Джек бы не построил

B России необходимо возобновить практику использования доходных домов, заявил премьер-министр Владимир Путин на одном из совещаний. По его словам, покупательная способность людей слишком низка, чтобы они могли позволить себе собственное жилье, поэтому нужно искать более эффективные способы решения проблемы. Спустя некоторое время заместитель главы Минрегионразвития Константин Королевский раскрыл планы: к 2020 году 20% жилья в России должно вводиться для сдачи как в социальную, так и коммерческую аренду. Как строятся доходные дома сегодня, каковы цели властей и удастся ли им реализовать намеченное?

Серые метры

Сейчас среди крупных уральских городов аренда жилья более всего развита в Екатеринбурге. По данным интернет-портала Е1 (занимает лидирующие позиции по посещаемости), на 10 октября на рынок было выставлено свыше 19 тыс. квартир. Желающих сдать жилье в Екатеринбурге в шесть раз больше намеренных его продать. Ближайшие конкуренты: Челябинск (4 тысячи) и Тюмень (3,7 тысячи). Основа для такой активности - большие потоки трудовых мигрантов и развитая система высших учебных заведений.

Главная проблема рынка одна, и касается она только государства - это нулевая собираемость налогов. Исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев:

- Поскольку два физических лица заключают возмездный договор найма, у собственника возникает доход, с которого он должен платить налог. По уму это фиксируется в ежегодной декларации, но так почти никто не делает. Договор найма юридически защищает и собственников, и арендаторов от всевозможных проблем, поэтому кроме него им ничего не нужно.

Если представить, что средняя стоимость аренды жилья в Екатеринбурге составляет 15 тыс. рублей в месяц, то за год владельцы 19 тыс. квартир выручат 3,4 млрд рублей. А государство не получит почти 500 млн налогов. Не это ли служит стимулом инициирования властями строительства доходных домов?

Десять домов на Россию

Спрос на доходные дома есть. В 2010 году Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) провел исследование на предмет интереса россиян к аренде жилья. Выяснилось, что 83% семей предпочли бы снимать жилье у государственной или муниципальной компании. Подавляющее большинство рассчитывает воспользоваться средне- и долгосрочной арендой (на сроки от года до пяти и более десяти лет). Доля договоров до года не превышает 5% от общего числа, 66% семей планирует арендовать одно- или двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме. При этом официальная аренда составляет в России всего 5% от жилищного фонда, тогда как в США этот показатель доходит до 35%, в среднем по Европе - до 60%, подчеркнул все на том же совещании Владимир Путин.

- В плане соотношения жилья в собственности и в найме Россия - страна уникальная, - считает президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак. - Мы приватизировали 75 - 80% фонда. Это создает сложности в управлении, сильно снижает мобильность населения, поскольку люди привязаны к жилью, а государство нуждается в перемещении трудовых ресурсов. К тому же аренда жилья в России абсолютно неустойчивая. Вас могут в любой момент попросить выехать. И придется снова покупать мебель, искать школу и т.д. На Западе она, наоборот, долгосрочная. Если вы вовремя платите и соблюдаете условия договора, можете чуть ли не вечно в квартире жить. Кто в России является арендодателем? Тот, у кого жилье временно свободно, и он хочет на нем подзаработать. А на Западе это полноценный бизнес. Так что строительство доходных домов - шаг верный.

Теперь посмотрим, что предлагает рынок. Первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова отмечает, что пока это направление почти не развивается:

- В 2002 году правительство Москвы приняло постановление о проведении эксперимента по строительству доходного дома. Он появился в 2003-м. В доме всего 47 квартир и они пользуются спросом, особенно среди иностранцев. Есть в Москве еще два-три таких дома. Хотя в идеале их должно быть много, и цены должны быть адекватные, на мой взгляд, значительно ниже рыночных. Разговоры об этом муссируются не один год, но реальных проектов нет.

На территории Большого Урала о развитии доходных домов заявили власти Челябинской области. До 2015 года они планируют построить 21 тыс. кв. метров арендного жилья. По словам министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Виктора Тупикина, стоимость аренды однокомнатной квартиры в доходном доме составит 8 - 9 тыс. рублей, двухкомнатной - 12 - 15 тыс. рублей в месяц без учета коммунальных услуг. Это примерно соответствует средней стоимости по городу. Губернатор области Михаил Юревич заявил, что привлекать застройщиков будут льготными условиями при выделении земельных участков. Исполнительный директор «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Евгений Коротков отмечает, что в активную стадию идея еще не перешла:

- Реального интереса на открытом рынке нет, и причина здесь в отсутствии четкого предложения, готового проекта с понятными характеристиками. Область пошла в строительство малометражных квартир-студий. Доходных домов, насколько мне известно, не заложено. Дело в том, что это на практике непростой бизнес с большим количеством нюансов.

В 2012 году начать строительство доходного дома на 36 квартир для работников бюджетной сферы планируется в Ижевске (Удмуртия). Его возведут на землях, принадлежащих министерству образования. Других параметров пока нет. О развитии направления говорил председатель Государственного комитета по строительству и архитектуре Башкирии Халит Махмудов.

В целом по России нам известны еще два города, где за последнее время решили строить доходные дома: Калуга и Кемерово. В первом случае достраивается комплекс из 330 однокомнатных квартир площадью 27 кв. метров (в будущем планируется расширение до 420 квартир). Ориентировочная стоимость аренды 20 тыс. рублей в месяц. В комплексе будут столовая, мини-маркет, прачечная, компьютерный клуб, фитнес- и танцзалы, автостоянка.

В Кемерове проект менее амбициозный: сдан 78-квартирный дом для молодых ученых, студенческих семей и бюджетников. Примерно наполовину строительство финансировалось из областного бюджета. В Кемеровской области на данный момент функционирует четыре доходных дома, в 2012 году будет сдано еще три.

По расходам доход

Схем финансирования строительства доходных домов три: целиком за счет бюджета (как в Ижевске); с привлечением инвесторов (как в Калуге); частно-государственное партнерство (Челябинск, Кемерово). Первый вариант вряд ли получит широкое распространение: учитывая темпы, которыми сегодня строится жилье для очередников, власти не перекинут ресурсы на доходные дома. Второй вариант тоже вызывает у экспертов сомнения. Рустем Галеев:

- Чтобы окупить затраты на строительство доходного дома, инвестору потребуется больше десяти лет при сегодняшнем среднем уровне арендной платы. При этом спрос на квартиры очень высокий: часто они распродаются еще до сдачи дома в эксплуатацию. Понятно, что выгоднее просто построить и продать.

Директор компании «МИЭЛЬ-Коммер­ческая недвижимость» Юрий Тараненко соглашается:

- В сложившихся условиях привлечь инвесторов в этот сегмент проблематично. Такие проекты имеют долгий срок окупаемости (15 - 16 лет), тогда как у проектов торговой и офисной недвижимости они составляют семь-десять лет.

По мнению генерального директора инвестиционно-строительной компании «Альфа-Урал» Сергея Черноскутова, поскольку для доходных домов необходимы «длинные» деньги, строить их будут разве что муниципалитеты или очень крупные инвесторы.

Наиболее вероятный вариант развития - господдержка инвесторов. Власти могут, к примеру, снизить для них налоги или предоставлять на льготных условиях земельные участки. Григорий Полторак:

- У нас такой рынок, что ставки аренды жилья очень низки по сравнению с его стоимостью. Доходность от сдачи в аренду составляет после налогообложения около 4% годовых. С точки зрения бизнеса это абсолютно не интересно. В Москве в структуре себестоимости жилья земля, коммуникации и инфраструктура составляют примерно 50%. Получается, что при желании доходность можно увеличить вдвое. Снизив налоги, дойдем до 10%. Это уже соответствует нормальному уровню рентабельности.

Евгений Коротков считает, что государство на это не пойдет:

- Экономить за счет снижения стоимости земельных участков? Зачем это нужно городу с точки зрения эффективного управления? Земля всегда может быть продана на аукционе на свободном рынке, что привлечет в казну больший доход. Этим и объясняется отсутствие реальных предложений льготных площадок под строительство. На мой взгляд, для создания приемлемых сроков окупаемости и ставок доходности необходимы дотации на оплату аренды или коммунальных услуг жильцам. А интересным для застройщика может быть вариант проектного финансирования на льготных условиях, например кредит с меньшим процентом.

Очевидно: запустить строительство доходных домов будет крайне сложно - полноценную систему поддержки жилищного строительства государство так и не разработало.

Затрудняет развитие доходных домов в России еще два фактора: во-первых, у нас мало управляющих компаний, способных на хорошем уровне заниматься именно жилыми зданиями; во-вторых, жильцы доходных домов могут столкнуться с некоторыми типично «российскими» проблемами. Евгений Коротков:

- У доходных домов есть ряд правовых трудностей. К примеру, как зарегистрироваться в такой квартире? По градостроительным документам, это гостиницы долговременного проживания. А как быть мигрантам, снимающим такое жилье? Нужно также обращать внимание на организацию охраны здания, службы консьержей, страхование титула для управляющей компании. Иначе доходный дом превратится в трущобу с анархией. А еще встречаются факты использования данной недвижимости для целей проституции: запретить на практике не получается. Аренду-то платит этот «жилец» исправно, но только кому нужен такой сосед?

Будь проще

Почему в Европе и Америке доходные дома активно развиваются? Григорий Полторак считает, что этому способствует комплекс факторов:

- Во-первых, в Европе аренда стоит гораздо дороже. Доходность для собственников составляет 6 - 7% в год. Во-вторых, ставки депозитов и кредитов намного ниже, чем у нас. Поэтому этот вид бизнеса интересен. В-третьих, на Западе владельцами многих доходных домов являются пенсионные фонды, которые вкладывают средства только в консервативные инвестиционные проекты. В-четвертых, в развитии доходных домов заинтересованы муниципалитеты, поскольку иначе выстроена налоговая система. Одним из ключевых источников там является подоходный налог, городам интересно привлекать новых жителей. У нас же в основе налоги юридических лиц.

Вспомним, какие цели развития доходных домов декларируют власти. Во-первых, это расширение рынка аренды. Тезис выглядит сомнительно: выбор жилья сегодня достаточно широкий. Во-вторых, его легализация. Поскольку экономических условий для этого нет, решить проблему можно иначе, а для начала упростить процедуру подачи деклараций. «Для многих собственников, полагаю, было бы спокойнее платить налоги, но форму НДФЛ-3 далеко не каждый бухгалтер может заполнить, что уж говорить о бабушках, сдающих квартиру в аренду», - считает Мария Жукова.

Затем - усилить работу участковых милиционеров. А одновременно с этим разработать стимулы для повышения прозрачности рынка:

- Если бы государство сочло возможным разрешить арендаторам уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц на суммы, затраченные на аренду, это могло бы стать для них внятным стимулом, чтобы настаивать на регистрации договоров, - отмечает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» (Москва) Олег Самойлов. - На первом этапе вполне возможно ограничить круг тех, кому будет предоставлено право на вычет, к примеру, только молодыми семьями. В этом случае выиграли бы все: государство - за счет роста собираемости налогов, арендаторы - за счет снижения налогового бремени.

Согласитесь, такие идеи выглядят гораздо более реальными, чем повальное строительство доходных домов без какой-либо ресурсной базы.