Тяжелая доля

Изменения в 214-ФЗ назрели давно. Принятый в декабре 2004 года закон, с одной стороны, минимизировал риски потери денежных средств участников долевого строительства, существенно ужесточив требования к застройщику. Так, компаниям запрещено было привлекать средства граждан и приступать к строительству до получения всех разрешительных документов и регистрации договоров долевого участия (ДДУ), по которым граждане получали в залог возводящийся объект. Закон ввел суровые наказания за нарушение застройщиком обязательств.

Но с другой стороны, принятые меры существенно ущемили права застройщиков, сделали процесс получения денежных средств для них менее выгодным, экономически затратным и сложным. Заместитель директора по финансам группы предприятий «Легион» (Челябинск) Иван Клушин: «В случае просрочки сдачи объекта в эксплуатацию хотя бы на один день, покупатель мог расторгнуть договор и потребовать большую неустойку. Кроме того, закон требовал наличия 100% разрешительной документации до начала привлечения дольщиков. Но в России в основном строят, не дожидаясь получения всех согласований».

В результате подавляющая часть компаний отказалась работать в рамках действующего закона о долевом участии. Это привело к резкой активизации обходных схем при финансировании строительства многоквартирных домов. Наиболее распространены были две - купля-продажа векселя с возможностью погашения построенной квартирой и применение предварительного договора, по которому стороны в будущем обязуются заключить основной договор купли-продажи жилой недвижимости. Такие схемы не дают человеку никакой гарантии получения оплаченного жилья или возвращения средств, уже вложенных в строительство. Однако, по оценке вице-президента Фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, доля договоров, заключенных в обход разрешенной законом схемы в России за 2006 - 2008 годы, составила 84%.

Две беды

На Урале самые проблемные регионы по обманутым дольщикам - Свердловская и Челябинская области. В 2009 - 2010 годах здесь прокатился вал митингов и пикетов. Дошло до того, что оба региона посетила делегация депутатов Госдумы во главе с руководителем партийной рабочей группы единороссов по защите прав дольщиков и вкладчиков Александром Хинштейном. Но митинги продолжаются. Последний прошел в начале июля в Екатеринбурге около резиденции полпреда в УрФО. В нем приняли участие 42 пайщика ПЖСК «Центральный». Кооператив собрал с людей около 100 млн рублей, заключил договор с застройщиком ЗАО «Новый центр». Интрига в том, что директор ЗАО и председатель кооператива - один и тот же человек. В итоге «Новый центр» огородил участок забором и вырыл котлован, после этого строительство замерло, хотя сдать объект планировалось еще во втором квартале 2007 года. Смысловым центром пикета стала палатка с надписью ПЖСК «Центральный», из которой периодически высовывался ребенок с табличкой «У меня украли квартиру. Я - бомж».

В Челябинской области, по словам заместителя министра строительства, инфраструктуры дорожного хозяйства Сергея Сихарулидзе, на территории десяти муниципальных образований на начало июля насчитывается 52 многоквартирных жилых дома, к строительству которых привлекались денежные средства более двух тысяч дольщиков. «Люди все еще ждут новоселья. Возводят эти дома всем миром: привлекают деньги инвесторов», - рассказывает чиновник.

В Свердловской области ситуация чуть лучше. По словам губернатора Александра Мишарина, на начало года с нарушением законодательства ведется строительство 50 объектов на сумму 8,9 млрд рублей, работа на16 объектах (на сумму 1,3 млрд рублей) приостановлена. Общий объем замороженных и нереализованных обязательств - более 10 млрд рублей.

Игольное ушко

Новая редакция закона о долевом строительстве содержит несколько ключевых нововведений. К положительным можно отнести, во-первых, запрет привлекать средства граждан в жилищное строитель­ство по каким-либо иным договорам, кроме долевого участия (ДДУ). Исключение сделано лишь для застройщиков, использующих жилищные сертификаты, а также для жилищно-строительных кооперативов. За обход этой нормы в законе предусмотрено жесткое наказание - штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн рублей за каждый выявленный случай (а не за факт такого нарушения, как раньше).

Во-вторых, услуги застройщика по ДДУ освобождаются от уплаты НДС. Владимир Герасименко оптимистичен:

- Судите сами, как можно было заставить застройщика привлекать средства граждан, используя 214-ФЗ, если после регистрации договора долевого участия возникала необходимость уплаты НДС? При этом если компания применяла вексельную «серую» схему, гася бумагу построенной квартирой, то налог она не платила (сделки оформлялись как продажа готового жилья, а они НДС не облагаются. - Ред.). На мой взгляд, отмена налога, во-первых, позволит снизить стоимость строящегося жилья для конечного потребителя. Во-вторых, сделает деятельность застройщика открытой и прозрачной, возвратит его в рамки договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и прекратит использование альтернативных договоров.

В-третьих, облегчен процесс регистрации договоров долевого участия - первого (сокращен перечень документов от застройщика) и последующих (срок регистрации уменьшен с десяти до пяти дней, регпалата не вправе повторно истребовать необходимые документы от застройщика, если первый участник их предоставил). Это позволит компании существенно сократить временные и организационные издержки.

Еще один существенный момент - изменение порядка погашения регистрационной записи об ипотеке объекта и земельного участка (на этапе строительства они находятся в залоге у дольщика). Раньше это происходило только после регистрации права собственности на квартиру последнего покупателя. Теперь - после подписания акта приемки квартир. Директор департамента маркетинга, рекламы и реализации компании «КомСтрин» (Москва, возводит несколько объектов в Екатеринбурге и Перми) Ирина Игнатьева:

- Представим ситуацию. Застройщик на аукционе выигрывает земельный участок. Проектирует на нем несколько домов. Получает разрешение на строительство первого дома, публикует проектную декларацию и начинает продавать по 214-ФЗ. Но регистрация ДДУ влечет за собой регистрацию ипотеки на земельный участок в качестве обеспечения прав дольщика. Отказаться от прав на земельный участок компания могла только после регистрации прав собственности последнего дольщика. Технически это ставило под вопрос возможность строительства следующего дома. Или заставляло девелопера идти долгим путем разделения участка на части.

Заместитель директора по правовым вопросам компании «Камская долина» (Пермь) Алексей Швецов добавляет: «Учитывая, что застройщик не мог повлиять на регистрацию права собственности за дольщиком, то срок уплаты налогов на землю зависел исключительно от действий регпалаты и покупателей квартир».

Пожалуй, к положительным изменениям можно отнести и расширение функций региональных контрольно-надзорных органов власти. Им разрешено определять перечень сведений и документов, которые они вправе истребовать у застройщиков. За непредоставление, неполное или несвоевременное информирование органа надзора установлены штрафы в размере от 50 до 200 тыс. рублей.

Ослабить узду

Несмотря на явную установку на прозрачность и защиту дольщиков, идеального закона не получилось. В новой версии есть и явные уступки застройщикам, очевидно, пролоббированные крупными компаниями. Например, документ позволяет строить жилые дома на земле, принадлежащей девелоперам на правах субаренды. Из текста закона исключено понятие «застройщик» - теперь в качестве такового может выступать любое «лицо, осуществляющее привлечение средств граждан». То есть девелоперы могут легко передавать принадлежащие им земельные участки в суб­аренду фирмам-«пустышкам», которые
будут продавать жилье в долевку и, по сути, не нести никаких обязательств.

Права дольщиков ущемляют и еще две нормы - уменьшение минимального гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, с нынешних пяти до трех лет, а также сокращение времени просрочки внесения платежа дольщиком с трех до двух месяцев подряд. Кроме того, теперь в залоге у соинвесторов строительства будет находиться не весь дом (как раньше), а лишь оплаченные квадратные метры.

Также легализовано использование средств дольщиков не только на само строительство, но и на покрытие сопутствующих расходов (создание инфраструктуры, подготовку и экспертизу проектной документации и проч.). Раньше такой возможности у компаний, работающих по 214-ФЗ, не было. При этом средства, идущие на оплату так называемых нестроительных услуг, не будут подлежать контролю целевого использования, если они отдельно прописаны в цене договора. Это открывает застройщикам возможность завышения в ДДУ стоимости нестроительных услуг для вывода их из поля зрения региональных надзорных органов.

Велика беда

После вступления закона в силу некоторые эксперты тут же разразились громкими заявлениями. Генеральный директор «Миэль-Новостройки» (Москва) Мария Литинецкая:

- Сейчас в Москве всего 10,5% квартир в новостройках продаются по договорам долевого участия в строительстве, а в целом по России этот показатель не превышает 1%. Для крупных девелоперов, проекты которых находятся в завершающей стадии, легче будет снять квартиры с продажи, достроить их и потом реализовать, нежели переходить на схему заключения ДДУ. Дело в том, что бизнес крупных компаний находится на виду, поэтому им проще временно прекратить продажи, чем рисковать, привлекая внимание правоохранительных органов, грозящее обернуться многомиллионными штрафами. Сложнее всего в этой ситуации небольшим девелоперам, не имеющим доступа к кредитному финансированию. На время перехода на ДДУ они, скорее всего, будут вынуждены снять с реализации основной объем квартир. В этом случае компании окажутся без денежных средств на то, чтобы достроить дома и ввести их в эксплуатацию.

По сути, москвичи уверены, что ужесточение закона приведет к резкому сокращению предложений на первичном рынке жилья (столичный рынок, по их подсчетам, потеряет 50%, что уж говорить о регионах) и соответственно, к его дефициту. Для повсеместного перехода на ДДУ, по подсчетам Марии Литинецкой, понадобится минимум три-пять месяцев.

Однако этот апокалиптический прогноз вряд ли сбудется. По крайней мере, в регионах Урала. Во-первых, один процент, отведенный долевке, - явное преувеличение. Заместитель директора строительной компании «Жилстройинвест» (Уфа) Ринат Салихов: «Что касается оценки сегодняшнего уровня соблюдения законодательства о долевом участии, субъективно считаю этот показатель в нашем регионе в разы выше, чем в Москве». По данным Александра Мишарина, в Свердловской области привлекают средства дольщиков 89 застройщиков, которые строят 154 объекта общей площадью 1,3 млн кв. метров жилья. Для сравнения - в 2009 году в области было введено 1,6 млн кв. метров. Даже если предположить, что в различной стадии строитель­ства находится еще столько же, то на долевку все равно приходится не меньше 40%. Поэтому ждать острого дефицита предложения от перехода на ДДУ не стоит.

Во-вторых, вряд ли все застройщики разом ринутся отказываться от альтернативных схем продажи жилья. На деле нет никаких юридических оснований для остановки продаж в связи с принятием новой редакции закона о долевом инвестировании. Например, средства по предварительным договорам принимаются в качестве обеспечительного платежа, а не для целевого финансирования строительства. То есть имеют особую правовую природу. Это означает, что заключение таких договоров не будет противоречить законодательству, как и переуступка по ним.

Кроме того, в обновленном законодательстве остаются дыры. Так, не определено, что подразумевается под «привлечением денежных средств»: непосредственно передача, перечисление или также предварительный договор, на основании которого происходит такая передача. Расплывчатые формулировки позволяют широко трактовать закон.

Пугающие штрафы (даже минимальные 500 тыс. рублей - это 20% средней квартиры эконом-класса), которые должны заставить застройщиков «обеляться», тоже наверняка не станут эффективным инструментом. Скорее, эта норма послужит опорной точкой для коррупционеров.

Уральские застройщики в прогнозах неутешительны. Иван Клушин:

- Даже при наличии последних поправок в закон, желающие его обойти наверняка найдутся. Мошенников рынок недвижимости привлекает большими суммами. Я уверен, что обнаружатся и граждане, которые, соблазняясь более низкой ценой на квартиры, будут передавать застройщикам деньги по тем же договорам займа или предварительным договорам. Стопроцентного выполнения закона можно добиться только тогда, когда население усвоит, что долевое участие - единственный относительно безопасный вариант покупки квартиры в строящемся доме.

По оценке Ирины Игнатьевой, повсеместное соблюдение 214-ФЗ наступит не ранее чем через три-четыре года:

- Следование его букве очень трудоемко для застройщика, и долго еще будут уклонисты в этом вопросе.

Итог: новые поправки - лишь латание дыр в предыдущем неэффективном законе. Менять необходимо не нормы долевого участия, а саму схему финансирования стройки. Тогда покупатель будет максимально защищен. Многие эксперты правильно кивают в сторону Европы: там невозможно приобрести квартиру и полностью за нее расплатиться до сдачи объекта. Покупатель всего лишь вносит депозит, обычно 10 - 20% от стоимости, либо это может быть первоначальный взнос в случае ипотеки. Остальные деньги застройщик получает в банке в виде кредита на строительство или вкладывает собственные средства. Дополнительные гарантии будущим новоселам предоставляет обязательное страхование сделок с новостройками.

Такой подход избавит, во-первых, стройку от серых схем, во-вторых, покупателя от необходимости платить за кота в мешке, коим является дом на начальной стадии строительства. Пока этот подход не будет принят, сфера финансирования возведения жилья останется открыта для фантазий застройщиков.