Адепты малых форм

В конце сентября Челябинскую область посетил президент России Дмитрий Медведев. Одной из главных тем на встрече с главой региона Михаилом Юревичем стало жилищное строительство. По словам губернатора, южно-уральское ноу-хау в этой сфере состоит в том, что девелоперы вышли на рынок малогабаритного жилья, цена квартиры на котором равняется стоимости машины: «Сейчас многие компании обратили внимание на то, что эта рыночная ниша пуста. А как раз крупные квартиры продаются очень тяжело: богатых людей не так много. Таким образом, наши строители вышли на тот пласт людей, которые нуждаются в жилье, но денег у них не так много. Это самый большой объем покупателей».

На практике челябинское ноу-хау - это квартира-студия (кухня совмещена с гостиной) минимальной общей площадью 26 кв. метров с отделкой в панельном доме. Стоимость - 870 тыс. рублей (33 тыс. рублей за метр). Михаил Юревич отмечает, что в будущем (после удовлетворения спроса) цена метра может упасть. Нижний предел - 24 тыс. рублей. Пока реальное строительство подобных квартир ведут Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУКЖСИ, она же предлагает под покупку данных квартир кредит с первоначальным взносом в 10%), Челябинскгражданстрой (ЧГС, возведено два дома), компания «Доступное жилье» (она строит дома другого конструктива, продает студии от 34 кв. метров).

Для сравнения: 870 тыс. рублей - это стоимость BMW X3 2005 года выпуска с пробегом около 100 тыс. км или Toyota RAV4 2008 года с пробегом 50 - 60 тыс. км, или новая Mazda 3 даже не в максимальной комплектации.

Новая ниша

Сразу заметим - для рынка недвижимости челябинское ноу-хау не уникально. Подобные малогабаритные предложения точечно уже возникали и в Тюмени, и в Екатеринбурге. Некоторые эксперты и вовсе говорят, что небольшие студии продаются в России с середины 2000-х. Но сравнение этих объектов с челябинскими не совсем некорректно: в подавляющем большинстве случаев речь шла о кирпичных домах и жилье без отделки.

Южноуральский проект, на наш взгляд, имеет несколько глобальных положительных моментов. Первый и главный - гармонизация предложения застройщиков и желаний потенциальных покупателей. До осени 2008 года, на волне бурного роста рынка и истерии покупателей, девелоперы снимали сливки: строили откровенно большие квартиры (средняя однокомнатная - 40 - 50 кв. метров, средняя двушка - 70 - 80), быстро их распродавали (зачастую спекулянтам). Когда грянул кризис, ипотечные и кредитные программы были свернуты, а люди начали разумно подходить к выбору жилья: никто больше не платил за ненужные площади. В итоге многие застройщики оказались на грани банкротства. Можно сказать, что это первый шаг в долгом процессе налаживания коммуникации в строительстве: застройщик дает по сути build to suit - то, что просит конечный покупатель.

Второй плюс - формирование на рынке недвижимости сегмента жилья класса суперэконом достойного качества, появление возможности более-менее масштабной и системной малогабаритной застройки.

По словам исполнительного директора компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Евгения Короткова, преимущество малогабаритных квартир-студий состоит прежде всего в минимальной совокупной стоимости:

- При этом у нас появилась возможность отойти от наследия прошлого - хрущевок, которые были, по сути, адаптацией прототипа американских общежитий середины прошлого века. Студии ближе к современному пониманию дизайна жилой среды. Они продаются с отделкой, что является определяющим фактором при выборе квартиры покупателем. Кроме того, покупатели получают, по сути, муниципальные гарантии достройки дома. Минусы, конечно, тоже есть - коридорный тип планировочного решения, удаленность от центра, нескорое появление всей необходимой инфраструктуры. Несмотря на это, в Челябинске спрос на квартиры-студии будет. Они в данный момент по стоимости заняли нишу между комнатой и самой дешевой однокомнатной квартирой. Этот товар на рынке в дефиците.

Подходит не всем

Дмитрий Медведев заметил, что челябинский опыт при его положительных результатах неплохо было бы распространить: «Это интересный проект, его можно использовать и в других регионах страны. Маленькие квартиры не способны раз и навсегда решить проблему, но это может быть первое жилище, которое люди смогут приобретать в молодом возрасте».

Положительный результат, кажется, имеется. Директор по маркетингу и конкурсному отбору ЮУКЖСИ Наталья Поллак:

- Конкретные цифры, к сожалению, назвать не могу, однако озвучу косвенные показатели. После запуска проекта по студиям, наши продажи выросли в разы. Мы открыли свое риэлторское агентство, штат отдела продаж вырос в десять раз, работаем шесть дней в неделю.

По словам Евгения Короткова, объекты Челябинскгражданстроя с ценником 850 - 870 тыс. рублей разобрали в лучших докризисных традициях - за две-три недели на начальном этапе строительства.

Эксперты в оценках однозначны: подобные квартиры будут востребованы на всех территориях. Генеральный директор центра недвижимости «МАН» (Екатеринбург) Николай Савин:

- Я уверен, что в Екатеринбурге подобное жилье будет пользоваться спросом. Сегодня миллион-полтора в городе стоит комната в коммуналке. И если появится отдельное изолированное жилье с ценником до 1,5 млн рублей, пусть маленькое, пусть в виде студии, оно станет пользоваться бешеной популярностью. Иллюзий питать не надо. Конечно, такие проекты не могут быть реализованы близко к центру. Скорее, это спальные районы, недалекая окраина. Пока в Екатеринбурге подобных предложений практически нет. Люди все еще готовы брать квартиры по 1,5 - 2,5 млн рублей. Хотя спрос очевидно смещается в сторону экономкласса.

Аналогичного мнения придерживается генеральный директор центра недвижимости «Северная казна» Татьяна Деменок:

- Эти квартиры однозначно будут востребованы. Целевая аудитория - родители, покупающие жилье для детей, приезжие, студенты, пожилые люди, молодые семьи. Бывает, муж с женой разводится. Это разменная монета для рынка недвижимости. Кроме того, подобное строительство выгодно и девелоперам - быстрый оборот, высокая ликвидность, очевидный рынок сбыта. В Екатеринбурге, правда, не так много успешных примеров продажи подобных малогабаритных квартир. Несколько лет назад этим занималась обанкротившаяся ныне компания «Новый град», сегодня жилье чуть большей площади продает, по моим данным, один застройщик.

Оптимистичен и председатель Курганской областной организации профессионального союза работников строительства и промышленности стройматериалов РФ Анатолий Иванов:

- «Малосемейки» раньше делали, и они уходили влет. Сейчас бы тоже хорошо пошли: молодежи надо где-то жить, какой смысл ютиться в коммуналке... А на однокомнатную квартиру не всегда хватает денег. Но пока на рынке недвижимости Зауралья таких проектов нет.

Однако будем реалистами. Несмотря на высокую ликвидность малогабаритных квартир и теоретически высокий спрос, их удел - все-таки узкая ниша. Потребители рынка недвижимости в основном стремятся улучшить свои жилищные условия. Студия в 26 кв. метров для решения этих задач не подходит. Скорее, она воспринимается как место первого временного проживания. Президент НП «Объединение риэлторов Тюменской области» Ольга Базаева:

- В Тюмени есть подобные квартиры-студии. Но нужно понимать, что это супер­экономкласс, малобюджетный вариант. Я бы не стала говорить о том, что это панацея в решении квартирного вопроса. Это жилье для определенного социального слоя (пригодное, судя по практике Тюмени, только для студентов). Нужно очень обдуманно подходить к количеству такого жилья.

По оценке Евгения Короткова, Челябинску в перспективе до 2020 года более 400 - 500 тыс. кв. метров не нужно: общий баланс городских территорий не стоит нарушать чрезмерным количеством одинаковых проектов.

Николай Савин указывает на еще один аспект - инсоляцию. Как правило, окна однокомнатных квартир выходят на одну сторону. Это должен быть либо восток, либо юг, иначе объект не будет соответствовать нормам. Соответственно для массовой застройки необходима определенная конфигурация участка, проектные и архитектурные решения. Вряд ли застройщики пойдут на то, что все однокомнатные квартиры в доме будут небольшими студиями.

И последнее. Каждый субъект РФ обладает собственными нормами градостроительного проектирования. В некоторых регионах массовое возведение малогабаритного жилья экономически нецелесообразно. Яркий пример - Свердловская область. Согласно правилам застройки, в новых домах на одну квартиру должно приходиться одно машино-место. По подсчетам Татьяны Деменок, его себестоимость примерно 700 - 800 тыс. рублей. А продается в рынке парковка за 300 - 400 тыс. рублей, остальная сумма перекладывается на стоимость кв. метра. В итоге цена малогабаритной квартиры может существенно вырасти, что полностью перекроет ее единственное преимущество.