Спрос лубяной — объем ледяной

По числу одновременно внесенных проектов и норм пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, — едва ли не самый большой за всю историю Госдумы. Впервые к решению жилищной проблемы подошли системно. Приняты кодексы: Гражданский и Жилищный (старые, 80-х годов, устарели сверх всякой меры). Приняты профилирующие законы: об участии в долевом строительстве, о жилищных кооперативах, о кредитных историях. Разработаны и утверждены поправки в Гражданский, Гражданский процессуальный и Налоговый кодексы, закон об ипотеке и об ипотечных ценных бумагах, в федеральный бюджет. Отрадно, что Дума поняла: самый совершенный новый закон в устаревшем правовом поле работать не будет. Всего пакет содержал 27 законов и поправок, из них принято — 25. Таким образом, самые заметные несоответствия и белые пятна в законодательстве сняты.

Однако уже сейчас проявляются ошибки. Так, Жилищный кодекс наконец-то ввел принцип «метр за метр» при возмещении снесенного ветхого жилья владельцу. Но в третьем чтении в проекте все-таки появилась поправка: норма безоговорочно действует в отношении частного сектора, а при сносе квартир остается принцип «по договоренности». Значит, у недобросовестных жильцов сохраняются возможности для мошенничества и шантажа застройщиков. Эта оговорка — явный популизм, расплачиваться за который придется бизнесу.

Еще опаснее то, что в новом законодательстве есть явные коррупционные лазейки. Только один пример: полученные сейчас очередниками квартиры можно бесплатно приватизировать до 1 января 2007 года. А квартиры, полученные после 1 апреля 2005 года, бесплатной приватизации уже не подлежат: они будут передаваться по договорам социального найма. Какой соблазн для очередников и курирующих их чиновников ускорить процесс, чтобы успеть до 1 апреля! Цена вопроса — несколько дней и несколько миллионов рублей.

Все это пусть неприятные, но частности. Главная проблема — макроэкономического свойства. По сути, формирование рынка доступного жилья базируется на решении двух глобальных задач. Первая — увеличение платежеспособного спроса населения. Эта часть пакета прошла через Думу практически без изменений. Здесь не чувствовалось сопротивления чиновного большинства «Единой России», зато ощущалось молчаливое одобрение банкиров и застройщиков. А вот часть пакета, направленная на решение второй задачи — создания условий для существенного увеличения объемов строительства в короткий срок — забуксовала. Большинство административных барьеров для застройщиков сохранилось. Более того, усиление контроля над ними, рост их ответственности (в том числе финансовой) приведут к тому, что число игроков на рынке может уменьшиться, а объемы строительства упадут.

Возможно, в этом есть стратегический замысел: усилить контроль над застройщиками, чтобы отделить козлищ от агнцев, а потом дать агнцам больше свободы и ресурсов — пусть спокойно наращивают объемы. Но этот стратегический эффект мы увидим нескоро, если вообще увидим. На фоне торможения (а то и падения) роста объемов строительства активно разогреваемый спрос приведет к взрывному увеличению и без того вздутых цен, к усугублению жилищного дефицита. Преодоление кризиса окажется тем сложнее, чем дольше на местах будут тянуть с созданием для строительного бизнеса тепличных условий, в которых степень свободы соответствовала бы степени усилившегося контроля и ответственности. Слово — за властями субъектов и особенно муниципалитетами. Из Москвы создать выгодные для бизнеса условия на локальных строительных рынках невозможно.

В этом отношении на фоне прочих регионов сегодня выгодно выделяется Пермь. Когда осенью 2004 года власти Пермской области объявили о резком увеличении объемов строительства (для чего приглашались московские инвесторы), это выглядело рискованной и неоднозначной мерой. Теперь ясно: в Перми смотрели как минимум на шаг вперед. Сейчас, когда сверху законодательно стимулируют спрос, в Перми уже готова основа для увеличения предложения. Если какому-либо региону и удастся избежать кризиса это будет Прикамье.