыре раза…

…Нужно сделать все, чтобы разбюрократить принимаемые решения в этой сфере…

Не мытьем, так катаньем

О реальной (а не декларируемой) практике взаимоотношений уральских муниципалитетов и потенциальных инвесторовзастройщиков рассказывает на условиях анонимности директор местной строительной компании

— Московская компания построила в нашем городе большое офисное здание, после чего у нее возникло желание закрепиться на местном жилищном рынке. Менеджмент оценил его как гораздо менее насыщенный и, соответственно, более перспективный, чем московский. Обратились к мэрии и высказали намерение комплексно, микрорайонами строить жилье экономкласса на свои средства. (Если судить по официальным заявлениям администраций, таких инвесторов муниципалитеты ищут днем с огнем и ждут с распростертыми объятиями. — Ред.) На вопрос, какие площадки вы нам можете предложить, последовал ответ: никаких. Мол, ищите сами и согласовывайте. Компания не так хорошо ориентировалась на местном рынке, да и из переговоров с администрацией стало понятно, что им не особенно рады.

Тогда москвичи пошли в обход: воспользовавшись поддержкой федерального правительства, вышли на одно федеральное ведомство, которое на условиях бессрочного пользования владело подходящим земельным участком. Участок ведомству выделили еще в советские времена, когда у него было свое СМУ, но так и не застроили. Москвичи заключили контракт: инвестор получает искомый земельный участок, на котором строит 400 тыс. метров жилья, а ведомство — 15% квартир по окончании строительства.

Все бы ничего, но следующий этап — согласование ТУ с муниципальными коммунальными службами. Насчитали: 250 млн рублей — строительство магистрального водовода, еще 250 миллионов — энергоподстанция и 500 миллионов — 2 километра многополосной автодороги, плюс мелочи. Итого — около 1,2 млрд рублей. Вся эта инфраструктура сильно перекрывала потребности микрорайона, но была нужна муниципалитету и карманным застройщикам, у которых были земли под застройку вокруг. Они рассчитывали бесплатно прицепиться к построенным за счет однойединственной компании сетям и дороге*. Доводы о том, что расходы москвичам не потянуть (весь проект стоил 4 млрд рублей, и они съедали больше 25% прибыли), равно как и предложения соседямзастройщикам поделить расходы на ТУ поровну, действия не возымели. Помучавшись, москвичи отбыли восвояси.

А через некоторое время к москвичам обратился директор крупнейшей строительной компании города (тесно связанной с мэрией) и предложил выкупить заключенный с ведомством контракт. Москвичам ничего не оставалось, как согласиться. Я не знаю суммы сделки, но обычно такие «висячие» контракты стоят недорого, в пределах 5% от стоимости проекта.

Я уверен, это был целенаправленное выживание москвичей, чтобы передать землеотвод местной аффилированной компании. Мэрия знала, что москвичи никогда не согласятся на такую нагрузку.

Похожая схема используется и при проведении тендеров на застройку. В условия записываются неподъемные обременения, и соглашается на них только заранее предупрежденный «свой» застройщик. По завершении тендера условия пересматриваются: либо снимается часть обременений, либо в строительстве инфраструктуры участвует бюджет, о чем до начала конкурса не говорилось. С формальной точки зрения тендер честный: ведь все могли участвовать, но сами не захотели.